對公民和法人而言，不動(dòng)產(chǎn)究竟是什么?不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例，將給我們帶來(lái)什么?對城鄉二元格局，不動(dòng)產(chǎn)統一登記意味著(zhù)什么?不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例，何以發(fā)揮“四兩撥千斤”作用?15日公開(kāi)征求意見(jiàn)的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，四大“看點(diǎn)”值得關(guān)注。
看點(diǎn)一：“大家底”給出國家定義
“山水林田湖是一個(gè)生命共同體”———
十八屆三中全會(huì )提出這一重大論斷，將第一次在產(chǎn)權層面得到確認�！恫粍�(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見(jiàn)稿)》第一次明確給出定義：不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著(zhù)物。
依照條例，集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權，以及建設用地、宅基地和海域的使用權等都將納入登記范圍�！皸l例明確了不動(dòng)產(chǎn)登記全國統一登記的路徑，首次確立了不動(dòng)產(chǎn)統一登記的范圍�！敝袊缈圃航�(jīng)濟研究所研究員汪利娜表示，不動(dòng)產(chǎn)登記是為摸清“家底”，過(guò)去提到不動(dòng)產(chǎn)往往城鄉分離、對城為主，這次以明確的范圍更廣，內容更全。這是我國首次在不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施層面對“大家底”給出國家定義。
長(cháng)期以來(lái)，我國不動(dòng)產(chǎn)登記信息分散在住建、農業(yè)、林業(yè)、國土等部門(mén)。隨著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟機制完善，改變不動(dòng)產(chǎn)登記數據分散、“九頭治土”、行政成本高等之聲不絕于耳�！安粍�(dòng)產(chǎn)登記暫行條例出臺，將使多頭管理、權益管理鏈割裂問(wèn)題得到進(jìn)一步協(xié)調�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭說(shuō)�！安粍�(dòng)產(chǎn)登記改革，大多數人狹義地理解為城市房地產(chǎn)問(wèn)題，廣闊的農村地區通常被忽略�！蓖衾日f(shuō)，隨著(zhù)明確城鄉不動(dòng)產(chǎn)統一登記，城鄉土地物權將進(jìn)入平權時(shí)代，農村建設用地及房產(chǎn)價(jià)值不高，集體土地流轉難等問(wèn)題可能破題。
我國最大的不動(dòng)產(chǎn)家底在農村地區。但這“家底”有多大，宅基地和農村居民房資存量怎么算，林木、海域、承包地怎么估值?不動(dòng)產(chǎn)登記將提供產(chǎn)權統計基礎。
看點(diǎn)二：首要是給公民和法人“行方便”
如果要查閱某工廠(chǎng)是否已實(shí)行抵押，需要到土地管理部門(mén)了解土地是否已被抵押，到房屋管理部門(mén)查閱房屋是否已被抵押，到工商部門(mén)查閱設備是否已被抵押等———
現行不動(dòng)產(chǎn)登記法律法規繁雜、條塊分割、權責不明，給當事人造成極大不便，也給不動(dòng)產(chǎn)交易帶來(lái)安全隱患。不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例將以法規形式打破這一格局。
分散在各部門(mén)的登記程序不盡相同，不同的程序會(huì )不斷地給當事人帶來(lái)麻煩。同時(shí)，還有一些地方、部門(mén)私設程序，不僅增加當事人的負擔，而且存在尋租空間，利用程序來(lái)“創(chuàng )收”�！安粍�(dòng)產(chǎn)登記信息不統一、登記簿不統一，反映出來(lái)的法律信息就都不一樣，這樣可能會(huì )出現矛盾，成為市場(chǎng)經(jīng)濟、交易安全的隱患�！敝袊鐣�(huì )科學(xué)院法學(xué)研究所民法室主任孫憲忠說(shuō)。
根據征求意見(jiàn)稿，縣級以上地方人民政府應當確定一個(gè)部門(mén)為本行政區域的不動(dòng)產(chǎn)登記機構，負責不動(dòng)產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記主管部門(mén)指導、監督。國土資源部地籍管理司有關(guān)負責人表示，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統一登記，將進(jìn)一步提高登記質(zhì)量，避免產(chǎn)權交叉或沖突，保證各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)物權歸屬和內容得到最全面、統一、準確的明晰和確認，有利于保障不動(dòng)產(chǎn)交易安全，也有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。
看點(diǎn)三：城鄉二元“堅冰”將融
不動(dòng)產(chǎn)統一登記，對賦予農民更多財產(chǎn)權利、保障農戶(hù)宅基地用益物權、建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地“農地入市”等重大改革，具有基礎性作用———
國土資源部等5部門(mén)10日在公布《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設用地使用權確權登記發(fā)證工作的通知》時(shí)強調�！皬娬{‘建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)’‘賦予農民更多財產(chǎn)權利’，使環(huán)環(huán)相扣的征地制度改革、集體建設用地流轉等問(wèn)題進(jìn)入整體突破期�！敝袊缈圃恨r村發(fā)展研究所宏觀(guān)室主任黨國英研究員說(shuō)，不動(dòng)產(chǎn)登記“城鄉統一”將加快確權，解決抵押權、處置權以及最根本的交易權等在農村土地“產(chǎn)權缺位”，賦權于民，使農民以產(chǎn)權保生存、以產(chǎn)權謀發(fā)展，向城鄉一體化總目標邁進(jìn)。
我國城鄉間土地權屬不一樣，城市土地屬于國有，農村土地屬于集體所有，但集體所有又不像股份制可以通過(guò)股權明確為個(gè)人利益�！斑@種二元化土地制度，無(wú)論對城市還是農村土地管理都有諸多不便，在農村尤其突出。建立城鄉統一的建設用地市場(chǎng)、改革完善宅基地管理制度，為城鎮化和戶(hù)籍制度改革掃清制度障礙，建立城鄉統一不動(dòng)產(chǎn)登記制度是其出發(fā)點(diǎn)�！秉h國英說(shuō)。
看點(diǎn)四：“倒逼”力量有多大
“物權法的落實(shí)、土地管理法的修改、‘小產(chǎn)權房’問(wèn)題破題，甚至由此產(chǎn)生的公證制度、賠償救濟制度等問(wèn)題，都會(huì )因為不動(dòng)登記暫行條例實(shí)施形成‘倒逼’改革壓力�！秉h國英說(shuō)，向社會(huì )征求意見(jiàn)，公眾層面將對管理改革和創(chuàng )新形成“倒逼”。
法學(xué)專(zhuān)家指出，不動(dòng)產(chǎn)統一登記是市場(chǎng)經(jīng)濟迅速發(fā)展“倒逼”出來(lái)的，隨著(zhù)征求意見(jiàn)稿向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)，必然有力促進(jìn)推進(jìn)相關(guān)法律法規修改，進(jìn)而“倒逼”我國不動(dòng)產(chǎn)管理制度改革和創(chuàng )新，深化改革將獲得更多的“地”氣。
不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例立法依據為物權法。清華大學(xué)法學(xué)院副教授程嘯撰文指出，我國法律中對土地、房屋、林地、草原、海域等不動(dòng)產(chǎn)的登記做出規定的法律眾多，如物權法、土地管理法、森林法、草原法等。行政法規位階低于法律，因此必須對現行法律妨礙不動(dòng)產(chǎn)統一登記的條文進(jìn)行修改或廢除。對于不動(dòng)產(chǎn)登記問(wèn)題上的空白，也要通過(guò)增加相應法律條文予以明確。相關(guān)法律立改廢將再也無(wú)法回避。
針對征求意見(jiàn)稿，專(zhuān)家意見(jiàn)正浮出水面，特別是建議要充分利用公證制度的優(yōu)勢，推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統一登記。登記信息的真實(shí)性需要實(shí)際審查，登記部門(mén)難免有些力不從心。公證將大大減少法律隱患。
中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院尹飛教授指出，比如繼承問(wèn)題，行政機關(guān)怎么可能去審查繼承權呢?這是基本的民事權利，行政機關(guān)沒(méi)有權力做此審查。對于登記機構審查不了的，公證機構有這個(gè)能力，應該交給公證機構去做。
