被公眾千呼萬(wàn)喚的不動(dòng)產(chǎn)登記終于破冰。日前，國務(wù)院法制辦公室公布《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例(征求意見(jiàn)稿)》，正式向社會(huì )征求意見(jiàn)和建議。從這份3000多字的條例當中，我們可以預見(jiàn)到未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )發(fā)生怎樣的變化?統一不動(dòng)產(chǎn)登記，是不是在為房產(chǎn)稅做準備?它的推出能不能擠出更多的二手房存量?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著(zhù)名財經(jīng)評論員馬光遠、劉戈共同評論。
統一不動(dòng)產(chǎn)登記，能不能擠出更多的二手房存量?會(huì )給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響?
馬光遠：買(mǎi)房的主力變成了賣(mài)房的主力 這對整個(gè)市場(chǎng)的影響非常大
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我們在制定這個(gè)條例的時(shí)候肯定沒(méi)想讓它成為助推器，我們主要是為了搞清我們究竟有多少房子，我們的家底有多少，也就是每個(gè)人有多少房子，我們房子的總量有多少。但從提出到現在征求意見(jiàn)稿出來(lái)，我們發(fā)現市場(chǎng)上反應最多的是什么?就大家都在談這個(gè)條例會(huì )不會(huì )成為壓倒房?jì)r(jià)的最后一個(gè)稻草。比如說(shuō)現在大家在討論，房子究竟是多是少。如果這個(gè)家底搞清楚說(shuō)房子比我們想象的要多很多，那么意味著(zhù)什么?意味著(zhù)房子并不短缺，房?jì)r(jià)往上漲肯定是不可能的。
在整個(gè)這個(gè)條例的征求意見(jiàn)稿里，最重要的一塊就是信息的共享和信息的保護問(wèn)題，就是不動(dòng)產(chǎn)統一登記以后，不動(dòng)產(chǎn)的信息有一個(gè)共享，共享的包括稅務(wù)機關(guān)，包括銀行，甚至包括公安機關(guān)，還有相關(guān)部門(mén)，相關(guān)部門(mén)指的是什么?比如說(shuō)一個(gè)干部要提干了，那么提干之前要對你的財產(chǎn)向組織進(jìn)行一個(gè)登記。那么登記的話(huà)，組織就會(huì )去查，那么這樣我們就把組織可以看成是利益相關(guān)人，也就是有利害關(guān)系的這么一個(gè)人，那么這意味著(zhù)什么?未來(lái)他不敢說(shuō)謊。
以北京為例，北京今年從3月份到現在，高價(jià)樓盤(pán)比較多，那么3萬(wàn)到6萬(wàn)之間的樓盤(pán)占了相當一部分的比例，我經(jīng)常認為這樣的樓盤(pán)不是所謂的普通的第一套需求的人買(mǎi)的。在大多數情況下，這個(gè)價(jià)位的房子都是有房子的，有錢(qián)的人來(lái)買(mǎi)的，但是今年走的并不是很好，走的不好的原因是什么?以前比如說(shuō)我們到一些樓盤(pán)去調研，那么樓盤(pán)就告訴我，誰(shuí)在買(mǎi)這個(gè)房子。那么為什么他們今年對整個(gè)市場(chǎng)不看好?最主要的原因是，這些以前我們認為買(mǎi)房的主力現在變成了賣(mài)房的主力，這個(gè)變化對整個(gè)市場(chǎng)的影響非常大。
劉戈：不動(dòng)產(chǎn)制度呼之欲出 市場(chǎng)上可能會(huì )產(chǎn)生越來(lái)越多的拋售現象
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
剛剛公布的70個(gè)大中城市的數據，新建的商品房的同比下降只有3個(gè)城市，但是二手房有15個(gè)城市。從下降幅度來(lái)說(shuō)，二手房下降的幅度最高的是10.7%，而新建住房是4.9%。也就是說(shuō)，無(wú)論是從城市的數量，下降城市的數量，還是從幅度來(lái)講，二手房都大于新建的房，為什么會(huì )出現這樣的一個(gè)現象?是不是由于聽(tīng)到不動(dòng)產(chǎn)制度推出的聲音越來(lái)越清晰?那么對于由于這個(gè)條例的出現會(huì )對自己造成某種壓力的人來(lái)說(shuō)，就可能會(huì )產(chǎn)生越來(lái)越多的拋盤(pán)，所以我認為之間的關(guān)系應該是非常緊密。
在那個(gè)公布的征求意見(jiàn)稿里頭很明確的寫(xiě)著(zhù)，一個(gè)是權利人，或者是利益相關(guān)人，同時(shí)政府相關(guān)部門(mén)，也就是說(shuō)凡是政府的相關(guān)部門(mén)出于公眾的需求。比如說(shuō)他的上級主管部門(mén)，組織部門(mén)，人事部門(mén)，或者是其他的一些部門(mén)都有權利來(lái)查閱，調閱你的房地產(chǎn)信息。
白景明：房產(chǎn)保有環(huán)節的征稅要做好配套制度的建設
(財政部財政科學(xué)研究所副所長(cháng) 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
房產(chǎn)保有環(huán)節的征稅需要做好前期各種法制建設，配套制度的建設。第一個(gè)問(wèn)題涉及到向誰(shuí)征稅?我們的對純商品房，公房改成產(chǎn)權房的，農民宅基地產(chǎn)權房等等這些，我們是不是都要進(jìn)入到納稅人的范圍。第二個(gè)問(wèn)題，要梳理清楚它的稅收負擔在各個(gè)環(huán)節的分布，一個(gè)是開(kāi)發(fā)環(huán)節，一個(gè)是流轉環(huán)節，還有一個(gè)是保有環(huán)節。我要取得三個(gè)環(huán)節稅收負擔一定的綜合的均衡，這三個(gè)環(huán)節它的稅收負擔要跟人們的承受力相適應。第三個(gè)問(wèn)題，采取什么樣的方式來(lái)征，按照評估制來(lái)征，還是按房產(chǎn)現在的銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)征，或者是按照房子的原值來(lái)征，不同的選擇決定了稅基的大小。第四，如果要征稅扣除部分是什么?第一套房征，不征，第二房征，這是一種扣除方式，要不要考慮貸款的負擔的問(wèn)題。具體來(lái)說(shuō)一些稅收減免措施，一些優(yōu)惠措施。
馬光遠：不動(dòng)產(chǎn)登記制度 相關(guān)部門(mén)應該給我們一個(gè)時(shí)間表
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
我們現在最大的問(wèn)題是什么?就是我們今天的不動(dòng)產(chǎn)統一登記做了一個(gè)奠定性的工作，就是把信息搞清楚了，誰(shuí)有多少房子，我們的房子總量有多少。如果未來(lái)我們的房產(chǎn)稅按照調節稅來(lái)征，也就是說(shuō)給你免一部分的稅，比如說(shuō)超過(guò)人均居住面積多少以后，財政稅叫調節稅，那么按照調節稅來(lái)征的話(huà)，這個(gè)信息必不可少，因為我們必須搞清楚他有多少套房子。如果是財產(chǎn)稅，那就是你有多少房子我都征，那這樣就是完全兩碼事，所以我們現在需要做的是什么?把各種各樣基礎性的工作做好。比如國土部的姜大明部長(cháng)就講，我們要利用統一登記這么一個(gè)制度體系，我們再建立全國性的信息平臺，用四年的時(shí)間，把這個(gè)信息平臺建立起來(lái)以后，征稅就是有依據的，那么同時(shí)房產(chǎn)稅本身，包括未來(lái)是不是叫房地產(chǎn)稅到今天為止，爭議非常大。
我的感覺(jué)是什么?我們還沒(méi)有取得最大公約數，如果大家在這個(gè)問(wèn)題本身有一部分認識已經(jīng)很清晰，大家達成共識了。比如說(shuō)70年產(chǎn)權的問(wèn)題怎么解決，稅率怎么解決，信息統一是究竟兩套以上征還是三套以上征，這些問(wèn)題如果都解決了，時(shí)間不是問(wèn)題。但是我們還應該有一個(gè)時(shí)間表，就是我們不能老聽(tīng)說(shuō)一些專(zhuān)家講哪一年哪一年，我覺(jué)得相關(guān)的主管部門(mén)應該給我們一個(gè)時(shí)間表，因為在十八屆三中全會(huì )里面稅收改革，包括房產(chǎn)稅的改革是明確寫(xiě)在里面的，也就是說(shuō)我們最起碼預計在2020年以前肯定能夠出來(lái)。
張大偉：不動(dòng)產(chǎn)登記呼之欲出 市場(chǎng)上房源的供應的確在增加
(中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
房產(chǎn)登記其實(shí)它只是一個(gè)工具，很多人把它認為是房地產(chǎn)調控，其實(shí)是不太準確的。因為不動(dòng)產(chǎn)登記只是把之前一些零散的信息，或者說(shuō)以前不需要登記的信息進(jìn)行數字化，或者說(shuō)可查詢(xún)化，那后續我們認為，這個(gè)工具是會(huì )被利用來(lái)作為房產(chǎn)稅開(kāi)征的一個(gè)基礎，包括市場(chǎng)上能夠看到的一些大戶(hù)型，不一定叫拋售，應該叫賣(mài)出，像北京，上海，廣州，深圳這些一線(xiàn)城市，140平米以上的比例都有1%到2%點(diǎn)的上漲，主要原因也是因為一些之前的投資者看到了不動(dòng)產(chǎn)登記速度在加快，他會(huì )認為房產(chǎn)稅的推進(jìn)速度會(huì )逐漸的實(shí)現加速的可能性，所以對于一些擁有大戶(hù)型，多套的投資者來(lái)說(shuō)，就需要在現在做一些資產(chǎn)的這種轉換，或者說(shuō)把之前一些相對位置比較差的大戶(hù)型賣(mài)出去，所以現在看到了市場(chǎng)上的確是房源的供應在增加。
馬光遠：目前的條例還叫粗糙 細節方面還應加強
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
第一個(gè)，我們看到這個(gè)條例本身是很粗的，對于很多的細節性問(wèn)題并沒(méi)有設計，所以如果現在是征求意見(jiàn)稿，讓我提意見(jiàn)的話(huà)，我覺(jué)得在細節方面還應該加強，包括什么叫利害關(guān)系人，我覺(jué)得必須界定清楚;第二個(gè)，查這個(gè)信息怎么樣進(jìn)行使用，使用到什么樣的程度也應該搞清楚。也就是說(shuō)，今天我們?yōu)榱思涌焖某雠_，把它粗化，那么下一步我們在整個(gè)實(shí)施細則層面，我們有些無(wú)法回避的問(wèn)題必須回避，所以現在出臺以后關(guān)鍵是實(shí)施。也就是說(shuō)現在叫條例出來(lái)，緊接著(zhù)才進(jìn)行統一登記，統一登記跟以前的這些權屬怎么樣進(jìn)行銜接，這是一個(gè)很大的問(wèn)題，所以我覺(jué)得要理解難度，同時(shí)要加快推進(jìn)。
劉戈：不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推出有利于制定合理的政策
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
因為原來(lái)雖然各個(gè)部門(mén)都有他們的登記制度，但是由于這些制度不統一。在這樣一個(gè)情況下，無(wú)論你是房產(chǎn)稅，還是說(shuō)出臺一些宏觀(guān)的調控政策，腦子里頭都是糊涂的。為什么我們要搞人口普查?就是把人口普查清楚了以后，我們才能夠進(jìn)行整個(gè)戶(hù)籍制度改革，社會(huì )保障制度的建設。
不動(dòng)產(chǎn)登記的落地，七年的時(shí)間才走到現在，但總體上來(lái)說(shuō)七年，《物權法》定出來(lái)，真正的將它進(jìn)入到實(shí)際操作渠道也就一年多的時(shí)間。在這一年多的時(shí)間里，首先要確定干這件事，同時(shí)誰(shuí)來(lái)干這件事情，然后又確定什么時(shí)候，它是一個(gè)時(shí)間節點(diǎn)，那么這個(gè)條例出臺比原來(lái)定的晚了一個(gè)月。雖然在這個(gè)過(guò)程當中，會(huì )有各個(gè)部門(mén)之間由于他們原來(lái)的統計方式不一樣，口徑不一樣，權益不一樣，會(huì )有一些摩擦，也需要互相之間進(jìn)行妥協(xié)，但是畢竟它是在一步一步的推進(jìn)，雖然可能比原來(lái)的計劃有延遲，但是這個(gè)延遲也不算太長(cháng)。隨著(zhù)這個(gè)事情越來(lái)越清晰，后面的阻力應該越來(lái)越小，因為前期主要是在誰(shuí)來(lái)干這件事上，相對而言的討論和博弈的時(shí)間要長(cháng)一些，到真正進(jìn)入技術(shù)性環(huán)節的時(shí)候，事情會(huì )相對簡(jiǎn)單。
正是因為我們要建立這樣一個(gè)制度，建立起來(lái)以后就能統一的分析�，F在我們從住建部門(mén)一家統計上來(lái)的數字能看到，它的存量已經(jīng)遠遠超出了整個(gè)城市按以往這些年增長(cháng)的速度，所以這種供大于求，產(chǎn)能過(guò)剩的態(tài)勢已經(jīng)非常的明顯。
馬光遠：把家底摸清楚以后 大家會(huì )發(fā)現房子不是太少而是太多
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
第一，我們整個(gè)房地產(chǎn)為什么害怕這個(gè)登記條例?因為這個(gè)登記條例一出來(lái)，最后把家底摸清楚以后，大家會(huì )發(fā)現中國不是房子太少，而是房子太多。所以我個(gè)人認為，目前為止，總量來(lái)講，官方的數據，加上沒(méi)有統計的小產(chǎn)權房，加上一些無(wú)法統計的福利分房等等一系列的房子加起來(lái)，我們人均居住面積應該超過(guò)40平的，80%以上的城市存量已經(jīng)過(guò)剩，就是剩下20%，未來(lái)人口流入等等可能能消化目前的。
第二，講增量，我個(gè)人算了一下，這五年全部的需求，第一套住房需求，改善性的需求，房子沒(méi)法住了重新修的需求，城鎮化的需求，所有的需求都加上，最多6000萬(wàn)套，也就是增量還會(huì )長(cháng)出4000萬(wàn)套。所以我們未來(lái)的房地產(chǎn)政策一定要意識到基本面已經(jīng)發(fā)生變化的事實(shí)，從總量來(lái)講房子基本夠了，那么個(gè)別城市結構上可能短缺，大量的城市已經(jīng)過(guò)剩，在這種情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)怎么辦?房地產(chǎn)的未來(lái)怎么辦?我們一定要考慮清楚，一定要未雨綢繆。
馬光遠：未來(lái)三到五年 大量城市再依靠房地產(chǎn)會(huì )走不下去
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
大量的城市會(huì )走向過(guò)剩，當然房地產(chǎn)市場(chǎng)跟別的不一樣，比如說(shuō)制造業(yè)，你制造一個(gè)電視，北京缺的話(huà)，你可以拿到北京來(lái)，但是房子，比如說(shuō)北京缺房子，你不能把天津的房子拿過(guò)來(lái)，所以我們總在講第一個(gè)是總量過(guò)剩跟結構性短缺同時(shí)存在，這是未來(lái)三到五年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)基本面的基本事實(shí)，但是大量的城市再依靠房地產(chǎn)已經(jīng)走不下去了。
