8月18日，國家統計局公布7月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況，北上廣深四大一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)環(huán)比齊跌，此前對于樓市是否出現“拐點(diǎn)”各執一詞的經(jīng)濟學(xué)者終于形成一致的看法：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調整的窗口已然打開(kāi)，樓市“新常態(tài)”將隨之顯現。
然而，自從樓市降溫以來(lái)，“救市”、“斷供”、“房鬧”……種種噪聲充斥樓市，事實(shí)上則是地方政府、炒房者等樓市“非�！崩嫒后w的集體躁動(dòng)，與之相比，本應是樓市“主角”的開(kāi)發(fā)商與自住型購房者反而顯得更為淡定和理性，而這種怪相折射出的，正是中國樓市的畸形及其病灶所在。
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| 趙乃育/繪 |
“救市”之聲再起 地方政府蠢蠢欲動(dòng)
跌、跌、跌，房?jì)r(jià)持續下跌；松綁、松綁、松綁，長(cháng)沙、佛山、哈爾濱……放開(kāi)限購的城市不斷增加。
今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)突如其來(lái)的走勢逆轉令整個(gè)行業(yè)始料未及。去年末17個(gè)調控升級的一二線(xiàn)城市中，有11個(gè)城市今年成交降幅超過(guò)25%，受政策從緊影響顯著(zhù)。
3月初兩會(huì )提出的“針對不同城市情況分類(lèi)調控”將成為今年中央政府對房地產(chǎn)政策取態(tài)的最好注解。面對房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力，地方政府各類(lèi)微調政策持續推進(jìn)，主要從放松限購、限價(jià)，擴大購房資金支持及調整戶(hù)籍政策等方面展開(kāi)。而庫存水平高低、市場(chǎng)供求情況成為分類(lèi)調控的關(guān)鍵依據。
而近期，全國各地放松房地產(chǎn)調控的消息頻出，傳遞了地方政府強烈的救市信號。據不完全統計，執行限購政策的46個(gè)城市中已有37個(gè)城市推出限購松綁的措施，一些地方還出現了限貸“松綁”的信號。
在廣東，被譽(yù)為“廣佛同城”中的佛山市率先放開(kāi)限購。盡管廣東稱(chēng)堅持一線(xiàn)城市不放松，但佛山樓市的放開(kāi)事實(shí)上可以看做是廣、深放開(kāi)的前奏。而實(shí)際上，從今年5月開(kāi)始，廣州已悄悄進(jìn)行多項“微調”措施，低調救市。在上海，有傳言上海建行將放松限貸政策，盡管目前尚未證實(shí)，但業(yè)界認為這正是上海樓市蠢蠢欲動(dòng)，欲以放松限貸來(lái)曲線(xiàn)救市的前奏。而北京也出現部分銀行房貸“有條件松綁”的跡象。
對眾多城市陸續放開(kāi)限購的態(tài)勢，業(yè)內人士指出，需防止個(gè)別地區借自主調控之名突破政策底線(xiàn)，甚至從“因地制宜”變?yōu)椤叭娣砰_(kāi)”。世邦魏理仕執行董事及中國區研究部主管陳仲偉提醒，由于對土地出讓金依然存在高度依賴(lài)，地方政府面對房?jì)r(jià)跌幅擴大、樓市地市趨冷，會(huì )面臨越來(lái)越大壓力，“救市”動(dòng)機會(huì )趨于強烈。
房地產(chǎn)市場(chǎng)“松綁潮”來(lái)襲，引發(fā)了輿論的高度關(guān)注。不少網(wǎng)民和專(zhuān)家認為，當前房地產(chǎn)調控正處于關(guān)鍵期，政府應妥善掌握好調控藝術(shù)和節奏，處理好地方經(jīng)濟與民生保障關(guān)系，合理引導預期，否則多年的調控努力會(huì )毀于一旦。
“真正要避免的是定向寬松變成全面放松，目前一些企業(yè)和政府在不斷吹風(fēng)，鼓吹救市是提振經(jīng)濟、穩增長(cháng)的不二選擇，而一旦信貸放松，不僅導致前面一切努力功虧一簣，也會(huì )導致影子銀行再次入市，后果不堪設想�！敝袊康禺a(chǎn)數據研究院執行院長(cháng)陳晟說(shuō)，要避免再出現2009年的房?jì)r(jià)報復性反彈，是否取消限購并不是關(guān)鍵，因為本輪房?jì)r(jià)調整的主要矛盾是供需市場(chǎng)的調節，除了北上廣深等供需關(guān)系仍扭曲的城市，其余城市取消限購并不會(huì )導致“天塌下來(lái)”。
住建部政策研究中心相關(guān)人士說(shuō)，如實(shí)施分類(lèi)調控政策，應從兩點(diǎn)把握：重點(diǎn)考慮住房剛性需求群體，會(huì )否引起區域房?jì)r(jià)較大幅度波動(dòng)。雖然地方有自主調控的權力，但不能把是否放松限購作為刺激樓市、謀求短經(jīng)濟增長(cháng)的手段。
世邦魏理仕杭州分公司董事總經(jīng)理馬英樞說(shuō)：“如果讓一些城市趁分類(lèi)調控之機‘渾水摸魚(yú)’，無(wú)底線(xiàn)地放開(kāi)限購，這無(wú)異于讓已經(jīng)離場(chǎng)的投資客再度歸來(lái)，激發(fā)投資投機性需求，這必然會(huì )導致新的問(wèn)題。多個(gè)城市雖然出現庫存壓力，但讓投資客回來(lái)買(mǎi)房消化庫存有悖調控初衷，政府不應回頭重走老路�！�
“斷供”重現市場(chǎng) 炒房者敲響警鐘
近期，浙江、江蘇、福建等地陸續出現“斷供棄房”案例。即購房者停止支付按揭貸款，將縮水房產(chǎn)甩給銀行。記者調查發(fā)現，杭州出現“斷供棄房”現象，主要是因為購房者資金供應吃緊，無(wú)法繼續還貸，該現象多發(fā)于炒房者群體。
浙江一家國有銀行風(fēng)險管理部負責人表示，炒房者受樓市持續下行影響，手持房產(chǎn)難變現而被“套牢”，資金吃緊情況比較普遍，當無(wú)力還貸而又“出貨”無(wú)望時(shí)，他們只好承擔賠本又賠息的風(fēng)險。
在房?jì)r(jià)同比連跌34個(gè)月的溫州，目前按揭貸款中出現“棄房”的案例41起，而商品房抵押貸款(炒房者)“棄房”案例達近千起。
業(yè)內人士表示，雖然沒(méi)有證據顯示“斷供棄房”有進(jìn)一步蔓延之勢，但隨著(zhù)樓市持續下行，尤其是在一些遭遇樓盤(pán)“爆炒”的區域，無(wú)力還貸導致“斷供棄房”現象很可能增多。
快房網(wǎng)首席評論員程偉明認為，從目前情況看，“斷供”是原因，“棄房”是結果。這說(shuō)明在樓市下行期間，原本被當成“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”的個(gè)人住房按揭貸款可能暗含著(zhù)未被注意到的風(fēng)險。
據分析，部分區域房?jì)r(jià)回落明顯，影響了投資者的還貸意愿。此前一些商業(yè)銀行對購房者信貸資格審核不嚴，甚至默許其收入狀況造假，以及評估注水等行為，在一定意義上掩蓋了購房者真實(shí)的信貸能力。
杭州一家股份銀行個(gè)人金融部負責人表示，在房?jì)r(jià)上漲期，個(gè)人無(wú)力還款可通過(guò)出售房屋來(lái)緩解壓力，而在樓市掉頭向下情況下，一旦無(wú)力還款，房子難以出手，即使出手也會(huì )縮水，其投資風(fēng)險開(kāi)始凸顯。業(yè)內人士認為，“斷供棄房”現象給投資者特別是炒房者敲響了警鐘。
財經(jīng)評論員葉檀表示，雖然房產(chǎn)目前依然是風(fēng)險較小、收益較高的貸款品種，但“棄房”已使“信用裂痕”顯現，銀行一旦成為“房東”，擁有賬面資產(chǎn)卻無(wú)法轉換為現金，將會(huì )波及整個(gè)信貸市場(chǎng)。
一位金融監管部門(mén)人士告訴記者，“斷供棄房”會(huì )增加金融系統房貸壞賬風(fēng)險，“銀行信貸質(zhì)量跟房地產(chǎn)信貸質(zhì)量高度正相關(guān)，商業(yè)銀行今后可能不再把房貸當作優(yōu)質(zhì)貸款了�！�
雖然目前尚無(wú)更多事實(shí)表明“斷供棄房”將成普遍現象，但銀行業(yè)內人士認為，房地產(chǎn)抵押貸款的逾期率和逾期額在上升，下半年要重點(diǎn)防控此類(lèi)風(fēng)險。多家銀行的授信管理部門(mén)已明確表示將加強監控、嚴格審批房貸申請。
這一趨勢無(wú)疑是對寄望于“松貸”救市的地方政府的重大打擊，同時(shí)也可能誤傷剛需購房者。穆迪分析師梁鎮邦表示：“除非銀行信貸供應量增加和按揭貸款利率下降，否則，即使部分城市取消了限購政策，也不太可能刺激需求大幅增加�！�
記者在上海走訪(fǎng)多家銀行發(fā)現，當前銀行吸納存款的成本居高不下，房貸的存貸差較小，所以額度依然吃緊�？梢灶A見(jiàn)，下半年剛需購買(mǎi)力將被繼續抑制。
“房鬧”抗議降價(jià) 非理性購房者難承風(fēng)險
一些房地產(chǎn)項目近期降價(jià)出售，“利好”購房者，卻帶來(lái)副產(chǎn)品——“房鬧”——因為之前買(mǎi)在高價(jià)位上，房?jì)r(jià)下來(lái)后，他們認為自己“吃虧了”，就要求相關(guān)房企返差價(jià)或退房。
遼寧省本溪市“佳兆業(yè)·水岸新都”房地產(chǎn)項目近日因大幅打折銷(xiāo)售，以前買(mǎi)房的數百名業(yè)主7月底連續圍堵售樓處，打出橫幅要求返差價(jià)或退房。
樓市降價(jià)引發(fā)“房鬧”情況以前就有。據了解，2011年，深圳市發(fā)生過(guò)樓盤(pán)降價(jià)引發(fā)舊業(yè)主打砸售樓處事件。今年3月江蘇常州一處樓盤(pán)每平方米降價(jià)千元，引發(fā)百名業(yè)主怒砸售樓中心。
在近期報道的“房鬧”事件中，有的業(yè)主以跳樓相要挾，不許開(kāi)發(fā)商降價(jià)；有的業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商降價(jià)多少，就給他們退多少錢(qián)……
大連海事大學(xué)法學(xué)博士張國強說(shuō)，“房鬧”的很多理由難以服眾。房?jì)r(jià)下跌時(shí)得“補差價(jià)”，那么房?jì)r(jià)大漲時(shí)有誰(shuí)被要求過(guò)“補增值”？房屋是商品，其價(jià)格的漲漲跌跌是正�，F象�！岸覐姆蓪用嬷v，業(yè)主交完房款、辦好房證后，房屋已經(jīng)是其個(gè)人財產(chǎn)，開(kāi)發(fā)商調整售價(jià)與業(yè)主無(wú)關(guān)�！睆垏鴱娬f(shuō)，“房鬧”表明一些業(yè)主契約精神缺失。
在沈陽(yáng)建筑大學(xué)管理學(xué)院院長(cháng)劉亞臣教授看來(lái)，“房鬧”頻發(fā)有其深層次原因�！拔覈康禺a(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)化程度低，此前長(cháng)期沒(méi)有按經(jīng)濟規律運行�！眲喅颊f(shuō)，在一些地方政府引導和開(kāi)發(fā)商鼓吹下，房屋成為一種特殊商品，“不僅滿(mǎn)足居住功能，而且承載著(zhù)很多家庭財富保值、增值的希望�！�
過(guò)去10年，我國房地產(chǎn)業(yè)高速增長(cháng)，但開(kāi)發(fā)商和監管部門(mén)對消費者的風(fēng)險提示做得不夠，非理性消費盛行，不少人不惜透支財力“追漲”房?jì)r(jià)。
“別看一些地方的房地產(chǎn)購銷(xiāo)兩旺，實(shí)際上一些購房行為背后，是家庭巨大的債務(wù)風(fēng)險甚至投資風(fēng)險�！边|寧大學(xué)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)專(zhuān)家肖升說(shuō)，這種風(fēng)險在市場(chǎng)上行時(shí)被掩蓋，一旦風(fēng)向扭轉，就變成了赤裸裸的現實(shí)。很多家庭承受不了，“房鬧”就出現了。
如何讓“房鬧”不再出現？專(zhuān)家建議，盡快讓房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入規范、完善的市場(chǎng)化軌道�！暗胤秸^(guò)去受土地財政和GDP偏好影響，成為樓市一路走高的潛在推手，如今要轉變?yōu)楹侠硎袌?chǎng)秩序、理性消費觀(guān)念的構建者和引導者�！眲喅颊f(shuō)，比如要治理開(kāi)發(fā)商的饑餓式、鼓吹式營(yíng)銷(xiāo)行為，打擊不實(shí)承諾和消費欺詐；通過(guò)將風(fēng)險評估和風(fēng)險提示強制性寫(xiě)進(jìn)購房合同，給消費者的心理預期降溫，營(yíng)造理性消費的市場(chǎng)氛圍。
“封殺”合作伙伴 中介電商熊市博弈
近日，上海13家房產(chǎn)中介組成的“上海中介聯(lián)盟”宣布聯(lián)合“封殺”搜房網(wǎng)，集體下架上海地區的所有房源。今年以來(lái)，端口費連漲、樓市銷(xiāo)售不斷下滑，房地產(chǎn)電商平臺與中介機構的矛盾日益突出。專(zhuān)家指出，曾經(jīng)的合作伙伴如今倒戈相向，其背后是當前房地產(chǎn)“熊市”下的利益博弈。
據悉，端口費漲價(jià)是“封殺”行為的主要原因。上海仁豐地產(chǎn)的代表稱(chēng)，5年間搜房網(wǎng)的端口費從每月60元漲到600元，但中介行業(yè)的收費標準卻未改變，平臺獲利暴漲背后卻是中介商的失血。
端口費是房產(chǎn)中介公司為發(fā)布房源信息交給平臺方的費用，越高版本的端口套餐可以發(fā)布的信息越大、刷新次數越多、價(jià)格也越高。上海中原地產(chǎn)東區中介部總經(jīng)理李錦德說(shuō)，“從60元到600元，巨大的競爭壓力逼迫中介不得不高價(jià)購買(mǎi)更高版本�！�
今年上半年，搜房網(wǎng)就曾因端口費上漲問(wèn)題不斷受到全國多個(gè)大型城市房地產(chǎn)中介的抵制，北京、廣州、杭州等地的房產(chǎn)中介都通過(guò)聯(lián)盟方式與搜房網(wǎng)談判，有的宣布下架搜房網(wǎng)平臺上的所有房源。
上�？仆䥽H不動(dòng)產(chǎn)大中華區副總經(jīng)理虞廷恂表示，在前些年中國樓市量?jì)r(jià)齊升的“牛市”背景下，電商平臺對房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)是錦上添花，端口費上漲也就是九牛一毛。而今年樓市持續低迷，成交下滑明顯，此時(shí)端口費的上漲無(wú)異于雪上加霜。
根據上海市統計局7月底發(fā)布的最新數據，上半年上海市二手住宅共計成交87506套，成交面積697.6萬(wàn)平方米，分別比去年同期下降47.2%和48.7%，接近腰斬�！瓣P(guān)門(mén)潮”、“裁員潮”也隨之席卷各大房產(chǎn)中介。
上�？仆䥽H不動(dòng)產(chǎn)一家門(mén)店的業(yè)務(wù)員直言，“市場(chǎng)好的時(shí)候，我們收取2%的傭金；現在生意這么難做，一單連1%的抽成都快拿不到了。房主再一降價(jià)，那我們到手的傭金就更少了�，F在市場(chǎng)是‘買(mǎi)漲不買(mǎi)跌’，再降下去，生意更難做了�！�
在盈利不斷被攤薄和成本硬約束下，各大中介不得不開(kāi)始“勒緊褲腰帶”，與往日的親密伙伴電商平臺“斤斤計較”起來(lái)。
樓市降溫后，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對電商平臺的廣告投放量也大幅下降，網(wǎng)站的經(jīng)營(yíng)受到影響，也希望通過(guò)提高端口費用來(lái)維持利潤。
為了削弱電商平臺對自己的“綁架”，現在很多房產(chǎn)中介公司也開(kāi)始打造線(xiàn)上網(wǎng)絡(luò )，但和成熟的電商平臺相比，單個(gè)中介公司仍較為弱勢，受房源有限以及研究、推廣、營(yíng)銷(xiāo)成本的限制，很難和第三方平臺抗衡。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭認為，兩方的不斷“交戰”反映出線(xiàn)上線(xiàn)下兩種銷(xiāo)售渠道的不斷摩擦�！胺康禺a(chǎn)銷(xiāo)售越來(lái)越強調網(wǎng)上銷(xiāo)售推廣，線(xiàn)上線(xiàn)下結合，但是線(xiàn)上比例在不斷增加。和線(xiàn)下連年走高的人力成本、門(mén)店成本相比，線(xiàn)上的技術(shù)研發(fā)成本要低得多，這樣很容易導致房產(chǎn)中介和電商平臺在利益分配上發(fā)生矛盾�！�
(記者劉宏宇 烏夢(mèng)達 鄭鈞天 葉鋒 王政 呂昂 王炳坤 張夢(mèng)潔/綜合報道)
