摘要：記者調研發(fā)現，隨著(zhù)商品房庫存高企、房?jì)r(jià)下行趨勢漸顯、購房者觀(guān)望情緒加重等因素，樓市預期和博弈優(yōu)勢已經(jīng)悄然生變。然而，盡管“拐點(diǎn)論”強化未來(lái)房?jì)r(jià)走低的認知，但個(gè)別地方政府借“分類(lèi)指導”之機過(guò)快松綁樓市、信貸收緊等因素仍讓市場(chǎng)充滿(mǎn)不確定性隱患。
近期，曾被業(yè)內號稱(chēng)為“只漲不跌”的一線(xiàn)城市也呈現出降價(jià)滯銷(xiāo)特點(diǎn)，樓市已然進(jìn)入調整期。
記者調研發(fā)現，隨著(zhù)商品房庫存高企、房?jì)r(jià)下行趨勢漸顯、購房者觀(guān)望情緒加重等因素，樓市預期和博弈優(yōu)勢已經(jīng)悄然生變。然而，盡管“拐點(diǎn)論”強化未來(lái)房?jì)r(jià)走低的認知，但個(gè)別地方政府借“分類(lèi)指導”之機過(guò)快松綁樓市、信貸收緊等因素仍讓市場(chǎng)充滿(mǎn)不確定性隱患。
預期看淡：購者觀(guān)望，房企促銷(xiāo)
在信貸收緊、資金壓力、自住房供應等多方因素的沖擊下，市場(chǎng)供需雙方的預判轉向，購房者觀(guān)望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)。
在北京市大興區的熱盤(pán)保利熙悅春天，３月份開(kāi)盤(pán)時(shí)５００套房源有超三千人搶購，但４月中旬開(kāi)盤(pán)的二期，即便單價(jià)下降５００元，仍然賣(mài)得不好。記者發(fā)現，一些房企再現“全民營(yíng)銷(xiāo)”，“凡推銷(xiāo)成功人人都可提成”，“零首付”也“重出江湖”。
搜房網(wǎng)發(fā)起的購房者心態(tài)調查顯示，持幣觀(guān)望人數比三個(gè)月前增加了１６％，近六成受訪(fǎng)者認為房?jì)r(jià)有可能進(jìn)一步下降。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，隨著(zhù)三四線(xiàn)城市風(fēng)險和泡沫不斷累積釋放，越來(lái)越多的房企為了趨避風(fēng)險重回一線(xiàn)城市“避風(fēng)港”拿地，在推高地價(jià)的同時(shí)，也在明顯醞釀風(fēng)險。
市場(chǎng)分化：住宅趨冷，豪宅堅挺
６月以來(lái)，高端住宅市場(chǎng)兩個(gè)“動(dòng)作”引人關(guān)注，北京均價(jià)近１０萬(wàn)元的樓盤(pán)獲預售證；上海宅地產(chǎn)生全國單價(jià)新地王，入市單價(jià)或超１６萬(wàn)元叫板“最貴豪宅”。
搜房網(wǎng)數據顯示，上半年上海均價(jià)排名前十的樓盤(pán)成交金額占到總成交額的１４％，均價(jià)１０萬(wàn)元／平方米以上的別墅成交套數同比增加７成。６月份，北京高端新建商品房成交均價(jià)環(huán)比上漲一成。
上海中原研究咨詢(xún)部高級經(jīng)理龔敏認為，高端樓盤(pán)熱銷(xiāo)說(shuō)明去年以來(lái)調控壓抑的需求得以釋放。說(shuō)明政策調控更加趨于合理對待差別化需求；同時(shí)也要看到，百姓之所以對“豪宅拋售潮”如此關(guān)注，根本上是對不動(dòng)產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)等制度的期盼，有關(guān)部門(mén)應當破除阻力，有所作為。
博弈變化：中介硬撐，業(yè)主降價(jià)
據我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的統計，２０１４年上半年，北京全市二手住宅網(wǎng)簽量?jì)H４．４萬(wàn)套，環(huán)比大跌３４．４％，同比大跌５３．５％，市場(chǎng)成交量大幅萎縮至２００９年以來(lái)的最低谷�！ ∮浾哒{查中發(fā)現，今年前５個(gè)月，２０個(gè)標桿房企的銷(xiāo)售額不足去年全年的３成。６月以來(lái)，房企降價(jià)促銷(xiāo)的力度明顯加大，這也帶動(dòng)了二手房?jì)r(jià)格繼續下行。市場(chǎng)上大部分二手房中介機構仍在支撐高房?jì)r(jià)意圖“賭一把”，但多數買(mǎi)家看淡市場(chǎng)，二手房議價(jià)尺度明顯增大。
“市場(chǎng)上的‘拐點(diǎn)論’，大幅度降價(jià)促銷(xiāo)等消息強化未來(lái)房?jì)r(jià)走低的認知，買(mǎi)家會(huì )加大議價(jià)幅度，以確�！粫�(huì )被套’�！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)朱中一說(shuō)。
調控分化：中央微調 地方松綁
目前，一些地方“松綁樓市”呼聲漸高。與之相應的，中央自去年明確“分類(lèi)指導”這一基調后并無(wú)大的政策出臺，淡化政策突出“市場(chǎng)之手”意圖明確。截至目前，已有多個(gè)城市調整樓市政策。
７月１０日起，濟南新房和二手房限購政策全面放開(kāi)；在房?jì)r(jià)幾可比肩一線(xiàn)城市的廈門(mén)，也傳出為樓市“松綁”的消息。住建部政策研究中心研究員王玨林說(shuō)：“放松調控不見(jiàn)得會(huì )立即見(jiàn)效，但會(huì )改變市場(chǎng)預期再度吹大市場(chǎng)泡沫�！睂�(zhuān)家認為，目前的樓市政策調整應當遵循“微調”和“分類(lèi)指導”原則，不宜步伐太大。
中國房地產(chǎn)數據研究院執行院長(cháng)陳晟認為，過(guò)去十年九調，每每遭遇房?jì)r(jià)報復性反彈。要吸取以往的教訓，避免在調整中人為疊加刺激，將定向寬松異化為全面寬松，有關(guān)方面一定要提高警惕、正確判斷。
