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| 新華社（徐駿 繪） |
繼呼和浩特、濟南等地放開(kāi)限購之后，�？谌涨耙布尤肓巳∠拶徴叩男辛�。越來(lái)越多的地方政府或明或暗放松限購調控措施，對此，業(yè)內人士指出，當前房?jì)r(jià)已步入“過(guò)冷”區間，地方政府的救市行為在短期內難以產(chǎn)生明顯成效，房企面臨的資金壓力不斷增加。在此背景下，房企會(huì )加大降價(jià)促銷(xiāo)力度，房?jì)r(jià)下行壓力進(jìn)一步增大。
46限購城市20城松綁
近日，地方政府放松限購的意愿愈加強烈，從濟南到南昌，從武漢到南寧，從蘇州到溫州，越來(lái)越多的城市被曝出已放松限購政策的執行力度。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉表示，地方政府在樓市降溫的情況下，受制于土地財政壓力，松動(dòng)調控政策已經(jīng)成為定局�！案鞯囟紩�(huì )有不同角度、不同程度的松綁政策出臺�！�
中原地產(chǎn)研究部統計數據顯示，截至目前，已經(jīng)有20個(gè)城市在限購方面有不同程度的松動(dòng)，占所有46個(gè)限購城市的43%。
“但松綁的效果可能有限，對于沈陽(yáng)等城市，目前的庫存量去化時(shí)間將超過(guò)20個(gè)月，而且沈陽(yáng)經(jīng)濟發(fā)展放緩，人口的流入增量放緩，都導致房地產(chǎn)的需求基數放緩上漲。全國大部分城市的需求上漲均出現乏力�！睆埓髠フf(shuō)。
在張大偉看來(lái)，本輪市場(chǎng)轉冷更多是由于部分城市前期供應量過(guò)大、房?jì)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。因此，盡管地方政府松動(dòng)調控的意愿日益強烈，但松綁限購的實(shí)際效果有限，難以拉動(dòng)市場(chǎng)成交。
樓市調整大勢難改
上海易居房地產(chǎn)研究院最新報告顯示，7月1日-20日，重點(diǎn)監測的20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積約559萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)約8%。20個(gè)城市中，環(huán)比漲跌的城市數量各占一半。具體城市看，濟南成交量的環(huán)比增幅最大，約188%。而廣州的成交跌幅最大，跌幅約為41%。
上海易居地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)表示，7月樓市總體偏冷，觀(guān)望情緒依然較重。部分城市的救市措施也發(fā)揮了一定的刺激作用，進(jìn)而拉動(dòng)了成交量的上升。
“但市場(chǎng)調整大勢依然難以改變�！眹儡S進(jìn)指出，7月和6月一樣，信貸條件沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的放寬，購房者依然選擇觀(guān)望。最近全國70個(gè)大中城市中，有8成城市的房?jì)r(jià)指數步入了環(huán)比負增長(cháng)區間，這會(huì )進(jìn)一步延緩購房者的入市腳步。盡管7月前20天成交量略有起色，但整個(gè)7月行情上行依然面臨大阻力，市場(chǎng)調整大勢依然難以改變。
在此背景下，張大偉提醒購房者，大部分松綁限購的城市的特點(diǎn)都是人口漲幅放緩，庫存壓力山大，在這種情況下，對于購房者來(lái)說(shuō)，越是限購的城市，反而越是值得買(mǎi)的城市，越是松綁限購的城市越要謹慎購房。
房企降價(jià)促銷(xiāo)力度將加大
反觀(guān)目前住宅市場(chǎng)環(huán)境，成交量的持續走低已經(jīng)傳導至價(jià)格端。國家統計局數據顯示，6月，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數環(huán)比下跌0.5%，跌幅較上月擴大0.3個(gè)百分點(diǎn)。從下跌城市數量來(lái)看，此次共有55個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數環(huán)比下降。無(wú)論是整體價(jià)格跌幅，還是降價(jià)城市數量，都為2011年4月以來(lái)最大值。
因此，張大偉認為，現階段可以判斷，本輪全國性房?jì)r(jià)下行序幕已經(jīng)開(kāi)啟�！吧蟼�(gè)月，我們對全國23個(gè)城市的降價(jià)樓盤(pán)進(jìn)行調研，結果發(fā)現降價(jià)樣本樓盤(pán)較年初成交價(jià)相比平均降價(jià)幅度僅為6.3%。若要取得較為明顯的降價(jià)效果，平均降幅需達15.3%�！�
嚴躍進(jìn)也表示，在市場(chǎng)降溫的情況下，地方救市效果短期內難有明顯影響，房企降價(jià)促銷(xiāo)的力度會(huì )加大。
的確，從數據來(lái)看，房企資金狀況已惡化至8年最差，市場(chǎng)預測三季度市場(chǎng)依然不樂(lè )觀(guān)。根據中原地產(chǎn)測算，在今年一季度23家A股上市樣本房企中，僅3家房企資金鏈處于寬松狀態(tài)，8家房企資金鏈相對安全，12家房企資金鏈緊繃，短期資金覆蓋率低于0.8，為近8年以來(lái)資金鏈緊繃房企個(gè)數最多的一個(gè)季度。其中有2家房企短期資金覆蓋率低于0.3。從貨幣資金與總資產(chǎn)比例來(lái)看，目前房企現金流情況降至近年低點(diǎn)0.11，形勢亦不容樂(lè )觀(guān)。而這則進(jìn)一步印證了房企上半年銷(xiāo)售的不盡如人意。據鏈家地產(chǎn)數據顯示，24家公布了銷(xiāo)售目標的房企中，有13家目標完成率不足四成，其中花樣年控股上半年業(yè)績(jì)完成率僅為12%，首創(chuàng )置業(yè)完成率也僅為24.2%。
張大偉指出，上半年房企到位資金增速逐月走低。其中，定金及預收款占比(上半年比例為24.2%)僅次于自籌資金項目，是房企重要的現金流來(lái)源。因此，雖然信貸環(huán)境并未顯著(zhù)惡化，但如果房企不能通過(guò)降價(jià)有效回籠資金，或找到其他有效融資渠道，顯然將面臨經(jīng)營(yíng)困境。
“在房企加大去庫存的背景下，下半年房?jì)r(jià)繼續下行壓力較大�！睆埓髠フf(shuō)。
