日前，萬(wàn)科、恒大、富力等房地產(chǎn)企業(yè)先后公布了半年報，與上半年銷(xiāo)售不暢、市場(chǎng)低迷的直觀(guān)感受有所不同的是：萬(wàn)科、恒大、保利、綠地、富力、融創(chuàng )、碧桂園、雅居樂(lè )等大型房企上半年業(yè)績(jì)呈現了同比上漲的態(tài)勢。那么，從房企的半年報如何分析當下的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向？房地產(chǎn)市場(chǎng)調整，房?jì)r(jià)下行，為何眾多的房企依然在盈利？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著(zhù)名財經(jīng)評論員馬光遠、劉戈共同評論。

　　半年報公布，房企現狀如何？下半年房?jì)r(jià)是何走勢？

　　馬光遠：大部分房企難以完成全年任務(wù)　樓市的調整態(tài)勢仍在繼續

　�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）

　　事實(shí)上我們一直在談房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化問(wèn)題，事實(shí)上最準確的分化就是企業(yè)的分化�？梢灾v極個(gè)別的企業(yè)表現不錯，因為正常情況下，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售，一般上半年跟下半年表現是不一樣的。因為上半年的概念非常多，過(guò)完春節以后，大家置業(yè)的概念非常多，置業(yè)的理由也非常多，但是進(jìn)入下半年以后，我們一般都會(huì )談金九銀十，那么除了金九銀十以外，剩下的銷(xiāo)售量都不是很好。所以一般情況下，房企一般不會(huì )把自己的業(yè)績(jì)的完成率放到上半年，也就是說(shuō)上半年如果完成60％、70％的話(huà)，那么下半年的壓力就不會(huì )太大。如果從這個(gè)標志去看，上半年達到60％以上的只有一家企業(yè)，就是恒大，那么剩下的企業(yè)，萬(wàn)科是完成了50％，當然他的半年也超過(guò)了1000億。

　　從這個(gè)來(lái)講，如果以60％作為一個(gè)標桿，那可以講99％的企業(yè)都沒(méi)有達到這個(gè)目標，而且一季度到二季度，包括未來(lái)的三季度、四季度。如果整體業(yè)績(jì)逐步下滑，那么意味著(zhù)下半年他們完成任務(wù)的壓力非常大。如果按照這么一個(gè)規律推算，那如果下半年的表現繼續往下走，那就意味著(zhù)可能到年底以后，可能有極個(gè)別的企業(yè)才能完成任務(wù)。所以這個(gè)業(yè)績(jì)恰好說(shuō)明，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調整的態(tài)勢仍然在繼續。

　　劉戈：目前就整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō) 大小房企之間是冰火兩重天

　�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）

　　我們來(lái)看一下這些上市公司里，凡是業(yè)績(jì)比較好，而且增長(cháng)比去年更多的，大多是這些品牌知名度比較高的，而且規模比較大的公司。比如說(shuō)恒大，那么他在半年的時(shí)候完成了全年63％的任務(wù)；比如說(shuō)萬(wàn)科，他無(wú)論是銷(xiāo)商面積，還是銷(xiāo)售額都增長(cháng)了有百分之十幾、百分之二十的這樣一個(gè)額度，所以看起來(lái)很好。

　　你再看那一些中小企業(yè)，其實(shí)就是冰火兩重天了。像有一些企業(yè)在房地產(chǎn)企業(yè)里算是中小企業(yè)，但就總的體量來(lái)說(shuō)，都是幾十億檔的。那么這樣的一些企業(yè)，有的企業(yè)只完成了全年銷(xiāo)售的20％、30％，這樣的企業(yè)也不少。另外，還要注意一點(diǎn)，即使是這樣一些大的公司里，他二季度的業(yè)績(jì)也不如一季度的好，也就是說(shuō)他更多的業(yè)績(jì)是在一季度產(chǎn)生的，而整體上房?jì)r(jià)下行的勢態(tài)是從二季度開(kāi)始的。從這個(gè)來(lái)分析，總體來(lái)說(shuō)，大企業(yè)總體受的影響不大。而由于市場(chǎng)的影響，市場(chǎng)預期發(fā)生的變化，中小企業(yè)的變化已經(jīng)非常明顯。

　　馬光遠：目前市場(chǎng)預期在逆轉 降價(jià)的壓力很大

　�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）

　　價(jià)格的分化也是房地產(chǎn)市場(chǎng)分化之一，我們現在看到很多房地產(chǎn)企業(yè)在全國范圍內，那么他的項目，他采取的價(jià)格策略是不一樣的。比如說(shuō)對一線(xiàn)城市，一些未來(lái)他仍然認為需求比較旺盛的城市，那么他可能采取一些不是很明確的降價(jià)策略，比如說(shuō)通過(guò)補貼等等，但市場(chǎng)明確顯示供應已經(jīng)過(guò)剩的，降價(jià)的力度就非常大。比如說(shuō)我們現在到一些三線(xiàn)城市去，你會(huì )看到六折、七折的項目都已經(jīng)出現了，而且是很明確的降價(jià)。因為不降價(jià)的話(huà)，根本賣(mài)不出去。

　　在這種情況下，我們現在看到的，一個(gè)是市場(chǎng)預期在逆轉，那么逆轉下，降價(jià)的壓力很大。第二個(gè)就是個(gè)現金流的問(wèn)題，現金流可能對于今年所有的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，無(wú)論是完成任務(wù)的，還是完不成任務(wù)的，都是最大的壓力。

　　劉戈：大部分資金壓力較大的房企會(huì )考慮以?xún)r(jià)換量

　�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）

　　今年上半年，無(wú)論是萬(wàn)科在北京的一些項目，還是在廣州的一些項目，都主動(dòng)的降價(jià)，出現了降價(jià)以后日光盤(pán)的情況。恒大一直以來(lái)也是用這種快出快進(jìn)的策略，這一直是他的銷(xiāo)售戰略。所以這兩家在所有的房地產(chǎn)企業(yè)里面，業(yè)績(jì)比較突出，我覺(jué)得可能正好就是他們順勢而為的這樣一種態(tài)勢。

　　那么其他的企業(yè)是不是有此效仿？既然這兩家企業(yè)已經(jīng)在隨著(zhù)市場(chǎng)的預期的變化，對價(jià)格、對銷(xiāo)售策略進(jìn)行改變，那么其他的企業(yè)是不是也會(huì )跟風(fēng)，會(huì )不會(huì )也會(huì )效仿？我看了一下統計數字，47％的房企，他們在上半年的資金、現金的進(jìn)流量是在降低的，所以這樣的話(huà)，對于很多那些資金壓力比較大的企業(yè)來(lái)說(shuō)，他可能也會(huì )考慮，就是以?xún)r(jià)換量的這樣一種方式。

　　張大偉：下行趨勢已經(jīng)明確 大部分房企難以完成今年的目標任務(wù)

　�。ㄖ性�地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監 《央視財經(jīng)評論》特約評論員）

　　到目前為止，已經(jīng)有30個(gè)企業(yè)公布了上半年的銷(xiāo)售簡(jiǎn)報，有16家企業(yè)是同比上漲的，有14家企業(yè)出現了同比下調。分化比較嚴重。像包括萬(wàn)科和恒大這種企業(yè)，他的同比和環(huán)比都出現了上漲，主要的原因是因為大部分銷(xiāo)售的項目都是處于，受到調控影響比較小的區域。從降價(jià)來(lái)說(shuō)，他們的價(jià)格基本上都是相對比較平穩的。特別是以恒大為例，目前從全國的銷(xiāo)售來(lái)看，包括在六月份他幾個(gè)項目的銷(xiāo)售情況都不錯，價(jià)格跟市場(chǎng)價(jià)格相比，有一定競爭力有關(guān)系。

　　有14個(gè)企業(yè)出現了同比下調，但這種同比下調主要原因是，全國市場(chǎng)來(lái)看，今年的降價(jià)的下行趨勢已經(jīng)較明確，特別是二、三線(xiàn)城市已經(jīng)出現了明顯的調整，所以大部分企業(yè)是不太樂(lè )觀(guān)的。從完成任務(wù)的情況來(lái)看，只有少數幾個(gè)企業(yè)出現了完成超過(guò)50％，其他的大部分企業(yè)完成率都在30％左右。其實(shí)按照正常情況來(lái)看，這種完成率基本上可以判斷今年的目標達成率都很難能夠完成100％的任務(wù)了。

　　馬光遠：下半年對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講 最大的壓力就是資金壓力

　�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）

　　我認為下半年對整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，最大的壓力就是資金壓力，包括大的企業(yè)。我們現在看到比如說(shuō)前五個(gè)月，整個(gè)融資的增長(cháng)下滑得非常厲害，去年全年融資增長(cháng)是26％，那么到五月份的時(shí)候，融資增長(cháng)沒(méi)有超過(guò)4％。那么我們考慮到去年拿了那么多的地，擴張的非常厲害。比如說(shuō)去年對2014年的展望，有些企業(yè)甚至把他們的增長(cháng)目標擴展到100％以上。

　　再有，下半年，我認為整體的流動(dòng)性不會(huì )寬松，所以綠城為什么轉讓業(yè)績(jì)呢？當然我們看到有些企業(yè)業(yè)績(jì)增長(cháng)非常好，有些上半年增長(cháng)了350％，但是我們來(lái)回去研究，為什么增長(cháng)了350％？原來(lái)是股權轉讓?zhuān)�而不是說(shuō)你賣(mài)房子賺得錢(qián)。在這種情況下，無(wú)論是大企業(yè)、小企業(yè)，今年考驗房地產(chǎn)的最大的問(wèn)題，肯定是流動(dòng)性問(wèn)題，而且信托馬上就要兌付了，這樣對于主要依賴(lài)信托融資的這些企業(yè)來(lái)講，壓力將會(huì )非常大。

　　劉戈：上市房企的融資渠道相對寬 應更關(guān)注未上市房企的資金狀況

　�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）

　　今年上半年業(yè)績(jì)的公報，和2008年上半年有相似的地方，那時(shí)基本也是這樣的一種狀況，就是一些大企業(yè)還行，一些中小企業(yè)相對而言是下降，或者完成任務(wù)的情況不太理想。但它有一個(gè)不同，就是從現在來(lái)講，這些房地產(chǎn)的上市公司比2008年要多得多，所以整體上的資金狀況，可能大部分的上市房企，短時(shí)間內可能沒(méi)有大的壓力。

　　從現在來(lái)看，基本上他們的資本、資金的構成，總體結構上來(lái)說(shuō)沒(méi)有大的問(wèn)題。但那些沒(méi)有上市的，很多在二三四線(xiàn)城市里，這些房地產(chǎn)公司的資金壓力，如果整個(gè)信貸政策沒(méi)有一個(gè)大的變化，那么他的壓力要比這些上市公司大得多。所以我們不能光看這些上市公司，因為上市公司的融資渠道要寬得多，那些沒(méi)有上市的公司可能更需要關(guān)注，他們的資金狀況是什么樣的。

　　如果房子的價(jià)格還橫在現在這樣的一個(gè)高位上，那么很多人可能是覺(jué)得，我來(lái)看一看，我原來(lái)不夠條件不能買(mǎi)，那么現在有條件了，能買(mǎi)，但是我也得看一看，但是什么時(shí)候出手，一定要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有了實(shí)實(shí)在在的動(dòng)作，有了誠意我再說(shuō)，你把房?jì)r(jià)降下來(lái)以后，這樣的話(huà)才夠引領(lǐng)一些消費者，就是所謂的剛需真正進(jìn)入市場(chǎng)。

　　馬光遠：開(kāi)發(fā)商應以?xún)r(jià)換量求得生存 等待春天的到來(lái)

　�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）

　　現在整個(gè)的開(kāi)發(fā)商對整個(gè)市場(chǎng)的判斷還是過(guò)于樂(lè )觀(guān)，還是有幻想。巴西跟德國比賽的時(shí)候，進(jìn)了一個(gè)球以后，他們還覺(jué)得可以跟德國打對攻，進(jìn)了第二顆球以后，仍然在打對攻，進(jìn)了第三個(gè)球以后，心理防線(xiàn)逐漸在崩潰，但他們沒(méi)有想到最后是七比一。我覺(jué)得目前整個(gè)開(kāi)發(fā)商的心理仍然停留在二比零的階段，現在全國在降價(jià)，但是還沒(méi)到七比零的情況下，我還有幻想把它掰回來(lái)，我們有主場(chǎng)優(yōu)勢，有別的優(yōu)勢，整個(gè)經(jīng)濟還沒(méi)覆蓋上，我覺(jué)得這個(gè)心態(tài)一定要改變。目前房地產(chǎn)的主要問(wèn)題，第一個(gè)是價(jià)格問(wèn)題，價(jià)格太高了。第二個(gè)問(wèn)題就是有些地方房子太多了，基本面跟過(guò)去完全不同。

　　那么，開(kāi)發(fā)商最好的選擇是什么？就是應該聰明的看到這個(gè)市場(chǎng)的變化，通過(guò)價(jià)格的變化來(lái)?yè)Q量，求得生存。我認為你可能會(huì )幻想以后有白銀時(shí)代，春天可能不會(huì )太遠。但是如果你死在冬天，春天跟你沒(méi)有任何關(guān)系，所以能不能走出春天的關(guān)鍵，能不能等到春天的關(guān)鍵是什么？就是你會(huì )不會(huì )通過(guò)價(jià)格來(lái)?yè)Q量，讓自己活下來(lái)。而且這對于中國房地產(chǎn)行業(yè)塑造一些好的品牌，讓一些真正做品質(zhì)的，真正給大家好房子的、好的管理的、好的概念的開(kāi)發(fā)商留下，把那些對整個(gè)市場(chǎng)不利的，僅僅靠做一個(gè)開(kāi)發(fā)商就能夠賺錢(qián)的，把這些踢出去。