“2014年樓市最大的特點(diǎn)是什么?房?jì)r(jià)下挫，放松限購。昨天，繼南方多地相繼取消或局部調整限購政策，位于我國最北的省會(huì )城市哈爾濱也宣布全面取消限購，本市戶(hù)籍與非本市戶(hù)籍在哈爾濱購房將不再有套數限制。至此，46個(gè)實(shí)施限購政策的城市中，已經(jīng)有37個(gè)城市在各種層面放松限購。面對全國樓市庫存不斷升溫，各地樓市飄搖，用行政手段限制樓市活力的方式面臨著(zhù)巨大壓力，退出限購似乎是大勢所趨。作為限購執行最為嚴格的城市之一，北京會(huì )不會(huì )放開(kāi)限購?”
住宅限購退出潮出現
6月26日，內蒙古呼和浩特宣布，調整限購政策，這也是國內自從執行限購政策以后第一個(gè)地方政府明確表態(tài)取消限購的城市。隨后，多個(gè)限購城市的住建部門(mén)前往呼和浩特“取經(jīng)”。面對2014年風(fēng)雨飄搖的樓市，地方政府坐不住了。
此后的情景大家頗為熟悉，如同《冰河世紀》里面的經(jīng)典橋段，當小松鼠費盡九牛二虎之力把橡果從冰壁上拔出，巨大的裂痕迅速蔓延開(kāi)來(lái)……不久，洪水從這里涌出——呼和浩特率先捅破了這層窗戶(hù)紙，其他城市蜂擁而上。
昨天，位于我國最北的省會(huì )城市哈爾濱宣布執行了三年零五個(gè)多月的限購政策就此“壽終正寢”——自16日起全面取消限購，在哈爾濱購買(mǎi)商品房(含二手住房)辦理網(wǎng)簽備案和房屋權屬登記時(shí)，無(wú)須提供住房情況證明。
截至昨天，已經(jīng)有37個(gè)城市在限購方面有不同程度的松動(dòng)。而在這一輪行政限購中，全國總共也只有46個(gè)城市明確宣布了限購。不僅如此，為了給樓市打氣，一些地方甚至出臺刺激政策，鼓勵買(mǎi)房。以四川為例，當地省財政廳決定，從2014年7月1日至2014年12月31日期間，對金融機構支持首次購房貸款，且貸款利率不超過(guò)基準利率的，給予貸款金額3%的財政補助。這種補貼尺度之大極為罕見(jiàn)，此后武漢、紹興、包頭等相繼跟進(jìn)。
多位業(yè)內人士大膽預計，今年42個(gè)城市將全部調整限購政策，言下之意，只有北京、上海、廣州、深圳這4個(gè)城市可能會(huì )繼續堅守。
樓市到底有多危急?
習慣了北京、上海樓市“長(cháng)紅”的人們可能無(wú)法想象，三四線(xiàn)城市樓市的艱難。當然，對此，目前并無(wú)一份官方的樓市評估報告，但一些細節能夠透視全國樓市冷暖。
原本為各地開(kāi)發(fā)商輸血的信托項目目前正在全線(xiàn)排查，基金公司子公司大多嚴禁接收三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)項目。呼和浩特、鄂爾多斯等地出現批量無(wú)人亮燈的小區。新建房屋的需求者如同沙漠中的小溪，突然就在拐彎處消失得無(wú)影無(wú)蹤。
社科院財經(jīng)戰略研究院、城市與競爭力研究中心日前在京發(fā)布2014年《中國住房發(fā)展(中期)報告》稱(chēng)，現在房?jì)r(jià)較高、前期開(kāi)發(fā)量過(guò)大，但整體樓市不會(huì )崩盤(pán)。這可能是較為中立的判斷。
今年5月，有輿論透露，住建部相關(guān)人士表態(tài)，除北上廣深之外，其他城市的限購政策可以自行調節，尤其是庫存過(guò)大的地方。但不會(huì )明確發(fā)文。近期北上廣深也有市場(chǎng)劇烈調整，部里正在觀(guān)察研究，但依然不會(huì )發(fā)文表示限購退出。當時(shí)還有輿論批評這一信息是混淆調控成果，現在結果證明，樓市放松限購幾乎完全參照了以上幾句話(huà)來(lái)進(jìn)行——從6月26日第一個(gè)城市表態(tài)放松限購，只用了不到一個(gè)半月，37個(gè)城市全線(xiàn)倒戈。
后限購時(shí)代樓市大漲?
在取消限購最頻繁的7月，研究機構跟蹤了天津、成都、杭州、長(cháng)春、蘇州、武漢、南昌、廈門(mén)、濟南、福州、無(wú)錫、寧波及南寧的樓市，希望了解放松限購是否能夠挽救樓市頹勢。調查結果發(fā)現，只有極個(gè)別城市成交量出現了明顯反彈。
調研城市中，僅杭州蕭山、濟南及成都，表現為取消限購后日均成交量較之前飆升3倍。這種飆升也可能是之前簽了合同，但因為限購一直沒(méi)有網(wǎng)簽的，屬于積壓交易造成。更多取消選購的城市，放松限購效果甚微——包括長(cháng)春、武漢、寧波及南寧等4城市，特征為取消限購后日均成交量較之前有5%左右的小幅提升。還有一部分城市限購取消后甚至基本沒(méi)影響——有6個(gè)城市取消限購后成交量毫無(wú)上漲動(dòng)力，仍每況愈下。
蘇州一個(gè)開(kāi)發(fā)商老板向北青報記者表示，大多數人都是買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，而且現在樓市和幾年前面臨的環(huán)境已經(jīng)完全不一樣了，屬于明顯的供過(guò)于求�！按蟛糠炙山壪拶彸鞘械奶攸c(diǎn)都是人口漲幅放緩，庫存壓力山大，這種情況下，對于購房者來(lái)說(shuō)，越是限購的城市，反而越是值得買(mǎi)的城市，越是松綁限購的城市越要謹慎購房�！币晃辉谏蜿�(yáng)經(jīng)營(yíng)多年的房地產(chǎn)中介張怡透露，像沈陽(yáng)這類(lèi)城市，目前的庫存量去化速度超過(guò)20個(gè)月，而且沈陽(yáng)經(jīng)濟本身發(fā)展放緩，人口的流入增量放緩，都導致房地產(chǎn)的需求基數放緩上漲——通俗而言，就是買(mǎi)房人需求在減少。
北京樓市觀(guān)望氣息濃
再把目光調回北京樓市。亞豪機構最新統計數據顯示，7月北京樓市成交商品房6200套，創(chuàng )下2011年以來(lái)的同期新低。如果扣除兩個(gè)自住房項目金隅匯星苑、首創(chuàng )悅都匯分別簽約的1520套和166套，7月北京商品房住宅僅成交4514套，環(huán)比6月下降了15.5%，創(chuàng )下2007年有網(wǎng)簽記錄以來(lái)的最低值。
樓市的觀(guān)望情緒并非只體現在商品房上。在政府支持的自住型商品房上，原本擠破腦袋參加搖號的人也出現了動(dòng)搖。北京最便宜的自住型商品房當代采育滿(mǎn)庭春MOMA，可以提供自住房1482套。第一次搖號按照房源數6倍數量搖出了選房人群，結果第一輪選房之后還剩下700余套房子。開(kāi)發(fā)商只能再次組織搖號。這從側面反映了北京樓市的溫度，面對售價(jià)比商品房便宜30%的自住房，依然有大量人群選擇觀(guān)望。
而在土地市場(chǎng)，最近也罕見(jiàn)地出現了流拍現象。7月29日，此前幾年備受市場(chǎng)追捧的朝陽(yáng)孫河組團，其BCDE地塊和K地塊雙雙流拍，這也是繼2011年4月順義仁和鎮梅溝營(yíng)村兩宅地流標后，三年來(lái)北京首次出現土地流拍。僅過(guò)了兩個(gè)星期，8月14日，房山區長(cháng)溝鎮FS12-0001-0026等地塊由于現場(chǎng)無(wú)房企報價(jià)，最終難逃流拍命運。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認為，從最近公布的房地產(chǎn)運行數據看，多項指標表明房地產(chǎn)仍然處于下行趨勢，房企投資熱情不高，預計未來(lái)一段時(shí)間房企將更趨于謹慎。
北京該不該放開(kāi)限購?
如此背景下，北京的限購政策該不該放松?
先來(lái)看看購房人群的想法。姜女士2008年畢業(yè)于北京工業(yè)大學(xué)，之后在新浪上班，所有的社保和所得稅都很完備。2010年，她因為換工作，中間社保中斷兩個(gè)月，但當時(shí)并無(wú)限購一說(shuō)。在此后北京實(shí)施嚴格限購后，像姜女士這樣的人被擋在了購房資格之外�！叭绻�5年是一個(gè)標準，那連續這一限定并不合理。工作變動(dòng)，社保中斷，這些并非都是個(gè)人能夠控制的。這種要求，顯然缺乏人情味!”在姜女士看來(lái)，這一限購明顯可以?xún)?yōu)化，“比如說(shuō)調整為累計5年或者6年，這樣既符合限購精神，又有實(shí)操價(jià)值�！�
那么開(kāi)發(fā)商是如何想的?不妨再回頭看：一年之前，全國各類(lèi)型開(kāi)發(fā)商都擠到北京拿地，地價(jià)越舉越高，讓任志強這類(lèi)立足北京的開(kāi)發(fā)商因為拿不到地頻頻罵街。這種日子還沒(méi)過(guò)多久，北京的土地市場(chǎng)也開(kāi)始降溫了�！坝行┑貕K地理位置遠，價(jià)格又漲得太多，實(shí)在擔心拿地之后被套住�！币晃粎⒓优牡氐拈_(kāi)發(fā)商代表告訴北青報記者，開(kāi)發(fā)商群體肯定希望北京調整限購政策。
再看業(yè)內人士。對于現行的一些限購政策，在調查中，包括北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )相關(guān)負責人等在內業(yè)內人士也認為存在優(yōu)化的空間，其中一條就是連續的社保證明。按照北京的限購規定，非京籍人士需要有連續的5年社保證明或者納稅證明才能有購房資格。如果說(shuō)5年是經(jīng)過(guò)測算得出的結論，那所謂連續這一概念就有“懶政”的嫌疑。
北京會(huì )不會(huì )優(yōu)化限購?
目前來(lái)看，正如多位業(yè)內人士分析的那樣，在所有46個(gè)限購城市中，繼續選擇堅守限購的城市可能只會(huì )剩下北京、上海、廣州、深圳。
深圳幾天之前曾明確表態(tài)嚴格執行限購。但不少了解其中緣由的調侃深圳限購政策，“窗戶(hù)開(kāi)得和門(mén)一樣大的時(shí)候，門(mén)開(kāi)不開(kāi)就不重要了�！毖酝庵�，就是深圳在執行限購政策的時(shí)候實(shí)際上“窗戶(hù)”越來(lái)越大——實(shí)際上，深圳是北上廣深4個(gè)城市中，落戶(hù)難度最小的一個(gè)城市，基本只要本科畢業(yè)就可以正常落戶(hù)，與北京、上海相比非常寬松。而且根據深圳的人口擴展計劃，深圳要大力增加戶(hù)籍人口，從2011年年底到2015年，深圳的戶(hù)籍人口要259萬(wàn)增加至400萬(wàn)人，增幅超過(guò)五成。深圳的限購政策在松綁的戶(hù)籍政策下，可以說(shuō)影響非常小，深圳有大量的新增戶(hù)籍人口可以購買(mǎi)2套房。
“不過(guò)北京的限購并不是完全針對房地產(chǎn)市場(chǎng)，考慮到北京城市的承受能力，目前北京也不具備完全放松限購的條件�！敝性瘓F首席營(yíng)運官李文杰告訴北青報記者。但他同時(shí)強調，北京具備優(yōu)化、調整限購的條件。
“一個(gè)城市的住房需求本來(lái)就是立體的、多層次的，應該對不同層次的住房需求進(jìn)行引導�！崩钗慕芙榻B，北京提出了“低端有保障、中端有支撐、高端有市場(chǎng)”的住房政策目標，在低端保障方面主要依靠大量修建公租房來(lái)滿(mǎn)足需求，中端支撐則引入了自住型商品房，而高端需求則主要由市場(chǎng)來(lái)調控，李文杰也認為在高端市場(chǎng)有存在限購優(yōu)化的空間。
“一方面，高端住房需求本身體量不大，對這一層次進(jìn)行一些放松不會(huì )影響大局。但是此前有傳聞取消140平方米以上的限購，我認為暫時(shí)還不具備條件，因為價(jià)格會(huì )進(jìn)行傳導，大面積放開(kāi)后價(jià)格上漲，自然會(huì )傳遞至90平方米以下的房子�！痹诶钗慕芸磥�(lái)，比較好的方式是通過(guò)調動(dòng)存量，增加供應。
“在限購之前，全國各地的人購買(mǎi)北京的房子，他們中不少在北京有三四套。如果長(cháng)時(shí)間限購，既不能買(mǎi)，又不舍得賣(mài)，這就會(huì )造成空置現象。能否對這些有多套房的人，實(shí)施在一定時(shí)間內，賣(mài)兩套可以買(mǎi)一套，這樣就能把房子置換出來(lái)，增加樓市供應，盤(pán)活存量�！崩钗慕芨嬖V記者。
在李文杰看來(lái)，在北京不具備完全放開(kāi)限購的背景下，經(jīng)過(guò)嚴密論證適當調整限購政策，既能夠照顧到改善型住房需求，讓一些高收入人群購買(mǎi)大面積房產(chǎn)，又能夠增加供應滿(mǎn)足不少人首次置業(yè)的需求，讓城市的住房結構更為合理。
