摘要：接受采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，目前部分城市庫存量較大，甚至處于絕對過(guò)剩階段，房?jì)r(jià)尚未真正觸及底部。鑒于房地產(chǎn)投資下滑對經(jīng)濟增長(cháng)的負效應，一些地方可能出臺救市政策。
“7月，70個(gè)城市中新建商品房?jì)r(jià)格指數環(huán)比下跌城市有64個(gè)，二手房環(huán)比下調城市有65個(gè)，創(chuàng )歷史新高，呈現普跌趨勢�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。
接受中國證券報記者采訪(fǎng)的專(zhuān)家認為，目前部分城市庫存量較大，甚至處于絕對過(guò)剩階段，房?jì)r(jià)尚未真正觸及底部。鑒于房地產(chǎn)投資下滑對經(jīng)濟增長(cháng)的負效應，一些地方可能出臺救市政策。如果信貸支持力度加大，四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)有望走穩�？傮w而言，全年房地產(chǎn)投資或保持10%左右的增速。
庫存高企 部分城市去化艱難
國家統計局18日發(fā)布的7月70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，北上廣深新建商品住宅指數首次全線(xiàn)下調。7月，我國70個(gè)大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)和二手住宅環(huán)比下降的城市數量達到64個(gè)和65個(gè)，分別比6月份增加了9個(gè)和13個(gè)。
張大偉認為，2014年樓市變化的速度遠遠超出市場(chǎng)預期。一線(xiàn)城市第一次出現住宅指數全面下調，樓市降溫已經(jīng)從點(diǎn)覆蓋到面。
專(zhuān)家表示，前期庫存較大、房?jì)r(jià)上漲過(guò)快等市場(chǎng)本身風(fēng)險積累是造成房?jì)r(jià)回落的主要原因。統計局數據顯示，7月末，商品房待售面積55230萬(wàn)平方米，比6月末增加802萬(wàn)平方米。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強指出，目前部分城市庫存量較大，消化或需幾年，有的甚至需要八至十年時(shí)間。庫存情況嚴重與否不應以幾線(xiàn)城市區分，而應以土地出讓規模為衡量依據。張大偉也認為，市場(chǎng)已告別絕對短缺，部分城市已經(jīng)絕對過(guò)剩。
根據上海易居房地產(chǎn)研究院的統計，一線(xiàn)城市庫存壓力較大。7月，一線(xiàn)城市新建商品住宅庫存量為3402萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)4.4%，同比增長(cháng)27.5%，繼6月份庫存量創(chuàng )新高后，7月庫存繼續攀升。
上海易居房地產(chǎn)研究院的報告還顯示，7月北上廣深4個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為18.9、17.2、14.1和14.7個(gè)月。4個(gè)一線(xiàn)城市的存銷(xiāo)比走勢趨同，相比6月份均出現上漲。在2013年年末，4個(gè)城市的存銷(xiāo)比分別為7.6、8.7、9.0和11.9個(gè)月。而2014年行情疲軟，致使4個(gè)城市的存銷(xiāo)比數據明顯增大，說(shuō)明庫存去化變得艱難。相較而言，北京存銷(xiāo)比提升的力度最大。去年北京的庫存壓力最小，但今年逆轉成為壓力最大的城市，說(shuō)明北京市場(chǎng)的降溫力度較大。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭直言，由于本輪樓市調整周期的住宅庫存量遠超過(guò)2008年和2011年，且中央層面不會(huì )強力救市，所以市場(chǎng)調整的時(shí)長(cháng)將超過(guò)前兩輪樓市調整期。
而各地出臺的放松限購等政策尚未起到刺激銷(xiāo)售的功效。根據統計局數據，1-7月商品房銷(xiāo)售面積56480萬(wàn)平方米，同比下降7.6%，降幅比1-6月份擴大1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降9.4%。商品房銷(xiāo)售額36315億元，下降8.2%，降幅比1-6月份擴大1.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額下降10.5%。
成交疲弱 房?jì)r(jià)底部尚未出現
在張大偉看來(lái)，未來(lái)降價(jià)的樓盤(pán)會(huì )明顯增加，三季度樓市主題仍是以?xún)r(jià)換量。目前一線(xiàn)城市的降價(jià)樓盤(pán)開(kāi)始增多，并從以往的暗降轉為明降。日前，北京通州的樓盤(pán)東亞·印象臺湖項目大幅下調價(jià)格，其在售的辦公和住宅類(lèi)產(chǎn)品中各拿出50套房源進(jìn)行特價(jià)銷(xiāo)售，降價(jià)幅度分別達6000元/平方米、4000元/平方米。
不少業(yè)內人士認為，考慮到多數城市的房地產(chǎn)庫存水平仍在提升，預計價(jià)格下滑趨勢短期內難以扭轉。陳國強認為，房?jì)r(jià)由漲轉跌的拐點(diǎn)已經(jīng)形成，但并不意味著(zhù)房?jì)r(jià)已經(jīng)見(jiàn)底�！胺�?jì)r(jià)是否見(jiàn)底很重要的一個(gè)指標是成交量。成交量恢復到比較穩定的狀態(tài)，受此支撐，就可以基本判斷房?jì)r(jià)將筑底，但目前成交很差�！�
面對疲軟的市場(chǎng)，不少開(kāi)發(fā)商認為最艱難的時(shí)期還在后面。渣打銀行日前對開(kāi)發(fā)商的調研顯示，開(kāi)發(fā)商對于房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景依然看淡，當前房屋建設活動(dòng)在持續放緩，城市拍賣(mài)地塊數量在減少，住宅銷(xiāo)量仍在下降。
目前，不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)下調了全年銷(xiāo)售目標，并稱(chēng)將堅持以現金為王的戰略，加速資金回籠，必要時(shí)會(huì )考慮降價(jià)。萬(wàn)科表示，短期看，部分庫存量高、去化周期長(cháng)的城市仍將延續去庫存的過(guò)程。對于新項目，公司將繼續堅持新推盤(pán)當月銷(xiāo)售率60%的銷(xiāo)售目標；同時(shí)，將進(jìn)一步加強庫存去化，確保庫存結構合理。
“警情”不斷 政策寬松預期增強
有券商分析人士認為，地產(chǎn)調整和信用緊縮的相互強化作用不容忽視，這將倒逼調控部門(mén)考慮加大政策調整力度，部分地方政府有可能出臺更為積極的托市政策。
一位房地產(chǎn)研究專(zhuān)家認為，限購松綁的城市越來(lái)越多，最后保留限購措施的可能就是一線(xiàn)城市，但一線(xiàn)城市也可以通過(guò)調整限購人群認定標準等手段來(lái)加以?xún)?yōu)化，實(shí)現局部放松。
還有專(zhuān)家認為，刺激需求關(guān)鍵還要看信貸能否有效釋放出來(lái)。張大偉認為，下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續調整，而調整幅度要看信貸。他說(shuō)，當下對市場(chǎng)成交制約最為顯著(zhù)的是信貸政策。首先，銀行從風(fēng)險控制角度出發(fā)，對房貸審核從嚴。其次，盡管房貸放款速度在央行的要求下有所加快，但由于資金成本提高等多方面因素，首套房貸款利率上浮的現象并未根本扭轉，這加重了主導市場(chǎng)的剛需人群的觀(guān)望心理。第三，對于廣大改善型需求而言，六至七成的首付門(mén)檻極大提高了“買(mǎi)一賣(mài)一”的普通置換人群的資金壓力。
楊紅旭表示，未來(lái)6至12個(gè)月，房地產(chǎn)調控總體朝放松方向發(fā)展。地方政府救市力度將越來(lái)越大，中央層面仍在推進(jìn)長(cháng)效機制建設，如房地產(chǎn)稅立法、不動(dòng)產(chǎn)統一登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)等，而最現實(shí)的一項措施是增加支持首套房貸的力度。隨著(zhù)相關(guān)部門(mén)繼續實(shí)施定向寬松，商業(yè)銀行必然會(huì )加大支持首套房貸的力度，利率有望從平均上浮10%逐步回落至以基準水平為主、以九折利率水平左右為次的格局。另外，置換性購房貸款、二套普通住房貸款等有望趨向寬松。
業(yè)內人士認為，信貸突破的方向可能包括調整首套房認定標準，以支持首套房的名義加快信貸投放。另外，放松“認房又認貸”政策，實(shí)行“只認房”政策，以支持改善型住房需求。
一些開(kāi)發(fā)商則希望政府適度放松行政約束。泛�？毓筛笨偛脜堑谰壉硎�，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調整不同于過(guò)往的政策因素主導，主要是市場(chǎng)本身的變化�！坝行沃帧睉砰_(kāi)對高端市場(chǎng)的調控，而抓好保障房建設。
但對地方政府救市的做法，陳國強認為，政府救市可能起到反作用，進(jìn)一步強化看空情緒，使購房者繼續觀(guān)望而不是積極入市。在目前庫存量大、消化時(shí)間較長(cháng)的情況下，地方政府救市的舉措產(chǎn)生的效果可能非常有限。
