從北京商品住宅成交套數創(chuàng )下自2006年有網(wǎng)簽記錄以來(lái)的同期最低值，到南京房?jì)r(jià)近兩年來(lái)首次出現環(huán)比下跌，再到南寧樓市進(jìn)入買(mǎi)賣(mài)博弈的“冰封期”，受調控未見(jiàn)明顯放松、銀根收緊、行業(yè)周期性特點(diǎn)等因素影響，多地樓市現量?jì)r(jià)齊跌，深度調整大勢確立。有業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)高速發(fā)展的15年之后，整體格局已經(jīng)發(fā)生改變。新房高增長(cháng)時(shí)代已經(jīng)終結，處于向平穩發(fā)展的過(guò)渡階段中，地區之間、不同需求之間的差異分化凸顯。2014年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然不是歷史最差的，但卻是爭議最多的。
7月中旬，國家統計局發(fā)布1至6月房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)運行數據，商品房銷(xiāo)售面積48365萬(wàn)平方米，同比下降6.0%，住宅銷(xiāo)售面積下降7.8%；商品房銷(xiāo)售額31133億元，下降6.7%，住宅銷(xiāo)售額下降9.2%。各項指標顯示：房地產(chǎn)投資增速繼續回落，新開(kāi)工面積降幅持續收窄；商品房銷(xiāo)售面積降幅放緩，價(jià)格同比小幅回落；房企資金增幅繼續放緩，銷(xiāo)售回款占比出現下滑�？傮w而言，上半年房地產(chǎn)行業(yè)調整態(tài)勢依舊，市場(chǎng)庫存壓力持續加大。
上半年多地樓市量?jì)r(jià)齊跌
據統計，今年上半年除春節、網(wǎng)簽系統暫停等因素疊加致2月份成交大降外，北京樓市成交呈現逐月走弱態(tài)勢。此外，南京樓市在經(jīng)歷了三、四月份的小幅回升之后，五月“速凍”行情超出許多業(yè)內人士預期。而二線(xiàn)城市廣西南寧的房?jì)r(jià)也呈現出明顯的“冰凍效應”。
亞豪機構統計數據顯示，2014年上半年，北京共有401個(gè)項目取得銷(xiāo)售許可，新增53472套商品住宅，與去年同期相比大幅上漲60%；新增供應面積597.64萬(wàn)平方米，與去年同期相比大漲66%。2014年上半年市場(chǎng)供應量創(chuàng )下自2009年以來(lái)近5年同期歷史新高。
盡管供應量大增，在樓市成交量方面，由于受到中國宏觀(guān)經(jīng)濟下滑影響，加之銀行對購房者信貸支持力度的減弱，今年上半年北京樓市在一片低迷中收場(chǎng)。據亞豪機構統計數據顯示，2014年1月至6月北京樓市總成交32964套，與去年同期相比下降89%，總成交面積為345.98萬(wàn)平方米，與去年同期相比下降91%。
據統計，今年上半年除春節、網(wǎng)簽系統暫停等因素疊加致2月份成交大降外，北京樓市成交呈現逐月走弱態(tài)勢。尤其春節后隨著(zhù)多個(gè)二三線(xiàn)樓市樓盤(pán)大量滯銷(xiāo)，頻繁曝出大幅降價(jià)，房?jì)r(jià)下降預期加深，盡管一線(xiàn)城市房地產(chǎn)依然企穩，但購房者開(kāi)始有看淡預期。受此影響，此后幾個(gè)月，在北京收緊信貸及自住型商品房的加速供應等因素作用下，市場(chǎng)觀(guān)望情緒進(jìn)一步加重，使得北京樓市成交量一路下行，至6月份，北京商品住宅共成交5119套，創(chuàng )下自2006年北京有網(wǎng)簽記錄以來(lái)的同期最低值。
本報記者了解到，南京樓市在經(jīng)歷了三、四月份的小幅回升之后，五月“速凍”行情超出許多業(yè)內人士預期。中國指數研究院統計數據顯示，5月份南京的新房樣本均價(jià)為14024元/平方米，環(huán)比4月下跌1.36%。這是自2012年5月南京房?jì)r(jià)環(huán)比連漲以來(lái)，近24個(gè)月首次出現環(huán)比下跌。該跌幅排在全國十大重點(diǎn)城市第一名。
二線(xiàn)城市廣西南寧的房?jì)r(jià)也呈現出明顯的“冰凍效應”。長(cháng)年在珠三角一帶從事商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的深圳匯金行副總經(jīng)理黃平旺告訴記者：“南寧樓市已經(jīng)進(jìn)入買(mǎi)賣(mài)博弈的‘冰封期’，即便是快環(huán)附近，開(kāi)盤(pán)價(jià)格超過(guò)7000元/平方米的樓盤(pán)都賣(mài)不動(dòng)，但開(kāi)盤(pán)價(jià)格在6500元/平方米以下的樓盤(pán)，一開(kāi)盤(pán)就銷(xiāo)售一空�！�
長(cháng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)、長(cháng)沙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)研究中心主任歐陽(yáng)學(xué)海告訴記者，今年以來(lái)長(cháng)沙樓市銷(xiāo)售同比下降很多，主要是因為銀行貸款收緊，包括購買(mǎi)貸款和開(kāi)發(fā)貸款。去年下半年以來(lái)，銀行推行貸款利率市場(chǎng)化，銀行的貸款更愿意給一些成長(cháng)性好的企業(yè)，而非房地產(chǎn)領(lǐng)域。
全國樓市深度調整大勢確立
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，相比2013年，當前樓市進(jìn)入全面調整期。主要城市新房市場(chǎng)的巔峰期已過(guò)，大部分已進(jìn)入平穩期，增長(cháng)空間有限；其中部分二、三線(xiàn)城市增長(cháng)過(guò)快，需求已被透支。在此基礎上，房?jì)r(jià)也出現普遍下調跡象。
從國家統計局數據來(lái)看，上半年全國商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額雙雙呈負增長(cháng)，且降幅存在繼續擴大的趨勢。全國性成交均價(jià)的下跌主要是受結構性因素影響，一線(xiàn)城市及部分二線(xiàn)城市成交量下滑幅度超過(guò)三四線(xiàn)城市，導致全國均價(jià)出現結構性下跌。
上半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)整體增速下降，多個(gè)指標出現負增長(cháng)，如新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積、土地成交面積等。業(yè)內分析認為，由于2013年基數過(guò)高導致今年上半年增速同比明顯下降。另一方面，從環(huán)比來(lái)看，增速加速下滑，跌幅逐月擴大，市場(chǎng)進(jìn)入調整的大勢已經(jīng)確立。
在房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和金額的同比增速趨勢表現方面，漲幅收窄、增速逐漸放緩的趨勢尤為明顯，在市場(chǎng)供應增加、價(jià)格上漲導致的購買(mǎi)力明顯不足，加之銀行對個(gè)人房貸收緊，從而促成了整個(gè)行業(yè)的實(shí)際下跌調整，而且進(jìn)入2014年以來(lái)，商品房銷(xiāo)售額的下跌速率已經(jīng)超過(guò)了商品房銷(xiāo)售面積下跌速度，這意味著(zhù)價(jià)格深度調整的步伐已經(jīng)明顯加快，并將會(huì )逐漸成為市場(chǎng)趨勢。
中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，上半年全國典型的54城市合計住宅簽約套數為113.9萬(wàn)套。這一數值比2013年上半年同期下調幅度達到了23.7%，其中一線(xiàn)城市跌幅達到了31%，二線(xiàn)城市跌幅達到了34%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，相比2013年，當前樓市進(jìn)入全面調整期。主要城市新房市場(chǎng)的巔峰期已過(guò)，大部分已進(jìn)入平穩期，增長(cháng)空間有限；其中部分二、三線(xiàn)城市增長(cháng)過(guò)快，需求已被透支。在此基礎上，房?jì)r(jià)也出現普遍下調跡象。
易居研究院研究員朱光告訴《經(jīng)濟參考報》記者，今年3月以來(lái)，土地購置面積增幅再次進(jìn)入負增長(cháng)區間，前6個(gè)月土地購置面積增幅較前5月基本平穩�？傮w上看，在目前行業(yè)依舊處于調整態(tài)勢下，房企對于市場(chǎng)走勢仍趨于謹慎，拿地節奏放慢。預計今年下半年隨著(zhù)去年同期基數的上升，土地購置面積同比增幅也將繼續呈現平緩的下行態(tài)勢。
從商品房銷(xiāo)售面積同比增幅走勢看，上半年商品房同比增幅雖然繼續處于負增長(cháng)區間，但開(kāi)始呈現收窄上行態(tài)勢，這與去年同期基數下降明顯有關(guān)。預計今年下半年，隨著(zhù)去年同期基數的逐步下降，商品房銷(xiāo)售面積同比跌幅也將繼續收窄。
張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，當前樓市降溫趨勢已經(jīng)明確，房?jì)r(jià)將繼續明顯下行。他表示，2014年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖然不是歷史最差的，但卻是爭議最多的。這背后是房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)高速發(fā)展的15年之后，整體格局已經(jīng)發(fā)生改變。新房高增長(cháng)時(shí)代已經(jīng)終結，處于向平穩發(fā)展的過(guò)渡階段中，地區之間、不同需求之間的差異分化凸顯。
他還指出，市場(chǎng)的持續低迷令多地新房庫存出現明顯攀升，一線(xiàn)城市中除深圳外，北京、上海、廣州7月初的庫存較年初分別上升43%、17%、12%。二、三線(xiàn)城市庫存增加更加明顯。
重慶方面一位房地產(chǎn)業(yè)內人士認為，今年市場(chǎng)不景氣，是屬于“非調控政策”下行，屬于市場(chǎng)自身調整，與以往數次宏觀(guān)調控導致的下行有本質(zhì)區別。在2013年量?jì)r(jià)齊升過(guò)后，市場(chǎng)有自身的回調壓力。如果沒(méi)有放松限購限貸等強刺激政策出臺，今年全年成交量同比會(huì )有較大幅度下滑，成交價(jià)格下降也將會(huì )持續到年底。
開(kāi)發(fā)商“以?xún)r(jià)換量”回籠資金
從樓市表現來(lái)看，幾個(gè)品牌房企心照不宣的降價(jià)方式可以被稱(chēng)成“多形態(tài)營(yíng)銷(xiāo)”，但不可否認的是絕大部分房企實(shí)際上都在“以?xún)r(jià)換量”。
針對北京市場(chǎng)，亞豪機構副總經(jīng)理高姍分析表示，去年“亮眼”的業(yè)績(jì)使得大部分開(kāi)發(fā)商紛紛調高今年銷(xiāo)售目標，而今年上半年在樓市觀(guān)望情緒加深帶來(lái)的銷(xiāo)量下跌、信貸政策的持續緊縮帶來(lái)的融資難度加大的情形下，“現金為王、加速出貨”成為各大房企的首要選擇，以“快進(jìn)快出”的高周轉策略來(lái)維持現金流的持續。
今年上半年，樓市調整步伐首先起始于長(cháng)三角區域，與此同時(shí)“降價(jià)”策略也最先在長(cháng)三角城市發(fā)起。5月以來(lái)，南京市場(chǎng)的房企紛紛加大了促銷(xiāo)力度，目前全市房?jì)r(jià)出現盤(pán)整趨勢，近郊部分板塊價(jià)格下探尤為明顯。南京近郊的仙林湖、九龍湖成為率先打響價(jià)格戰的區域。
南京大學(xué)城市科學(xué)研究院副院長(cháng)胡小武認為，目前樓市降價(jià)多采用明著(zhù)特價(jià)暗著(zhù)優(yōu)惠的方式。胡小武稱(chēng)，從樓市表現來(lái)看，幾個(gè)品牌房企心照不宣的降價(jià)方式可以被稱(chēng)成“多形態(tài)營(yíng)銷(xiāo)”，但不可否認的是絕大部分房企實(shí)際上都在“以?xún)r(jià)換量”。
此外，今年以來(lái)長(cháng)沙樓市開(kāi)盤(pán)情況普遍冷清，沒(méi)有以往那么火爆，因此開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)活動(dòng)也一再升級。當年有濱江“地王”之稱(chēng)、樓面單價(jià)接近3000元的保利西海岸，最近打出了10套新品7999元/平方米起的宣傳；素有“價(jià)格高地”威望的梅溪湖片區，緊鄰北岸的振業(yè)城也拿出了100套價(jià)格在5988元至6988元/平方米之間的特價(jià)房。
“今年以來(lái)，銀行按揭貸款遲遲到不了開(kāi)發(fā)商手上，以前銀行狀況比較好的時(shí)候，一般兩周就到賬了，而現在一拖半年才能到，導致開(kāi)發(fā)商資金緊張”。歐陽(yáng)學(xué)海表示，同時(shí)，開(kāi)發(fā)商搞降低首付的方式，這樣的目的是為了“以小換大”，盡快從銀行拿到資金。
由于上半年各線(xiàn)城市樓市成交乏力，最近多城市傳出限購松綁的消息，除了明文發(fā)布“限購松綁”的呼和浩特等城市，更多的城市開(kāi)始在實(shí)際執行中松綁限購政策來(lái)實(shí)現“救市”目的。不過(guò)，業(yè)內人士認為，松綁限購對“救市”效果有限。
未來(lái)松綁限購城市或增多
整體來(lái)看，地方城市松綁限購政策意愿強烈，地方政府在樓市降溫的情況下，受制于土地財政壓力，松動(dòng)調控已經(jīng)成為定局。各地都會(huì )有不同角度、不同程度松綁政策出臺。目前全國已經(jīng)有多個(gè)城市放松調控。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，在當前執行限購的46個(gè)城市中，未來(lái)在限購政策上也會(huì )出現明顯的分化。他認為，一線(xiàn)城市，因為需要控制人口，而且經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴(lài)度不高，預計限購政策將長(cháng)期執行；二線(xiàn)城市中，經(jīng)濟相對比較好的城市，比如廈門(mén)、南京、武漢等城市，有可能繼續執行限購，但在執行層面可能部分放松；二線(xiàn)中經(jīng)濟一般的城市及三線(xiàn)城市，可能會(huì )全面放松限購，而且會(huì )發(fā)布政策取消限購，以達到用政策本身的松綁影響市場(chǎng)預期的作用。
此外，張大偉認為，后續放松調控的城市將體現出以下特征：庫存消化周期超過(guò)一年；第一季度成交面積大幅下滑；購地銷(xiāo)售比過(guò)高；今年第一季度土地出讓金過(guò)低；有實(shí)質(zhì)性降價(jià)樓盤(pán)的城市；人口凈流出城市；有兩個(gè)以上新區城市。
松綁限購對救市效果有限
不過(guò)，張大偉分析認為，限購松綁的效果可能有限。例如沈陽(yáng)等城市，目前的庫存量去化速度超過(guò)20個(gè)月，而且沈陽(yáng)經(jīng)濟本身發(fā)展放緩，人口的流入增量放緩，都導致房地產(chǎn)的需求基數放緩上漲�！罢w而言，未來(lái)政策松綁與市場(chǎng)降溫將同時(shí)出現。除非中央政府放棄調結構努力，再次大規模降準降息，否則市場(chǎng)的趨勢很難改變”。
《經(jīng)濟參考報》記者注意到，4月以來(lái)多地傳出調控松綁消息，直至6月，呼和浩特市最終明確放松限購，“救市”再次成為市場(chǎng)討論焦點(diǎn)，而在中原集團主席黎明楷看來(lái)，部分城市松綁限購之舉并不能稱(chēng)為“救市”，只是回歸市場(chǎng)下的減輕調控。
黎明楷表示，分類(lèi)調控的影響優(yōu)于過(guò)往的一刀切調控，政策自由度的提升讓一些供應量過(guò)多的城市可以采取放松調控的措施來(lái)調整市場(chǎng)。他認為，影響未來(lái)樓市走向的關(guān)鍵取決于政府的資金調控，“政府不會(huì )再大手筆救市，未來(lái)可能會(huì )逐步放松一些錢(qián)流進(jìn)市場(chǎng)，但資金緊的狀態(tài)不會(huì )只是幾個(gè)月的事情，所以樓市調整會(huì )維持比較長(cháng)的時(shí)間。
下半年樓市仍面臨高庫存壓力
市場(chǎng)分析機構CRIC研究中心分析認為，上半年以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的調整，成為導致中國經(jīng)濟下行的最大因素，直接拉低了GDP、固定資產(chǎn)投資增速，影響政府財政收入，為防范風(fēng)險，政府力推棚戶(hù)區改造、鐵路建設等基建投資項目，并輔以其他微調措施。
該機構認為，就當前房地產(chǎn)行業(yè)的調整而言，政府既希望通過(guò)調整來(lái)暴露行業(yè)發(fā)展中存在的問(wèn)題，但不希望對整體經(jīng)濟的拖累過(guò)于明顯，又不可能回到以往通過(guò)巨量政府投資拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的老路�！霸谶@種沒(méi)有強大外力干預情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)自身完成調整的周期更多取決于價(jià)格的回調、需求的釋放、庫存的去化”。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《6月份新建商品住宅庫存報告》顯示，截至6月底，35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量環(huán)比增長(cháng)2.8%，同比增長(cháng)22.9%，庫存再創(chuàng )歷史新高。
易居研究院研究員嚴躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟參考報》記者，6月份庫存去化周期超過(guò)18個(gè)月，表明去化壓力空前大，這將壓制房?jì)r(jià)，預期未來(lái)幾個(gè)月多數城市房?jì)r(jià)將下跌。從今年上半年行情看，庫存去化的速度不斷放緩，房企的資金周轉也愈發(fā)艱難。伴隨庫存增加這個(gè)態(tài)勢，地方政府救市的沖動(dòng)也愈發(fā)強烈。但目前來(lái)看，救市的效果難以在短期內釋放出來(lái)，庫存積壓帶來(lái)的負面效應還會(huì )持續一段時(shí)間。換而言之，對救市效果不能期望過(guò)高。
報告顯示，截至6月底，35個(gè)城市中，有29個(gè)城市庫存出現了同比增長(cháng)現象。其中南昌、寧波和九江等3個(gè)城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到97.5%、87.0%和86.0%。此類(lèi)城市去年同期庫存消化狀況較好，庫存量較低。而今年在整個(gè)供求矛盾加大的情況下，庫存上升較明顯，這使得今年的同比值偏高。
CRIC研究中心分析認為，下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整還會(huì )繼續，目前成交量、房?jì)r(jià)尚處在不斷下行探底的階段，如無(wú)外力作用，短期不可能出現根本性逆轉，但調整方式不太可能出現急速崩潰式下行，而是一種震蕩式回調。
