國務(wù)院法制辦近日公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見(jiàn)稿)》。意見(jiàn)稿要求建立統一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，實(shí)現信息實(shí)時(shí)共享。此外，還對不動(dòng)產(chǎn)登記的原則、適用范圍等具體環(huán)節做出明確規定，為不動(dòng)產(chǎn)統一登記施行提供法律依據。
　　業(yè)內人士認為，此番頂層設計的初步確定，意味著(zhù)不動(dòng)產(chǎn)統一登記開(kāi)始有實(shí)質(zhì)性的突破。不過(guò)，不動(dòng)產(chǎn)登記工作在操作細節層面仍然面臨多重難題。根據意見(jiàn)稿的內容，不動(dòng)產(chǎn)登記工作對推進(jìn)降低房?jì)r(jià)、反腐、落實(shí)房地產(chǎn)稅等方面雖有影響，但難有直接作用。

　　范圍　10類(lèi)權屬納入登記

　　按照此前公布的工作進(jìn)程，原定于今年6月底出臺的意見(jiàn)稿已經(jīng)延期了一個(gè)多月。早在七年前，“國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統一登記制度”的相關(guān)內容就已寫(xiě)入《物權法》。但多年來(lái)，受不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域的“多頭管理”、利益和職權再分配等難題所阻，統一登記進(jìn)展一直十分緩慢。
　　2013年3月底，“出臺并實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度”成為2014年重要任務(wù)之一。當年11月，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議決定由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)統一登記職責。此后，不動(dòng)產(chǎn)統一登記開(kāi)始步入快車(chē)道。
　　2014年以來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)統一登記的相關(guān)工作進(jìn)展迅速。今年3月，不動(dòng)產(chǎn)登記工作第一次部際聯(lián)席會(huì )議召開(kāi)，確定用三年時(shí)間在中國建立不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度；4月，國土資源部成立不動(dòng)產(chǎn)登記工作領(lǐng)導小組；5月，不動(dòng)產(chǎn)登記局掛牌；6月，針對不動(dòng)產(chǎn)登記信息平臺的研究設計啟動(dòng)�！�
　　不動(dòng)產(chǎn)統一登記也從中央層面逐漸向地方推進(jìn)落實(shí)。天津、河北、內蒙等十幾個(gè)省市逐步傳出明確不動(dòng)產(chǎn)登記的牽頭單位、設立專(zhuān)門(mén)機構、多部門(mén)整合職責等消息�！�
　　此次公布的意見(jiàn)稿明確指出，不動(dòng)產(chǎn)登記，是指不動(dòng)產(chǎn)登記機構依法將不動(dòng)產(chǎn)權利歸屬和其他法定事項記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。而“不動(dòng)產(chǎn)”，則是指土地、海域以及房屋、林木等定著(zhù)物。不動(dòng)產(chǎn)權利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權利，不因登記機構和登記程序的改變而受到影響。
　　依照意見(jiàn)稿規定，需要辦理登記的不動(dòng)產(chǎn)權利共有10種，包括：集體土地所有權；房屋等建筑物、構筑物所有權；森林、林木所有權；耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權；建設用地使用權；宅基地使用權；海域使用權；地役權；抵押權；法律規定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權利。

　　難點(diǎn)　多頭管理　相對分散

　　一位國土部人士告訴《經(jīng)濟參考報》記者，不動(dòng)產(chǎn)統一登記是以土地為核心，包括房屋、草原、林地、海域等不動(dòng)產(chǎn)的統一登記職責。在很長(cháng)一段時(shí)間內，我國的不動(dòng)產(chǎn)登記分散在多個(gè)部門(mén)，如建設用地使用權和集體土地所有權等由國土資源部門(mén)登記，房屋所有權等由住房和城鄉建設部門(mén)登記，林地所有權和使用權由林業(yè)部門(mén)登記，水面、灘涂的養殖使用權由漁業(yè)部門(mén)登記，海域使用權則由海洋部門(mén)登記。
　　因此，土地、房屋、林地、海域資源“各有其主”，多頭管理，相對分散。還有分析人士指出，多年來(lái)，由于部門(mén)利益牽扯，由哪個(gè)部門(mén)來(lái)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統一登記一直存有爭議，如在住房方面，房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)都想獲得這個(gè)權限。而且，由于不動(dòng)產(chǎn)涉及多種范圍，很多部門(mén)對各自領(lǐng)域內不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)別的數據統計尚未及時(shí)更新。
　　這種局面一直持續到2013年底，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議最終決定，將分散在多個(gè)部門(mén)的不動(dòng)產(chǎn)登記職責整合由國土資源部承擔。職責整合以后，針對不同類(lèi)型的不動(dòng)產(chǎn)，將由林業(yè)部門(mén)發(fā)林權證，農業(yè)部門(mén)發(fā)土地承包經(jīng)營(yíng)權證，建設部門(mén)發(fā)房產(chǎn)證、宅基地證，國土部門(mén)發(fā)土地使用權證�！�
　　原中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所所長(cháng)牛鳳瑞告訴《經(jīng)濟參考報》記者，統一登記意味著(zhù)將涉及十余個(gè)部門(mén)的職責和權力整合、統一到一個(gè)部門(mén)，必將涉及各個(gè)部門(mén)的職責再分配，也不可避免要觸及其他部門(mén)的實(shí)際利益，其難度可想而知。
　　不動(dòng)產(chǎn)登記如何做到“城鄉統一”也是難題之一。牛鳳瑞說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)別、性質(zhì)十分復雜，且城鄉之間有較大差異，給統一登記工作帶來(lái)挑戰。僅從城市的房產(chǎn)來(lái)看，就存在“房改房”、普通商品房、經(jīng)濟適用房等多個(gè)種類(lèi)，“產(chǎn)權怎么明晰、性質(zhì)怎么確定都很難操作”。
　　農村近年來(lái)人口結構變化巨大，宅基地的位置、大小、性質(zhì)等還涉及復雜的社會(huì )經(jīng)濟關(guān)系，統一登記在細節上的難度非常大。牛鳳瑞說(shuō)，“比如，宅基地雖然為集體所有，但是在農村實(shí)際上可以世代繼承，很多農民聽(tīng)說(shuō)開(kāi)始確權登記以后都回家去蓋房子�！辈粍�(dòng)產(chǎn)登記要落實(shí)起來(lái)，未來(lái)不能不考慮一些關(guān)聯(lián)效應，比如城鄉戶(hù)籍制度改革等。這些都是未來(lái)需要解決的問(wèn)題。
　　牛鳳瑞還認為，不動(dòng)產(chǎn)登記工作實(shí)際上主要針對個(gè)人財產(chǎn)權屬進(jìn)行登記，但是當前階段，與個(gè)人財產(chǎn)相關(guān)的各種所有權屬類(lèi)別很多，界定卻很難，很多權屬在法理層面尚未完全理順。涉及不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，利益矛盾很多。
　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，目前不動(dòng)產(chǎn)登記推進(jìn)面臨兩大阻力。首先，不動(dòng)產(chǎn)登記涉及個(gè)人私有財產(chǎn)或者隱私，人們不愿意配合。另外，一些地方或部門(mén)屬于擁有多套住房的群體或既得利益者，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)統一登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)，意味著(zhù)要打破既得利益，所以這些部門(mén)大多不愿主動(dòng)配合聯(lián)網(wǎng)工作。

　　影響　對出臺房地產(chǎn)稅有間接效應

　　在意見(jiàn)稿的“登記信息共享與保護”章節中，明確規定：不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息與住房城鄉建設、農業(yè)、林業(yè)、海洋等部門(mén)審批、交易等信息應當實(shí)時(shí)互通共享。
　　此外，國土資源、公安、民政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統計等部門(mén)應當加強不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)信息互通共享。權利人、利害關(guān)系人可以依法查詢(xún)、復制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當提供。有關(guān)國家機關(guān)可以依照法律、行政法規的規定查詢(xún)、復制與調查處理案件有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料。
　　業(yè)內分析指出，這將有利于房產(chǎn)等信息的透明化，甚至有利于推動(dòng)房產(chǎn)稅的征收和反腐工作的進(jìn)行，存在明顯的政策溢出效應。
　　同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，意見(jiàn)稿提出，權利人、利害關(guān)系人可以依法查詢(xún)、復制不動(dòng)產(chǎn)登記資料，不動(dòng)產(chǎn)登記機構應當提供�！耙匀瞬榉俊辈粌H會(huì )成為一些官員的夢(mèng)魘，也會(huì )成為“房叔、房嬸”這些投機客較為頭疼的問(wèn)題。
　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉表示，“以人查房”由此引發(fā)的部分拋售、資產(chǎn)處理情況，將促進(jìn)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)新房、二手房、租賃市場(chǎng)的房屋供應，緩解部分城市或者局部區域的市場(chǎng)供需矛盾，減緩房?jì)r(jià)和房租上漲的壓力。
　　胡景暉告訴記者，房屋拋售在增加市場(chǎng)供應的同時(shí)，甚至會(huì )影響到上游開(kāi)發(fā)商的拿地速度、土地儲備、企業(yè)戰略、推盤(pán)計劃等諸多方面。
　　就房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，胡景暉認為，不動(dòng)產(chǎn)登記一方面將改變以往市場(chǎng)信息缺失、無(wú)法摸清家底所造成的監管和措施失靈的被動(dòng)情況，讓未來(lái)的市場(chǎng)調控更具針對性；另一方面，也將為限購、限貸等行政命令式調控手段全面退出，房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等財產(chǎn)性稅收的出臺奠定基礎。
　　張宏偉也認為，個(gè)人住房信息系統的逐步建立，對于以稅費調控為主的技術(shù)條件的建立、以“差別化”措施對樓市進(jìn)行分類(lèi)調控、調節存量房城市供求關(guān)系、樓市長(cháng)效調控機制的建立等調控手段的轉向具有積極意義。
　　不過(guò)，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭告訴《經(jīng)濟參考報》記者，不動(dòng)產(chǎn)信息的聯(lián)網(wǎng)查詢(xún)對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要是心理預期方面�！笆紫�，有可能會(huì )導致部分持有多套房的業(yè)主出現拋售行為，但對于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )產(chǎn)生過(guò)大的影響。其次，不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度是執行房地產(chǎn)稅的重要前提之一。但是從長(cháng)遠來(lái)看，房地產(chǎn)稅為十分復雜的綜合稅種，其具體征收方案的制定也需要較長(cháng)時(shí)間的論證，意見(jiàn)稿的發(fā)布乃至不動(dòng)產(chǎn)登記工作的進(jìn)行，都不會(huì )對房地產(chǎn)稅起到立竿見(jiàn)影的效果”。
　　牛鳳瑞也表示，不動(dòng)產(chǎn)登記或許可以增加住房等信息的透明度，但是很難直接影響到反腐及房地產(chǎn)市場(chǎng)，反腐并不是不動(dòng)產(chǎn)登記的目標。
　　還有專(zhuān)家認為，不動(dòng)產(chǎn)登記是一項技術(shù)性工作，通過(guò)推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，其背后的產(chǎn)權問(wèn)題、財產(chǎn)權問(wèn)題會(huì )逐步顯現出來(lái)。因此，不動(dòng)產(chǎn)統一登記，使物權法的落實(shí)、土地管理法的修改，特別是土地法的制訂進(jìn)程的重啟，變得勢在必行。甚至對“小產(chǎn)權房”問(wèn)題的解決，都會(huì )產(chǎn)生一些促進(jìn)作用。