摘要：市場(chǎng)判斷，由于大型開(kāi)發(fā)企業(yè)往往對資金的周轉率有較高要求，因此很可能東壩地區將打開(kāi)北京樓市的缺口，成為房?jì)r(jià)的泄洪區。
日前，國家統計局公布70大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數，僅有6個(gè)城市維持上漲態(tài)勢的結果，正在應驗“房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入調整期”的判斷。作為全國房?jì)r(jià)風(fēng)向標的北京樓市走勢，又一次成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。
北京樓市的調整很可能從東壩地區開(kāi)始。記者獲悉，位于東壩的首開(kāi)香溪郡項目已經(jīng)準備以2萬(wàn)元/平方米的價(jià)格入市開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，這個(gè)價(jià)格甚至低過(guò)部分自住型商品房項目售價(jià)。而在此之前，首開(kāi)常青藤項目也曾以直降1萬(wàn)元/平方米的方式促銷(xiāo)。
東壩地區一線(xiàn)大型開(kāi)發(fā)企業(yè)匯聚，未來(lái)區域競爭壓力驟升。目前，已經(jīng)有首開(kāi)、金隅、恒大、泰禾等企業(yè)相繼布局東壩，市場(chǎng)判斷，由于大型開(kāi)發(fā)企業(yè)往往對資金的周轉率有較高要求，因此很可能東壩地區將打開(kāi)北京樓市的缺口，成為房?jì)r(jià)的泄洪區。
壓力驟升的東壩
自去年以來(lái)，東壩區域就在不斷升溫，最高地價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米。首開(kāi)、金隅、泰禾、恒大等諸多開(kāi)發(fā)商相繼布局東壩�！皷|壩地王頻出，這在一定程度上也說(shuō)明品牌房企對區域的看好�！睒I(yè)內人士認為。從2003年的奧林匹克花園到近兩年的金隅、城建、首開(kāi)、恒大等品牌開(kāi)發(fā)商都陸續進(jìn)入了東壩，使得區域內的競爭格局越加復雜，壓力驟升。
與此同時(shí)，不同的地塊也將呈現出不同的產(chǎn)品形態(tài)。很顯然的是，隨著(zhù)區域內產(chǎn)品形態(tài)的日漸豐富，東壩未來(lái)不僅會(huì )出現“奔10萬(wàn)元/平方米”的豪宅，同時(shí)也有面對改善型人群的品質(zhì)改善型住宅。
業(yè)內分析認為，不同層級的產(chǎn)品促使區域產(chǎn)生不同的置業(yè)人群，也將催生多極消費業(yè)態(tài)，未來(lái)東壩區域價(jià)值將面臨再次升級，不僅高端產(chǎn)品對區域將起到一定的拉升作用，剛需和改善型產(chǎn)品也將使區域更具人氣。
在過(guò)去的半年多時(shí)間里，曾經(jīng)被炒得幾乎沸騰的東壩區域正在逐步降溫。日前記者采訪(fǎng)東壩附近二手房門(mén)店發(fā)現，相比去年底時(shí)該區域內奧林匹克花園的二手房正在經(jīng)歷大幅跳水。
記者看到，奧林匹克花園四期141平方米的大三居報價(jià)470萬(wàn)元，不要家電450萬(wàn)元，單價(jià)3.2萬(wàn)元/平方米，而且價(jià)格還可以商量。奧林匹克花園三期126平方米大三居報價(jià)395萬(wàn)元，單價(jià)3.1萬(wàn)元/平方米，價(jià)格還能優(yōu)惠�！爱敵醪簧倨髽I(yè)在此拿地，對于未來(lái)售價(jià)全是奔著(zhù)7萬(wàn)元/平方米以上去的，現在來(lái)看很難做到，估計這些項目全會(huì )推遲入市，或是提高設計標準�！币晃粯I(yè)內人士向記者表示。
低價(jià)入市攪局
近日，隨著(zhù)市場(chǎng)的持續下探，不少品牌房企開(kāi)發(fā)的項目選擇了“低開(kāi)”策略。最近備受關(guān)注的東壩區域也不例外。記者從首開(kāi)內部人士處了解到，首開(kāi)位于東壩生活圈的低密度花園洋房項目首開(kāi)香溪郡，目前市場(chǎng)定價(jià)在2萬(wàn)元/平方米的市場(chǎng)水平。而該項目周邊高端別墅格拉斯小鎮、融科千章墅、旭輝御錦售價(jià)都已經(jīng)超過(guò)3萬(wàn)元甚至直奔4萬(wàn)元/平方米以上。
據記者走訪(fǎng)了解到，盡管該項目低價(jià)入市，但卻并沒(méi)有犧牲品質(zhì)。項目定位為“輕墅”的形態(tài)，推出迎合城市最中堅、精銳購房人群的“輕改善”型產(chǎn)品，打造了別墅區內難得的花園洋房。據了解，該社區為低密度純質(zhì)4-8層花園洋房社區，一梯兩戶(hù)，戶(hù)戶(hù)通透。戶(hù)型格局方正，采用短進(jìn)深、大面寬設計。
首期將推出以融合托斯卡納浪漫風(fēng)情的“輕改善”三-四居，戶(hù)型面積最低90平方米，總價(jià)僅為180萬(wàn)元左右。
業(yè)內人士認為，如此高品質(zhì)，若是在市場(chǎng)好的時(shí)候，售價(jià)至少在3萬(wàn)元/平方米以上。此次低價(jià)入市，使得購房者可以低于自住房的價(jià)格買(mǎi)來(lái)高于剛需品質(zhì)的改善型花園洋房，這說(shuō)明，首開(kāi)在堅持品質(zhì)的同時(shí)更能迎合大勢所趨，隨著(zhù)市場(chǎng)下探趨勢的持續，用品質(zhì)贏(yíng)得市場(chǎng)，做出引領(lǐng)行業(yè)的判斷。
“在2013年出現的樓市分化逐漸蔓延到了一二線(xiàn)城市�！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)部研究總監張大偉表示，當前房企與客群之間的博弈已經(jīng)出現了微妙變化。在信貸收緊、自住房供應等多方因素的沖擊下，購房者觀(guān)望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，供需格局悄然生變。
區域未來(lái)看好
盡管首開(kāi)連續兩個(gè)項目在東壩區域打出超低價(jià)格，但是未來(lái)區域的升值潛力還是不容低估。
作為北京東部極具發(fā)展的潛力區域，東壩未來(lái)還能形成新興的城市功能區。去年，北京市規劃委通過(guò)了“東壩國際商貿中心”的規劃審查。據朝陽(yáng)區東壩國際商貿中心區管委會(huì )相關(guān)負責人介紹，“東壩國際商貿中心區”是以高端產(chǎn)業(yè)為主、居住功能為輔的功能布局。其中，公建建筑規模達550萬(wàn)平方米，占總建筑規模的68%，形成以產(chǎn)業(yè)為主的新興功能區，按照規劃該區域總常住人口約7.2萬(wàn)人�！爸詴�(huì )下調常住人口比例，將產(chǎn)業(yè)比例大大上調，就是希望通過(guò)減少住宅體量以便降低這一區域人口聚集的壓力�！边@位負責人解釋說(shuō)。
據了解，未來(lái)這里將匯聚國際商品交易中心、國際會(huì )展中心、世界文化交流中心和高品質(zhì)國際社區等高端產(chǎn)業(yè)，同時(shí)，將包括一條專(zhuān)門(mén)吸引國際奢侈品牌設立地區總部的街區，該街區緊鄰規劃中的第四使館區。
未來(lái)東壩還將途經(jīng)3條地鐵線(xiàn)，預計將有6條對外聯(lián)系通道，連接望京、首都機場(chǎng)等重要節點(diǎn)。此外，“東壩國際商貿中心”還將同步引進(jìn)國際化醫院、學(xué)校以及體育等公共設施，建設高品質(zhì)國際化社區。其中，醫療衛生用地約7.34公頃，未來(lái)將建設一座國際化醫院。此外，規劃中還包括小學(xué)用地2處，總用地約4.3公頃；中學(xué)用地2處，總用地約15公頃。
由此可見(jiàn)，未來(lái)東壩地區不僅將成為多種居住產(chǎn)品聚集的高端居住區，還將成為多條軌道交通縱橫的商貿產(chǎn)業(yè)區，區域前景可觀(guān)，而隨著(zhù)配套和規劃的落實(shí)，東壩也將成為北京新的經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)。
