摘要：截至目前，除北京、上海、廣州、深圳等9個(gè)城市外，在此前執行過(guò)限購政策的46個(gè)城市中，已經(jīng)有37個(gè)放松了限購。不少業(yè)內人士均表示，除上述4個(gè)一線(xiàn)城市外，預計其它城市年內都將對限購進(jìn)行調整。深圳官方則已經(jīng)明確表示，將繼續嚴格執行限購政策。實(shí)際上，在越來(lái)越多城市松綁限購的情況下，各地樓市整體表現確實(shí)較此前有所回升，但增幅并不明顯，且各地差異較大。

　　自6月底呼和浩特宣布取消限購后，一個(gè)月多的時(shí)間里，相繼又有36個(gè)城市以不同的方式對限購政策進(jìn)行了調整。

　　不過(guò)，對于地方政府這種“迫不及待”的救市行為，市場(chǎng)反應卻并不積極。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商對于政府本次救市的力度與效果也心存質(zhì)疑，不少房企在松綁限購的三、四線(xiàn)城市仍延續此前大幅降價(jià)走量的策略，寧可不賺錢(qián)甚至小虧一點(diǎn)，也要盡量多收回一些此前在三、四線(xiàn)城市投入的資金。

　　而在中原地產(chǎn)調研的13個(gè)典型城市中，限購放開(kāi)對各地7月份成交量有實(shí)際幫助的僅有5個(gè)城市，其余8個(gè)城市的真實(shí)成交量不僅沒(méi)有回升，甚至出現下降。同時(shí)，根據限購放開(kāi)前后十大標桿房企的每周成交面積及新開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率，可以看出限購放開(kāi)對標桿房企的影響也是有限的，反而推盤(pán)量和定價(jià)對銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的影響更大。

　　此外，恒銀基金相關(guān)負責人指出，即使放開(kāi)限購不能達到地方政府的預期效果，市場(chǎng)也不要期望更大力度的救市政策出現，畢竟在目前的情況下，政府方面只能采取一些中力度的政策減緩房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的步伐。而且在政策的考量范圍內，政府還要緊盯通貨膨脹。一旦政策力度過(guò)大，通貨膨脹快速上升，政策的可騰挪空間將會(huì )被堵死，這對整個(gè)的經(jīng)濟系統傷害會(huì )更大。

　　僅剩9城市限購

　　截至目前，除北京、上海、廣州、深圳等9個(gè)城市外，在此前執行過(guò)限購政策的46個(gè)城市中，已經(jīng)有37個(gè)放松了限購。不少業(yè)內人士均表示，除上述4個(gè)一線(xiàn)城市外，預計其它城市年內都將對限購進(jìn)行調整。深圳官方則已經(jīng)明確表示，將繼續嚴格執行限購政策。

　　8月15日晚，哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布通知稱(chēng)，自8月16日起，在哈爾濱購買(mǎi)商品房(含二手住房)辦理網(wǎng)簽備案和房屋權屬登記時(shí)，購房人無(wú)須提供住房情況證明。這也意味著(zhù)購房者在哈爾濱買(mǎi)房將不再受到套數限制。

　　據悉，2011年2月18日，哈爾濱市出臺《關(guān)于進(jìn)一步做好哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，規定在哈爾濱擁有兩套住房的家庭不能再在該市購買(mǎi)住宅。

　　哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)數據顯示，2013年全市商品房成交75822套，相比前一年減少13527套，降幅為15%。

　　而隨著(zhù)哈爾濱加入到解除限購的城市大軍中，仍在執行限購的城市數量也首次降入到個(gè)位數。目前，除北上廣深外，二、三線(xiàn)城市中只剩下南京、大連等少數幾個(gè)城市仍在執行限購政策。

　　救市效果被指不強

　　實(shí)際上，在越來(lái)越多城市松綁限購的情況下，各地樓市整體表現確實(shí)較此前有所回升，但增幅并不明顯，且各地差異較大。

　　中原監測的40個(gè)重點(diǎn)城市，7月份新房成交面積環(huán)比增長(cháng)9%(大部分城市均是在7月份放開(kāi)了限購)，比其之前預測的增幅高2%。增長(cháng)點(diǎn)來(lái)自二線(xiàn)與三、四線(xiàn)城市，均環(huán)比上漲11%。而其中包含的20個(gè)限購放松城市，環(huán)比平均漲幅達20%，是7月份樓市回升的主力。

　　而一線(xiàn)城市作為堅決執行限購的城市，7月份成交量環(huán)比下挫近8%，來(lái)到年內第二低位。但與此同時(shí)，其二手房成交量仍有一成的環(huán)比增長(cháng)。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這顯示推盤(pán)不足、定價(jià)過(guò)高限制了一線(xiàn)城市新房的銷(xiāo)售表現。

　　放松限購后，部分城市市場(chǎng)網(wǎng)簽數據大幅反彈，如濟南7月份成交量環(huán)比驟增1.5倍，成都、杭州也有三成以上增長(cháng)。不過(guò)，張大偉表示，這些表象并不意味著(zhù)放松限購帶來(lái)的真實(shí)的成交量。

　　以成都為例，7月份成交增量中70%來(lái)自于高端樓盤(pán)備案，若剔除這些高端樓盤(pán)影響，7月份環(huán)比增長(cháng)約為9%。由于低總價(jià)樓盤(pán)中也存在一部分前期積壓交易集中登記，因此，實(shí)際增長(cháng)或更少。

　　同時(shí)，7月份福州雖然成交量環(huán)比大增61%。但這主要來(lái)自閩江世紀城和一個(gè)保障性項目的集中備案，兩個(gè)樓盤(pán)合計備案900套，占當月全市總成交半數以上。除這兩個(gè)項目外，其余樓盤(pán)月銷(xiāo)量?jì)H有幾十套。因此7月份福州樓市的環(huán)比增長(cháng)與限購放開(kāi)沒(méi)有直接關(guān)系。同時(shí)，7月份福州全市成交均價(jià)從6月份的1.7萬(wàn)/平方米降到1.4萬(wàn)/平方米，樓盤(pán)降幅在10%-15%左右，最高達25%，對成交回升也有幫助。此外，濟南若剔除前期交易集中登記因素，7月份新盤(pán)實(shí)際增長(cháng)約為8%。

　　實(shí)際上，只有杭州和寧波，在限購正式放松后市場(chǎng)表現良好，成交量較此前有三成增長(cháng)。但由于限購放松時(shí)間不足一個(gè)月，其長(cháng)期效果有待觀(guān)察。

　　張大偉表示，他們調研的13個(gè)典型城市中，限購放開(kāi)對7月份成交量有實(shí)際影響的僅有5個(gè)城市，其余8個(gè)城市的成交量沒(méi)有回升，甚至還有下降。而在上述5個(gè)城市中，限購放開(kāi)對成交量實(shí)際刺激大多在10%左右。

　　市場(chǎng)仍處下行通道

　　雖然放松限購城市數目急劇擴大，但就目前來(lái)說(shuō)，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于下行通道。

　　根據國家統計局發(fā)布的2014年1月份-7月份全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)數據顯示，2014年1月份-7月份，全國商品房銷(xiāo)售面積為5.65億平方米，同比下降7.6%，銷(xiāo)售額為3.6萬(wàn)億元，同比下降8.2%。其中，住宅銷(xiāo)售面積為4.96億平方米，同比下降9.4%，銷(xiāo)售額為2.99萬(wàn)億元，同比下降10.5%。

　　據悉，今年以來(lái)商品房銷(xiāo)售指標同比持續下降，在6月份降幅短暫收窄后7月份重新擴大，需求仍然較為低迷。東部地區銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額繼續下降且降幅繼續擴大，中、西部地區銷(xiāo)售指標增速則進(jìn)一步回落。

　　供應方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速進(jìn)一步回落，新開(kāi)工面積降幅持續收窄，東部地區增速回落幅度最大。資金來(lái)源方面，整體資金來(lái)源增速提高，國內貸款增速提高，自籌資金增速及占比提高，定金及預付款降幅繼續擴大。

　　對此，中指院的報告指出，放松限購城市的增加，短期內有助于引導市場(chǎng)預期，帶動(dòng)需求釋放。在市場(chǎng)預期逐步穩定的前提下，加強金融支持，企業(yè)靈活促銷(xiāo)，有望帶動(dòng)市場(chǎng)回升。但限購松綁無(wú)法從根本上扭轉市場(chǎng)供需失衡、庫存量加大的局面，未來(lái)市場(chǎng)仍將以去庫存為主基調。

　　一線(xiàn)城市難松綁

　　而在二、三線(xiàn)城市紛紛解除限購的同時(shí)，一線(xiàn)城市對限購仍沒(méi)有半點(diǎn)放松的跡象。

　　深圳市規劃和國土資源委員會(huì )近期通過(guò)官方微博表示，根據分類(lèi)調控精神，深圳市將繼續實(shí)施限購政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。同時(shí)，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)監管機制，加強市場(chǎng)監測分析，一方面加強預售許可管理，引導開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)；另一方面要求開(kāi)發(fā)企業(yè)嚴格按照一房一價(jià)的要求，在價(jià)格部門(mén)備案銷(xiāo)售價(jià)格，明碼標價(jià)對外銷(xiāo)售。

　　不過(guò)，有業(yè)內人士指出，由于深圳的戶(hù)籍政策在一線(xiàn)城市中是最為寬松的，因此限購對其實(shí)際影響并不大。

　　“就像窗戶(hù)開(kāi)的和門(mén)一樣大的時(shí)候，門(mén)開(kāi)不開(kāi)已經(jīng)不重要了�！睆埓髠ケ硎�。其認為，深圳落戶(hù)難度在一線(xiàn)城市中最小，基本只要本科畢業(yè)，就可以正常落戶(hù)，與北京、上海相比非常寬松。所以限購政策在深圳造成的影響相比北京、上海要小的多。

　　據悉，深圳計劃在近幾年大力增加戶(hù)籍人口，戶(hù)籍人口數量要從2011年年末的259萬(wàn)人增加至2015年的400萬(wàn)人。而2012年年末，深圳的戶(hù)籍人口為304.94萬(wàn)人，較上一年增加29.59萬(wàn)人。因此，深圳有大量的新增戶(hù)籍人口可以購買(mǎi)兩套住房，其限購政策在不斷增加的戶(hù)籍人口下，影響遠不及于其它一線(xiàn)城市。

　　張大偉表示，從目前市場(chǎng)情況看，一線(xiàn)城市年內取消限購的可能性非常小。雖然上半年一線(xiàn)城市的成交量下滑了30%，但其上半年的土地出讓情況良好，對整體經(jīng)濟的影響不大。不過(guò)，一線(xiàn)城市依然會(huì )在戶(hù)籍、工作居住證、稅費等方面進(jìn)行調整，通過(guò)釋放松綁信號增加樓市活躍度。