今天，國家統計局發(fā)布數據顯示，6月份，70個(gè)大中城市，環(huán)比下降的城市是55個(gè)，而5月是35個(gè)，4月是8個(gè)，3月是4個(gè)，從這個(gè)曲線(xiàn)上看，房?jì)r(jià)漲幅降溫已成趨勢。當下，一些地方樓市庫存高企，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始以?xún)r(jià)換量，部分城市松綁限購一再上演。那么，樓市、房?jì)r(jià)到底發(fā)生了哪些變化？什么才是我們心目中的中國好房子？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著(zhù)名財經(jīng)評論員林耘、張鴻共同評論。
樓市降溫，六月環(huán)比價(jià)格下降的城市達到55個(gè)，為限購松綁，部分地方呼聲頻現。當房地產(chǎn)黃金時(shí)代不在，未來(lái)買(mǎi)房消費和選擇將發(fā)生哪些新變化，什么是中國好房子？
今天公布的6月份70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)價(jià)格變動(dòng)情況顯示，與上個(gè)月相比，新房房?jì)r(jià)下降的城市繼續增加，下降的城市有55個(gè)，持平的城市有7個(gè)，上漲的城市有8個(gè)。一、二、三線(xiàn)城市新房?jì)r(jià)格環(huán)比均呈小幅回落狀態(tài)，分別下降0.4％、0.5％和0.5％。不過(guò)，和去年同期相比，大多城市房?jì)r(jià)仍然在溫和上漲，房?jì)r(jià)下降的城市只有1個(gè)，是溫州。告別只漲不跌，樓市調整期會(huì )持續多久呢？
林耘：房?jì)r(jià)下跌的城市越來(lái)越多 價(jià)格波動(dòng)的方向很清楚
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首先數據會(huì )說(shuō)話(huà)，每一個(gè)月的環(huán)比數據能夠看到調整的態(tài)勢是相當的明確。至少從環(huán)比的角度來(lái)看，房?jì)r(jià)下跌的城市越來(lái)越多，價(jià)格波動(dòng)的方向很清楚。
第二個(gè)，從1月份到6月份的總體數據來(lái)看，房地產(chǎn)從原來(lái)拉車(chē)的馬變成了拖后腿的一個(gè)東西，變化非常大。而且從數據本身能夠看到，一個(gè)是開(kāi)發(fā)投資的增速明顯的下降；再是銷(xiāo)售的面積和銷(xiāo)售的金額，出現了負增長(cháng)，它不是增速減緩，是負增長(cháng)；第三個(gè)就是庫存量大量的增加，所以我們能夠看到，房地產(chǎn)確實(shí)在調整。這種調整不好的方面是對經(jīng)濟會(huì )有拖累。好的方面，我們可以樂(lè )觀(guān)來(lái)看，就是市場(chǎng)的作用起來(lái)了，以前連續上漲，現在開(kāi)始出現調整。而政府，過(guò)去這些年疊加的調控措施，也可以認為在這個(gè)時(shí)候起了作用。
張鴻：下跌的城市越來(lái)越多 上漲的城市越來(lái)越少
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無(wú)論是從環(huán)比還是同比，環(huán)比城市從35到55，大家都在下跌，面兒越來(lái)越廣，然后上漲從19個(gè)變成了8個(gè)，越來(lái)越少。下跌的城市越來(lái)越多，上漲的城市越來(lái)越少，上漲的幅度也在下降。標桿城市北上廣深，但北京現在二手房的環(huán)比在領(lǐng)跌，新房北京還在獨扛，但是上海、廣州和深圳，廣州上個(gè)月還是平的，前4月份的時(shí)候，這幾個(gè)都還是漲的。然后上個(gè)月上海和深圳已經(jīng)開(kāi)始跌，環(huán)比跌，到了這個(gè)月，廣州也開(kāi)始加入到這個(gè)跌的俱樂(lè )部里來(lái)。
當它的趨勢，大家看到已經(jīng)開(kāi)始明確的時(shí)候，可能大家會(huì )覺(jué)得，很多投資人也會(huì )覺(jué)得，那已經(jīng)如此確立了，那接下來(lái)應該千方百計一下了吧，應該想點(diǎn)兒辦法了吧？你又能跌到什么樣子呢？所以可能我們市場(chǎng)總是在悲觀(guān)里面能夠看到樂(lè )觀(guān)的東西，這是市場(chǎng)的一個(gè)反映。
張鴻：我們要切斷地方政府和房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接利益關(guān)系
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現在看來(lái)，很多地方是自己覺(jué)得錢(qián)緊，大概相當于巴西隊快被貫成7比0了，有點(diǎn)兒著(zhù)急。無(wú)論是教練還是裁判，都準備親自上場(chǎng)。所以前幾天《常州日報》頭版發(fā)了個(gè)文章，標題是“我市已到購房好時(shí)機”，這就是直接下場(chǎng)踢球。為什么？我查了常州最近一些年的土地出讓金。從2008年以后，他的制造業(yè)受到一些影響，經(jīng)濟增速從江蘇省的前三名一直往下走，現在排到了第六名，然后土地出讓金在他的一般性財政收入里從40％的占比，一直到85％，甚至到97％。
現在在比如沈陽(yáng)、佛山，上半年我們經(jīng)常會(huì )看到一些流拍的，土地流拍的一些消息。那怎么辦？所以他可能確實(shí)有點(diǎn)兒著(zhù)急。在這個(gè)著(zhù)急背后，現在可能這里邊和他是有切身利益的，所以我們現在要做的還是那件事情，就是我們怎么來(lái)切斷地方政府和房地產(chǎn)市場(chǎng)這種直接的相關(guān)利益。而且地方政府之間的這種差異，也是我們現在說(shuō)的分類(lèi)調控的一個(gè)基礎。城市和城市是不一樣的，一類(lèi)和二類(lèi)，一線(xiàn)和二線(xiàn)是不一樣，二線(xiàn)之間也不一樣。最近公布這70大中城市的時(shí)候，其實(shí)還有一個(gè)數據，他新建了以2010年作為一個(gè)基數，就是現在的房?jì)r(jià)和四年前做比。然后現在已經(jīng)有3個(gè)城市是跌破了2010年那個(gè)基數的，那是哪三個(gè)城市？是溫州、寧波和杭州，這三個(gè)都在浙江。那么，前一段時(shí)間國務(wù)院的督查組到各地去，反饋回來(lái)的情況就是說(shuō)，浙江等地建議分類(lèi)調控的政策趕緊出，因為我們要針對自己不同的情況來(lái)采取這種辦法。我覺(jué)得其實(shí)可以自下而上，就是只要不違反大的方針政策，你可以試，然后大家都可以推廣。
其實(shí)我們說(shuō)的行政性限購，現在很多地方已經(jīng)名存實(shí)亡了，所以我覺(jué)得它放松是沒(méi)用的，而恰恰是因為它沒(méi)用，所以我覺(jué)得應該放松。因為我們一直在尋找一個(gè)機會(huì )，讓過(guò)多的對市場(chǎng)的干預的手段退出，當然一線(xiàn)城市不要退出，但二、三線(xiàn)城市已經(jīng)沒(méi)有太大用，我們看看現在放松的，它的成交量上來(lái)了嗎？它價(jià)格上來(lái)了嗎？沒(méi)有。
林耘：地方政府需要有所應對 但是這個(gè)應對不能突破底線(xiàn)
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我覺(jué)得牌還是挺多，教練在調整陣容的時(shí)候，一個(gè)是換人，一個(gè)是把原來(lái)不想讓他上的人，沒(méi)辦法得讓他上，因為是關(guān)鍵時(shí)候了，還有就是變陣。那么從現在來(lái)看，我覺(jué)得應對的措施其實(shí)很多，因為我們原來(lái)一系列的調控加碼加上去，就是為了扼制房?jì)r(jià)的過(guò)快上漲，那同時(shí)也是希望房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。
現在市場(chǎng)出現調整，如果在局部下跌的幅度過(guò)大，庫存過(guò)多，形成風(fēng)險了，那么顯然就存在某些調控政策適時(shí)的退出。中國人講叫解鈴還需系鈴人，當時(shí)加碼上去，現在可以系下來(lái)。這里頭可以做的東西很多，包括像限購可以調整一下標準，包括限貸，在貸款上面可以調整一下標準，也包括像局部的這種讓利，就是稅收的這種減免，還有其他的，包括像城鎮化的提速，也包括在局部上配套的完善，讓房子本身產(chǎn)生吸引力。所以就應對本身來(lái)講，有非常多的選擇。我覺(jué)得地方政府需要有應對。但是應對不能突破底線(xiàn)，這個(gè)很重要。
張鴻：對大多數的購房者來(lái)說(shuō) 質(zhì)量和物業(yè)都是相對被忽視的
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買(mǎi)房子，我應該在相同價(jià)位里尋找質(zhì)量最好的，物業(yè)最好的，其他的不是不在乎，而是說(shuō)我覺(jué)得不應該差距那么大。但在我們的調查中，質(zhì)量和物業(yè)排的比較靠后，只有3％的人重視物業(yè)。這相當于你買(mǎi)一個(gè)產(chǎn)品，比如你買(mǎi)一個(gè)冰箱，你肯定質(zhì)量是第一位的，售后服務(wù)幾乎也是第一位的，那物業(yè)就售后服務(wù)，而我們現在把物業(yè)放在一邊，然后質(zhì)量也靠后，數據中顯示，對我們最重要的是交通。
我這幾個(gè)星期都在陪我的一個(gè)小兄弟，在我們附近的小區里面看房子，他就是為了孩子，他的孩子現在才一歲多一點(diǎn)兒，就是為了孩子上幼兒園和上小學(xué)，已經(jīng)連續幾個(gè)星期在看房。質(zhì)量和物業(yè)這些東西，對在我們現在買(mǎi)房的年輕人來(lái)說(shuō)，不是最重要的。因為什么？因為只要房?jì)r(jià)，我覺(jué)得未來(lái)上漲，只要這個(gè)小學(xué)還在這兒，這房子我管它質(zhì)量怎樣，我的孩子上完學(xué)我就走了，我這房子反正還能賣(mài)，我又沒(méi)準備在這兒一下住它幾十年。
林耘：目前中國的購房者在房子的消費上還是初級階段
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》特約評論員）
其實(shí)我們現在在房子的消費上面，還是一個(gè)非常初級的階段。所以可能我們不太考慮物業(yè)，不太考慮質(zhì)量，因為我們暫時(shí)還顧不上。我們現在考慮的是第一個(gè)是價(jià)格，我能買(mǎi)得起，能買(mǎi)得到。第二是最基本的需求，比如說(shuō)離單位近一點(diǎn)兒，老年人可能會(huì )要求看病方便一點(diǎn)兒。如果年輕人要考慮子女教育，學(xué)區房就變得非常重要。那么等這個(gè)初級階段過(guò)了以后，大家就會(huì )考慮，我的地段要好一點(diǎn)兒，質(zhì)量要好一點(diǎn)兒，物業(yè)要好一點(diǎn)兒，要保值等等。
另外，其實(shí)老百姓現在主要還是覺(jué)得價(jià)格貴，那么這個(gè)問(wèn)題看起來(lái)很硬傷。但是結合現在市場(chǎng)出現調整，倒是一個(gè)可以協(xié)調的。就是原來(lái)房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )好，這次降下來(lái)了，那么有可能就對上號了。其次，我看剛才數據里50％的人是覺(jué)得房子可能是，房?jì)r(jià)是持平，也就說(shuō)應該是一個(gè)波動(dòng)范圍不大的這樣一個(gè)狀況。再者，我們看到很多人在強調配套，配套是政府和開(kāi)發(fā)商可以努力的，通過(guò)政府和開(kāi)發(fā)商的共同努力，然后讓不太好的房子變成好一點(diǎn)兒的房子，變成中國好房子。
張鴻：開(kāi)發(fā)商要預見(jiàn)到購房者對未來(lái)房子的需求
�。ā堆胍曍斀�(jīng)評論》評論員）
沒(méi)有那么完美的房子，每個(gè)人買(mǎi)房都是貨比三家的，但是你問(wèn)中國好房子到底是什么房子？這個(gè)不是應該問(wèn)我們，應該問(wèn)開(kāi)發(fā)商，而且現在是開(kāi)發(fā)商應該考慮未來(lái)什么是中國好房子的時(shí)候。因為現在這個(gè)時(shí)期，開(kāi)發(fā)商要預見(jiàn)到未來(lái)中國對房地產(chǎn)的需求，會(huì )升級到什么樣的一個(gè)程度。
我最近看一個(gè)挺有名的開(kāi)發(fā)商，他在一個(gè)論壇上說(shuō)他根本不干預設計師對房子的設計，為什么？因為他們上半年的調查表明，50歲以上在他們那買(mǎi)房子的占5％，45歲的占10％，剩下全是80后。他說(shuō)我已經(jīng)是50多歲了，我也不懂他們需要什么，但是那些年輕的設計師懂。所以第一，小開(kāi)發(fā)商可能要求變，因為這絕對是一個(gè)大開(kāi)發(fā)商吃小魚(yú)的時(shí)候，越是危機的時(shí)候，大開(kāi)發(fā)商過(guò)的可能越好。還有一個(gè)是轉型的好時(shí)候，如果你還按原來(lái)那樣生產(chǎn)房子，以那樣的物業(yè)水平和配套，那恐怕你可能只能過(guò)兩年好日子，但是未來(lái)可能是工藝時(shí)代，就是看你的技術(shù)水平怎么樣了。
《央視財經(jīng)評論》 20140718 中國經(jīng)濟半年報：房地產(chǎn)庫存去哪兒？ 本期節目主要內容：
今天，國家統計局發(fā)布數據顯示，6月份，70個(gè)大中城市，環(huán)比下降的城市是55個(gè)，而5月是35個(gè)，4月是8個(gè)，3月是4個(gè)，房?jì)r(jià)漲幅降溫已成趨勢。當下一些地方樓市庫存高企，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始以?xún)r(jià)換量，部分城市松綁限購一再上演。那么，樓市、房?jì)r(jià)到底發(fā)生了哪些變化？什么才是我們心目中的中國好房子？央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著(zhù)名財經(jīng)評論員林耘、張鴻共同評論。
（《央視財經(jīng)評論》 20140718 中國經(jīng)濟半年報：房地產(chǎn)庫存去哪兒？）
