2014年上半年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出商品房庫存高企、房?jì)r(jià)下行趨勢漸顯、購房者觀(guān)望情緒加重等態(tài)勢，樓市預期和博弈優(yōu)勢已悄然生變。國家統計局最新發(fā)布的“2014年1-6月份全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售情況”顯示，全國樓市呈量?jì)r(jià)增速雙降的局面。在中國樓市進(jìn)入下半場(chǎng)之際，新建商品住宅庫存再創(chuàng )歷史新高，加上市場(chǎng)成交繼續低迷，樓市供需失衡的局面已經(jīng)顯現。

　　量?jì)r(jià)齊跌

　　1-6月份，全國商品住宅銷(xiāo)售面積42487萬(wàn)平方米，同比下降7.8%，相與去年全年下滑25.3個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷(xiāo)售額25632億元，同比下降9.2%，降幅與去年全年相比，下滑35.8個(gè)百分點(diǎn)。世茂集團副總裁蔡雪梅表示，在2013年之前，房地產(chǎn)市場(chǎng)都是高歌猛進(jìn)的；從今年3月份起，市場(chǎng)就變了，發(fā)生了一個(gè)“非�？焖佟钡牡�落，目前市場(chǎng)仍處于下行通道�！�2013年8月之后，基本上政策因素對市場(chǎng)的影響效果就不顯著(zhù)了，這是市場(chǎng)自發(fā)的調節過(guò)程�，F在是供求結構發(fā)生了根本性的轉變，由量變到質(zhì)變�！�
　　住建部政策研究中心主任秦虹指出，今年上半年全國商品房的銷(xiāo)售面積之所以出現負增長(cháng)，主要原因有三：一是去年同期的商品房銷(xiāo)量基數較高�！白宰⌒孕枨笫浅�數，去年賣(mài)多了，今年就賣(mài)的少。從銷(xiāo)售總量來(lái)看，仍然是一個(gè)不低的數字�！倍�是近期樓市“崩盤(pán)”論、房?jì)r(jià)將“斷崖式暴跌”等不對稱(chēng)信息讓購房者的觀(guān)望情緒日益加重。第三，信貸約束影響了購房行為的實(shí)現。今年以來(lái)，個(gè)人住房抵押貸款的收緊，使得購房者置業(yè)成本提高。一方面購買(mǎi)首套房不僅沒(méi)有優(yōu)惠利率，反而要在基準利率基礎上上��；另一方面，房貸額度緊張影響了剛需的置業(yè)需求�！艾F在市場(chǎng)需求主體是剛需自住型，如果沒(méi)有貸款支持，他們幾乎不可能買(mǎi)得起房子。因此，對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響最大的還是貨幣政策和貨幣環(huán)境�！�
　　在信貸收緊、資金壓力、自住房供應等多方因素的沖擊下，市場(chǎng)供需雙方的預判轉向，購房者觀(guān)望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)。在北京市大興區的熱盤(pán)保利熙悅春天，3月份開(kāi)盤(pán)時(shí)500套房源超三千人搶購但4月中旬開(kāi)盤(pán)的二期，即便單價(jià)下降500元，仍然賣(mài)得不好。記者發(fā)現，一些房企再現“全民營(yíng)銷(xiāo)”，“凡推銷(xiāo)成功人人都可提成”；個(gè)別房企高管微信群中發(fā)促銷(xiāo)信息，“零首付”也“重出江湖”。
　　記者調查中發(fā)現，今年前5個(gè)月，20家標桿房企的銷(xiāo)售額不足去年全年的3成。6月以來(lái)，房企降價(jià)促銷(xiāo)的力度明顯加大，這也帶動(dòng)了二手房?jì)r(jià)格繼續下行。由于多數買(mǎi)家看淡市場(chǎng)，二手房議價(jià)尺度明顯增大。

　　庫存“壓力山大”

　　截至6月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為26218萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)2.8%，同比增長(cháng)22.9%。35個(gè)城市中，有29個(gè)城市庫存出現了同比增長(cháng)現象。6月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比為18.1，這也意味著(zhù)市場(chǎng)需要用18.1個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫存。
　　而在5月份，該存銷(xiāo)比數值為16.4個(gè)月。其中，溫州以45.1的存銷(xiāo)比居于首位，寧波以31.4的存銷(xiāo)比排行第二。半年業(yè)績(jì)考核下，部分房企的打折促銷(xiāo)力度加大，但很多購房者依然不買(mǎi)賬，導致庫存去化壓力變大。存銷(xiāo)比保持了震蕩上行態(tài)勢。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)認為，6月份庫存去化周期超過(guò)18個(gè)月，表明去化壓力空前大，這將壓制房?jì)r(jià)，預期未來(lái)幾個(gè)月多數城市房?jì)r(jià)將面臨下跌壓力。野村證券中國房地產(chǎn)行業(yè)研究主管高劍鋒亦表示，第三季度或將有更多開(kāi)發(fā)商降價(jià)去庫存，最高可能出現同比20%的降幅。也就是說(shuō)，由于出現了一定程度的供求錯配，中國樓市的供需格局已經(jīng)生變。瑞銀最新發(fā)布的《地產(chǎn)泡沫之憂(yōu)》報告顯示，根據2010年第六次全國人口普查數據，目前中國居民的自有住房占比達85%—88%，而在城鎮地區該比例約為75%—78%。城鎮住房建筑面積達179億平方米，農村達206億平方米。這表明，不考慮住房質(zhì)量的前提下，2010年時(shí)城鎮和農村戶(hù)均已擁有約1套住房。
　　克而瑞研究中心認為，誠然，隨著(zhù)收入上升，居民確實(shí)存在升級到更好、更大住房的需求。但問(wèn)題在于，2013年中國的房地產(chǎn)建設量已顯著(zhù)高于該水平。換言之，中國房地產(chǎn)建設速度須在現有水平上“見(jiàn)頂回落”，才能消化庫存，而穩定后的建設速度將低于目前水平�！�

　　政府應在制度上有所作為

　　秦虹認為，從2011年開(kāi)始，我國開(kāi)始抑制投資和投機性需求，把原本是住房需求的那一部分資金買(mǎi)房子的資金變成了供給�！爸袊�老百姓喜歡買(mǎi)房子，2011年之前沒(méi)有真正的抑制投資性需求，2011年開(kāi)始抑制投資性需求。老百姓買(mǎi)房子就是為了投資。抑制投資性需求后，不能買(mǎi)房子了，這些錢(qián)就隨著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)直接融資規模的擴大，都以私募基金、房地產(chǎn)信托、銀行的理財這種方式間接的投到房地產(chǎn)。過(guò)去是需求，現在變成供給。從這個(gè)角度來(lái)講，這可以大大扭轉供求關(guān)系，對抑制房?jì)r(jià)上漲的目標是有好處的�！�
　　上海中原地產(chǎn)高級研究員龔敏說(shuō)，在此背景下，有關(guān)部門(mén)應當破除阻力，摸清家底，在推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)等制度的出臺方面有所作為。財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康認為，我國應加快房地產(chǎn)稅立法，以經(jīng)濟手段置換行政“調控”，應是樓市分化之后政府和各方互動(dòng)中的重要抉擇�！安灰撕�(jiǎn)單化地認為，房地產(chǎn)稅一出臺就能抑制房?jì)r(jià)。實(shí)際上，房地產(chǎn)稅本身難以改變中國未來(lái)幾十年中心城市房?jì)r(jià)上揚曲線(xiàn)的大模式，但在發(fā)揮其他功能的同時(shí)，確實(shí)有利于減少一些房市泡沫，也有利于降低住房空置率，是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要制度要素之一�！辟Z康建議，家庭買(mǎi)首套房可考慮抵扣個(gè)稅。他認為，優(yōu)化個(gè)稅制度設計，需強調“綜合計征，分類(lèi)扣除，年度結算”的改革方向，以利優(yōu)化其調節社會(huì )成員收入的功能。還有一個(gè)值得重視的優(yōu)化要領(lǐng)：按家庭征收，以追求更具實(shí)質(zhì)意義的公平。在目前僅按個(gè)人征收個(gè)稅的情況下，同樣水平的收入，在家庭贍養系數不同的兩個(gè)納稅人之間很容易導致極大的不公平。更合理的制度設計，是合并計算家庭所有收入，再考慮人均收入水平的差異，區別對待。