呼和浩特、鄭州、南昌、濟南、南寧……多個(gè)城市相繼表示對限購政策進(jìn)行調整。記者在深入采訪(fǎng)過(guò)程中了解到，相當一部分業(yè)內人士對“松綁限購”刺激樓市非常謹慎，更有一部分房地產(chǎn)金融專(zhuān)家擔心，松綁限購不是“救命稻草”，反而很可能成為壓垮樓市的最后一根稻草。

　　松綁限購凸顯樓市焦慮

　　桂林理工大學(xué)區域經(jīng)濟學(xué)博士后曾鵬認為，松綁限購充分暴露了當前我國各地樓市的“焦慮”，包括地方政府對土地財政稅收的焦慮，開(kāi)發(fā)商對維持高利潤的焦慮。從全國范圍來(lái)看，開(kāi)發(fā)商“金山銀山不如土地山”的幸福日子一去不復還。
　　國家統計局7月16日發(fā)布的數據顯示，上半年全國商品房銷(xiāo)售面積達48365萬(wàn)平方米，同比下降6.0%。全國商品房銷(xiāo)售額為31133億元，同比下降6.7%。中國指數研究院發(fā)布的數據顯示，截至6月末，14個(gè)重點(diǎn)城市的庫存環(huán)比增長(cháng)2.78%，處于今年以來(lái)最高水平，多地庫存接近2010年以來(lái)的最高水平。
　　土地成交面積的下降對地方財政稅收產(chǎn)生立竿見(jiàn)影的影響，以濟南市為例，1-5月份，全市稅收收入增長(cháng)11.5%，未達到年初計劃增速12%的目標。主要原因是主體四稅合計完成123.03億元，僅增長(cháng)8.04%，其中，總量占營(yíng)業(yè)稅近1/3的房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅完成19億元，同比下降2.85%。
　　濟南市財政局分析認為，在更高的基數之下，房地產(chǎn)業(yè)稅收增收舉步維艱。由于稅收收入增幅不高，未能達到計劃增幅，地方可用財力受到影響。與此同時(shí)，全市各項民生支出、法定支出、重點(diǎn)支出等必保的項目都需要持續加大投入，財政收支的矛盾日趨突出，財政收支任務(wù)壓力巨大。

　　松綁限購多渠道出爐

　　一方面是中央調控房地產(chǎn)的“禁令”仍未廢除，另一方面則是地方政府迫于財政稅收增幅壓力而設法變通。
　　珠三角高檔住宅協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)張斌表示，出臺政策的城市往往喜歡打“擦邊球”，如南寧市以北部灣經(jīng)濟區“同城化”為名，由房管局下文明確允許非南寧市戶(hù)籍的居民進(jìn)入南寧市購房；南昌市房產(chǎn)中介商則透露，其消息來(lái)源的渠道是南昌市房產(chǎn)協(xié)會(huì )通知，允許有條件放開(kāi)房地產(chǎn)限購。
　　深圳惠城商業(yè)地產(chǎn)公司總經(jīng)理林玉明認為，目前出臺松綁限購措施的城市，大部分都是銷(xiāo)售不暢的城市，如中原地產(chǎn)統計，今年1-5月，呼和浩特新建商品房成交套數為3780套，而目前可售庫存高達約12萬(wàn)套。按照目前的去庫存速度，需要10年之久。
　　廣西師范學(xué)院公共傳媒專(zhuān)家方邦超分析認為，各地之所以出臺“限購松綁令”，核心原因在于地方對土地財政的過(guò)度依賴(lài)，在沒(méi)有房地產(chǎn)項目作為稅收支撐、實(shí)體經(jīng)濟增速低迷的情況下，只能通過(guò)房地產(chǎn)項目來(lái)增加財政收入。

　　救命稻草恐壓垮樓市

　　多位房地產(chǎn)業(yè)內人士擔心：今年上半年的全國房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額、土地購置面積均下降的情況，其態(tài)勢與2008年上半年相似，就目前情況分析，政府出臺“限購松綁令”不僅對目前的樓市走向毫無(wú)幫助，反而有可能成為壓垮樓市的“最后一根稻草”。
　　首先是地方政府托底樓市手段已經(jīng)不多。
　　曾鵬梳理了地方政府為穩定財政收入“托底樓市”的做法：一是解決資金鏈問(wèn)題，即通過(guò)銀行及政府融資平臺為房地產(chǎn)行業(yè)注入資金，這一做法隨著(zhù)央行對銀行放貸規模的限制，以及政府融資平臺債務(wù)問(wèn)題浮出水面而宣告無(wú)力持續；二是通過(guò)加大土地供應量來(lái)維持財政收入規模，但目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拿地意愿不高，土地拍賣(mài)價(jià)格持續低迷；三是通過(guò)刺激購房群體購房而穩定房?jì)r(jià)。
　　深圳良仕資產(chǎn)管理公司投資部部長(cháng)季書(shū)銘認為，經(jīng)濟結構升級換代，中央要求地方政府擺脫“考核壓力”，銀行對房地產(chǎn)項目的投放非常謹慎，“資金鏈荒”是樓市價(jià)格看跌不看漲的核心原因。
　　廣西北部灣金融促進(jìn)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)陳錚認為，地方政府通過(guò)松綁限購刺激樓市、托底地價(jià)的心態(tài)昭然若揭。但最讓人擔心的問(wèn)題在于，目前銀行控制房地產(chǎn)貸款規模，地方融資平臺因地方債務(wù)風(fēng)險凸顯而無(wú)力持續注入資金，在土地市場(chǎng)疲弱，減稅等財政措施出臺無(wú)望的情況下，松綁限購令成了地方政府救市的最后手段。
　　從數據上看，即便是松綁限購令的城市，樓市銷(xiāo)量也未出現上揚的態(tài)勢，以最早放開(kāi)限購的南寧市為例，3月份新建商品房銷(xiāo)售6344套，4月份是5553套，松綁限購令后，5月份新建商品房銷(xiāo)售6448套，6月份反而下跌到5164套，而且5月、6月的房屋均價(jià)分別環(huán)比下跌2.15%、0.81%。
　　業(yè)內人士認為，松綁限購令的城市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、銀行等融資信貸機構和地方政府均對房地產(chǎn)市場(chǎng)信心不足，松綁限購在一定程度上能刺激消費，但購房者觀(guān)望心態(tài)和“等跌心態(tài)”更加濃厚。目前一些城市的土地市場(chǎng)冷清，地方政府被迫在土地拍賣(mài)中“鎖定”地產(chǎn)巨頭，以求以大項目來(lái)提振市場(chǎng)信心。如南寧五象新區的萬(wàn)達項目，三幅總計537.5畝的地塊由于拍賣(mài)報名條件過(guò)高，最終以?huà)炫瞥鲎尩男问奖蝗f(wàn)達集團以總價(jià)8.8億元獲得，這價(jià)格遠低于去年和前年同區域的土地價(jià)格。
　　常年從事房地產(chǎn)銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家付正彪認為，地價(jià)下跌——政府加快推地規模維持土地財政——取消限購刺激消費透支——消費者觀(guān)望心態(tài)更濃——開(kāi)發(fā)商利潤攤薄被迫削價(jià)銷(xiāo)售或許是下半年樓市的走向�！拔覀儗Υ蟛糠址康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商提出的咨詢(xún)建議是：哪里傳出松綁限購令的消息，就一定要加快低價(jià)促銷(xiāo)回籠資金，各地如果大規模出臺措施松綁限購令，有可能成為壓垮樓市的最后一根稻草�！�