由于上半年各線(xiàn)城市樓市成交乏力，最近多城市傳出限購松綁的消息，除了明文發(fā)布“限購松綁”的呼和浩特等城市，更多的城市開(kāi)始在實(shí)際執行中松綁限購政策來(lái)實(shí)現“救市”目的。不過(guò)，業(yè)內人士認為，松綁限購對“救市”效果有限。
未來(lái)松綁限購城市或增多
整體來(lái)看，地方城市松綁限購政策意愿強烈，地方政府在樓市降溫的情況下，受制于土地財政壓力，松動(dòng)調控已經(jīng)成為定局。各地都會(huì )有不同角度、不同程度松綁政策出臺。目前全國已經(jīng)有多個(gè)城市放松調控。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，在當前執行限購的46個(gè)城市中，未來(lái)在限購政策上也會(huì )出現明顯的分化。他認為，一線(xiàn)城市，因為需要控制人口，而且經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴(lài)度不高，預計限購政策將長(cháng)期執行；二線(xiàn)城市中，經(jīng)濟相對比較好的城市，比如廈門(mén)、南京、武漢等城市，有可能繼續執行限購，但在執行層面可能部分放松；二線(xiàn)中經(jīng)濟一般的城市及三線(xiàn)城市，可能會(huì )全面放松限購，而且會(huì )發(fā)布政策取消限購，以達到用政策本身的松綁影響市場(chǎng)預期的作用。
此外，張大偉認為，后續放松調控的城市將體現出以下特征：庫存消化周期超過(guò)一年；第一季度成交面積大幅下滑；購地銷(xiāo)售比過(guò)高；今年第一季度土地出讓金過(guò)低；有實(shí)質(zhì)性降價(jià)樓盤(pán)的城市；人口凈流出城市；有兩個(gè)以上新區城市。
松綁限購對救市效果有限
不過(guò)，張大偉分析認為，限購松綁的效果可能有限。例如沈陽(yáng)等城市，目前的庫存量去化速度超過(guò)20個(gè)月，而且沈陽(yáng)經(jīng)濟本身發(fā)展放緩，人口的流入增量放緩，都導致房地產(chǎn)的需求基數放緩上漲�！罢w而言，未來(lái)政策松綁與市場(chǎng)降溫將同時(shí)出現。除非中央政府放棄調結構努力，再次大規模降準降息，否則市場(chǎng)的趨勢很難改變”。
《經(jīng)濟參考報》記者注意到，4月以來(lái)多地傳出調控松綁消息，直至6月，呼和浩特市最終明確放松限購，“救市”再次成為市場(chǎng)討論焦點(diǎn)，而在中原集團主席黎明楷看來(lái)，部分城市松綁限購之舉并不能稱(chēng)為“救市”，只是回歸市場(chǎng)下的減輕調控。
黎明楷表示，分類(lèi)調控的影響優(yōu)于過(guò)往的一刀切調控，政策自由度的提升讓一些供應量過(guò)多的城市可以采取放松調控的措施來(lái)調整市場(chǎng)。他認為，影響未來(lái)樓市走向的關(guān)鍵取決于政府的資金調控，“政府不會(huì )再大手筆救市，未來(lái)可能會(huì )逐步放松一些錢(qián)流進(jìn)市場(chǎng)，但資金緊的狀態(tài)不會(huì )只是幾個(gè)月的事情，所以樓市調整會(huì )維持比較長(cháng)的時(shí)間。
下半年樓市仍面臨高庫存壓力
市場(chǎng)分析機構CRIC研究中心分析認為，上半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的調整，成為導致中國經(jīng)濟下行的最大因素，直接拉低了GDP、固定資產(chǎn)投資增速，影響政府財政收入，為防范風(fēng)險，政府力推棚戶(hù)區改造、鐵路建設等基建投資項目，并輔以其他微調措施。
該機構認為，就當前房地產(chǎn)行業(yè)的調整而言，政府既希望通過(guò)調整來(lái)暴露行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題，但不希望對整體經(jīng)濟的拖累過(guò)于明顯，又不可能回到以往通過(guò)巨量政府投資拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的老路�！霸谶@種沒(méi)有強大外力干預情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)自身完成調整的周期更多取決于價(jià)格的回調、需求的釋放、庫存的去化”。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《6月份新建商品住宅庫存報告》顯示，截至6月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量環(huán)比增長(cháng)2.8%，同比增長(cháng)22.9%，庫存再創(chuàng )歷史新高。
易居研究院研究員嚴躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟參考報》記者，6月份庫存去化周期超過(guò)18個(gè)月，表明去化壓力空前大，這將壓制房?jì)r(jià)，預期未來(lái)幾個(gè)月多數城市房?jì)r(jià)將下跌。從今年上半年行情看，庫存去化的速度不斷放緩，房企的資金周轉也愈發(fā)艱難。伴隨庫存增加這個(gè)態(tài)勢，地方政府救市的沖動(dòng)也愈發(fā)強烈。但目前來(lái)看，救市的效果難以在短期內釋放出來(lái)，庫存積壓帶來(lái)的負面效應還會(huì )持續一段時(shí)間。換而言之，對救市效果不能期望過(guò)高。
報告顯示，截至6月底，35個(gè)城市中，有29個(gè)城市庫存出現了同比增長(cháng)現象。其中南昌、寧波和九江等3個(gè)城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到97.5%、87.0%和86.0%。此類(lèi)城市去年同期庫存消化狀況較好，庫存量較低。而今年在整個(gè)供求矛盾加大的情況下，庫存上升較明顯，這使得今年的同比值偏高。
CRIC研究中心分析認為，下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整還會(huì )繼續，目前成交量、房?jì)r(jià)尚處在不斷下行探底的階段，如無(wú)外力作用，短期不可能出現根本性逆轉，但調整方式不太可能出現急速崩潰式下行，而是一種震蕩式回調。
