摘要：今年3月以來(lái)，由于樓市成交趨冷，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠情況不理想，購地趨于謹慎，購地金額處于低位徘徊。在高底價(jià)下，北京、上海、廈門(mén)等地都出現了土地流拍現象。房企似乎在等待地方土地降價(jià)。而另一方面，地方的財政壓力、地方債務(wù)壓力越來(lái)越大。未來(lái)地方政府是否會(huì )降低地價(jià)？
樓市的低迷已經(jīng)影響到土地市場(chǎng)，進(jìn)入8月，各地土地頻頻流拍，房企買(mǎi)地意愿降到冰點(diǎn)。
萬(wàn)科總裁郁亮在中期業(yè)績(jì)會(huì )上表示，萬(wàn)科上半年賣(mài)了800多萬(wàn)平方米的房，但只買(mǎi)了200多萬(wàn)平方米土地，原因是上半年土地價(jià)格仍在高位，公司投資非常謹慎。
截至6月底，盡管賬上尚有400多億現金，萬(wàn)科仍表示拿地時(shí)機未到，“土地市場(chǎng)的調整才剛剛開(kāi)始�！比f(wàn)科董秘譚華杰說(shuō)。
而8月20日北京華嘉胡同地塊天價(jià)拍出，業(yè)內人士多數認為這僅是個(gè)案，有知情人士透露其中存在拿地企業(yè)托市的嫌疑，因此并不能作為房企信心回暖的信號。
房企拿地降到冰點(diǎn)
今年3月以來(lái)，由于樓市成交趨冷，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠情況不理想，購地趨于謹慎，購地金額處于低位徘徊。
中原地產(chǎn)研究部統計數據顯示：截至8月18日，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線(xiàn)城市，合計土地出讓金為3007.2億，僅完成了2013年5242.3億的57%。雖然樓面價(jià)創(chuàng )造新高，但溢價(jià)率從2013年的41.7%下調到了2014年的31.17%，今年以來(lái)更是逐月持續下調。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭提供的數據顯示，今年北京的居住類(lèi)用地樓面價(jià)較去年大幅上漲48.3%，明顯高于前兩年的增幅，2012年和2013年分別為36%和44.6%。
在高底價(jià)下，北京、上海、廈門(mén)等地都出現了土地流拍現象。不久前的8月14日，北京房山區1宗多功能地塊流拍，成為年內北京第三塊流拍土地。
張旭指出，該地塊位于六環(huán)外，位置較偏，區域優(yōu)勢不明顯。淡市下，房企更注重性?xún)r(jià)比，以合理使用資金。
大型房企的表現印證了土地市場(chǎng)的整體不景氣情況。中原地產(chǎn)數據顯示，截至7月底，十家標桿房企權益購地總金額為1322.27億元，僅相當于去年全年購地金額的四成。
其中，中海和招商的購地金額是去年購地金額的6-7成，其他房企的購地金額均不及去年購地金額的5成，僅華潤的購地金額達到了317.72億元，超出去年20.2%。
張旭分析，在樓市不景氣的情況下，地價(jià)的不斷走高無(wú)疑會(huì )壓縮房企的盈利空間，放大風(fēng)險，故而房企的投資熱情不高。
從近日統計局公布的房地產(chǎn)運行數據來(lái)看，多項指標表明房地產(chǎn)仍然處于下行通道，住宅庫存壓力依然較大。多位開(kāi)發(fā)商人士表示，回款是當前重點(diǎn)，未來(lái)將根據自身的現金流和市場(chǎng)情況審慎買(mǎi)地。
地方將被迫降價(jià)？
“土地流拍很正常。說(shuō)明開(kāi)發(fā)商不看好，不參與。每一次土地市場(chǎng)低迷，流拍都會(huì )出現�！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強認為，上半年政府出讓土地的底價(jià)偏高，會(huì )使參與的開(kāi)發(fā)商的積極性受影響，流拍的可能性增大。但底價(jià)低，又會(huì )引起多輪競拍。最終的實(shí)際成交價(jià)格還是取決于房地產(chǎn)企業(yè)對這個(gè)地塊的價(jià)值判斷。
包括萬(wàn)科、保利、中海外等在內的開(kāi)發(fā)商均認為目前土地市場(chǎng)價(jià)格仍然很高，保利地產(chǎn)有關(guān)人士表示，上半年保利拿了400多萬(wàn)平方米土地，都是之前長(cháng)期溝通過(guò)的，基本都是底價(jià)獲取。
房企似乎在等待地方土地降價(jià)。而另一方面，地方的財政壓力、地方債務(wù)壓力越來(lái)越大。未來(lái)地方政府是否會(huì )降低地價(jià)？
陳國強分析，在土地市場(chǎng)低迷的情形之下，各地國土資源局會(huì )在推出新土地的力度、節奏、策略等方面作出一些調整，底價(jià)的設定只是其中一個(gè)方面。
“我們遵循的原則是寧可少買(mǎi)一塊地，不要錯買(mǎi)一塊地�！北坦饒@總裁莫斌說(shuō)，進(jìn)入到今年的二季度后，投資步伐有所放緩，公司會(huì )審慎的根據市場(chǎng)的整體形勢，公司銷(xiāo)售回款、財務(wù)資金的情況，審慎的決定每一宗、每一塊土地的投資。
譚華杰表示，上半年土地市場(chǎng)有所降溫，這可以從土地成交流拍率上升、溢價(jià)率下降這方面得到體現。上半年土地推出時(shí)的底價(jià)還維持在非常高的水平，一般來(lái)說(shuō)下半年都是土地供應的高峰，所以土地市場(chǎng)調整可能剛剛開(kāi)始，下半年土地市場(chǎng)調整會(huì )比上半年更加明顯。
譚華杰說(shuō)，鑒于土地市場(chǎng)目前調整并不充分，萬(wàn)科會(huì )繼續堅持審慎投資原則。如果下半年土地市場(chǎng)調整進(jìn)行得比較充分，也會(huì )去積極尋找機會(huì )。
陳國強判斷，地方政府在底價(jià)上也可能會(huì )趨于謹慎。地方政府其實(shí)有很明顯的市場(chǎng)意識，會(huì )根據市場(chǎng)情況，在土地推出的力度、節奏、策略上做一些調整。這是一個(gè)雙方博弈的過(guò)程。
土地市場(chǎng)短期難回升
陳國強指出，當前土地市場(chǎng)的低迷主要因素還是樓市低迷，傳導到土地市場(chǎng)，或者說(shuō)二者的聯(lián)動(dòng)效應所致。
而且，土地市場(chǎng)是滯后于樓市的。未來(lái)可能會(huì )市場(chǎng)回暖，但土地市場(chǎng)的低迷可能會(huì )持續得更久一些。下半年仍然難以樂(lè )觀(guān)。
自7月限購大面積取消以來(lái)，市場(chǎng)出現了部分回暖的預期。8月20日，曾于今年2月份被叫停的北京二環(huán)內西城區華嘉胡同地塊再度掛牌，劇情出現大反轉，在國土局的公開(kāi)拍賣(mài)中，華嘉胡同現場(chǎng)競拍高達193輪，最終被華融以74.6億總價(jià)拿下，一舉刷新了北京總價(jià)地王，溢價(jià)率高達110%，折合商品住宅樓面價(jià)6.34萬(wàn)元/平米。
北京蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶分析，這是一個(gè)信號，說(shuō)明投資者的信心開(kāi)始回升。他指出，隨著(zhù)一些城市放松限購，整個(gè)下半年市場(chǎng)會(huì )好于上半年，土地市場(chǎng)也會(huì )出現好轉。
張旭指出，華嘉胡同這個(gè)地塊，是北京二壞內極其稀缺的，也有特殊性。
但截至目前，樓市的成交復蘇跡象并未傳導到土地市場(chǎng)。世聯(lián)行發(fā)布報告稱(chēng)，7月全國土地市場(chǎng)再度遇冷，TOP20城市土地成交總建面環(huán)比下滑11.8%。
另?yè)性禺a(chǎn)數據顯示，8月截至18日，20大房企拿地95.3億，其中最多的萬(wàn)達在杭州及青島有所入賬，其他均在土地市場(chǎng)保持克制。
中國土地勘測研究院研究員鄒曉云分析，目前從中央的反應來(lái)看，中央不會(huì )再出現大面積政策救市，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )呈現真實(shí)一面，走向低迷，進(jìn)一步會(huì )波及到土地市場(chǎng)。
“土地財政會(huì )受到影響，但這是必須要承擔的，地方政府要為以前的付出買(mǎi)單，并且，不能再以不健康的方式補救了�！编u曉云說(shuō)。
