8月16日，哈爾濱宣布樓市限購松綁，至此全國46個(gè)限購城市中，只剩北京、上海、廣州、深圳、南京、三亞等9個(gè)城市尚未松綁，而已經(jīng)解除限購令的城市超總數八成。
“限購松綁潮”會(huì )刺激樓市成交量大幅回暖嗎?會(huì )帶來(lái)房?jì)r(jià)的大幅反彈嗎?調控新政會(huì )給調整期的樓市帶來(lái)哪些影響?記者進(jìn)行了調研。
限購松綁的拉動(dòng)效果有多大
——30多個(gè)城市陸續松綁，但對樓市拉動(dòng)效果有限。價(jià)格、供應量是促成部分城市樓市短期反彈的決定因素
“廈門(mén)環(huán)境好，飲食好，教育資源也不錯，還是有升值潛力的�，F在不限購了，周末就去看看盤(pán)�！�8月15日，廈門(mén)調整住房限購措施一出臺，常年奔波于閩浙兩地做紡織生意的浙商吳先生就訂了高鐵票，和朋友組團南下看房。
在北京金融機構工作的廈門(mén)人李小姐卻對家鄉解除樓市限購表示不理解�！皬B門(mén)房?jì)r(jià)多高啊，今年也沒(méi)怎么跌，為什么解除限購啊?福建就福州、廈門(mén)這倆大城市，現在都不限購了，省里其它城市的有錢(qián)人都會(huì )跑去買(mǎi)房的，房?jì)r(jià)還不被抬得更離譜了?”
廈門(mén)不是唯一引發(fā)熱議的限購松綁城市。自6月26日，內蒙古呼和浩特打響地方樓市限購松綁第一槍后，杭州、濟南、南寧等30多個(gè)城市迅速跟進(jìn)。截至8月16日，全國46個(gè)限購城市中，只剩北京、上海、廣州、深圳等9個(gè)城市尚未松綁。
此輪樓市限購松綁并非“一刀切”，松綁到什么程度，以何種方式松綁，各地標準不一。呼和浩特、鄭州等城市屬于取消限購型，任何人在買(mǎi)房時(shí)不再需要提供住房套數以及居住、納稅、社保等情況證明;而以杭州、寧波等為代表的二線(xiàn)熱門(mén)城市，則主要是局部松綁，對規定區域或規定戶(hù)型不再限購，如蘇州對90平方米以上的住宅取消了限購，杭州則對蕭山區、余杭區全面解除限購。
盡管放松限購被認為會(huì )刺激樓市回暖，但各地實(shí)際效果卻不大相同。像天津、長(cháng)春、溫州等多地，樓市依舊趨冷，其中溫州7月商品住宅成交量環(huán)比下跌18%，貴陽(yáng)環(huán)比下降9.2%。而呼和浩特、杭州、福州等地在限購放松初期，則出現了一波回暖，例如，7月呼和浩特商品住宅成交面積環(huán)比上漲了68.62%，同比上漲42.55%。
值得注意的是，部分城市的“小回暖”也并非是限購松綁發(fā)揮了決定性作用�！胺潘上拶徍�，部分城市市場(chǎng)網(wǎng)簽數據大幅反彈，如濟南7月成交量環(huán)比驟增1.5倍，然而這些表象并不意味著(zhù)成交量是由放松限購帶來(lái)的，價(jià)格、供應量才是決定因素�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉舉例，廈門(mén)取消限購后，標桿房企的銷(xiāo)售面積出現了爆發(fā)式的增長(cháng)，但去庫存率卻明顯下滑，這說(shuō)明成交量的增長(cháng)主要是房企集中推盤(pán)所導致的。而福州限購放松后，標桿房企去庫存速度明顯回升，但成交均價(jià)卻近8周來(lái)首次跌破17000元/平方米，說(shuō)明以?xún)r(jià)換量才是這波熱銷(xiāo)的主要因素。
張大偉指出，目前樓市轉冷是由于部分城市前期供應量過(guò)大、房?jì)r(jià)過(guò)快上漲等市場(chǎng)本身風(fēng)險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來(lái)的需求斷檔。因此，僅靠限購松綁難以拉動(dòng)市場(chǎng)成交。國家統計局8月公布的數據顯示，7月末，商品房待售面積比6月末增加802萬(wàn)平方米，庫存仍處于歷史高位。
實(shí)際上，信貸政策依然被認為是能夠左右樓市走向的唯一因素。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭分析，近期非一線(xiàn)城市放松限購的步伐明顯加快，但全國范圍內的信貸政策并未出現明顯的放松，加重了市場(chǎng)觀(guān)望，多數松綁城市的成交量與房?jì)r(jià)尚無(wú)明顯反彈，市場(chǎng)各方仍舊處于深度博弈之中�！俺侵醒胝艞壵{結構努力，再次大規模降準降息，否則市場(chǎng)的趨勢很難改變�！�
地方政府為何急著(zhù)松綁
——土地財政吃緊，地方債還債壓力陡增，地方政府松綁意愿強烈
“其實(shí)今年樓市調整對提升產(chǎn)業(yè)集中度，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)健康可持續發(fā)展是好事。對于整個(gè)樓市現狀我們是不急的，反而是地方政府急得很，總在問(wèn)我們需要出臺什么政策刺激一下�！�7月，在人民網(wǎng)財經(jīng)頻道的一場(chǎng)內部座談會(huì )上，一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如是說(shuō)。
“今年大規模地方政府債償還在即，地方政府肯定有限購松綁的沖動(dòng)。像寧波，一天要還1個(gè)多億的債，政府怎么會(huì )不著(zhù)急?”中國社會(huì )科學(xué)院城市與競爭力研究中心研究員、寧波大學(xué)教授張慧芳感慨。
今年初國家審計署上海特派員辦事處和寧波市、縣兩級審計部門(mén)聯(lián)合發(fā)布的《寧波市政府性債務(wù)審計結果》顯示，2014年，寧波市政府負有償還責任的債務(wù)為468.25億元，這意味著(zhù)寧波市政府在2014年每天需要償還1.28億元。
長(cháng)久以來(lái)土地出讓金都是政府償債的主要途徑。比如寧波，截至2012年年底，市級和10個(gè)縣級政府承諾以土地出讓收入金償還的債務(wù)余額，占所需償還債務(wù)余額的六成。然而，今年一季度，寧波市土地成交面積同比下降了17.16%;土地出讓收入同比下降了45.26%。土地財政吃緊與還債壓力陡增疊加，讓地方政府樓市松綁的欲望強烈。
不僅是寧波，今年上半年全國土地市場(chǎng)先熱后冷，3月以來(lái)土地市場(chǎng)明顯降溫。據我國最大的房地產(chǎn)數據平臺、中國房地產(chǎn)指數系統(CREIS)報告顯示，今年二季度，全國300個(gè)城市土地成交面積同比下降了29%，土地出讓金收入同比下降了15%。7月，300個(gè)城市的土地成交面積同比減少44%，土地出讓金同比減少了49%。像杭州、貴陽(yáng)等多個(gè)二、三線(xiàn)城市都出現了土地流拍。
土地市場(chǎng)降溫還意味著(zhù)樓市風(fēng)險與金融風(fēng)險、地方政府債務(wù)風(fēng)險交織，局部風(fēng)險可能引發(fā)系統性風(fēng)險。不少地方政府出臺松綁限購政策，以刺激成交量回升，加速房企回款，保持樓市平穩運行，防范樓市風(fēng)險。
不過(guò)，值得注意的是，一些地方在松綁樓市限購的同時(shí)，還采取了財政、稅收等措施。例如，成都向對首套房實(shí)施基準貸款利率的金融機構發(fā)放貸款金額3%的財政補助。包頭市向當地“房交會(huì )”期間購買(mǎi)新建商品住房的購房人給予2000元/套的財政補貼;購買(mǎi)首套新房的，契稅全免;購買(mǎi)二套以上(含二套)新房和非住宅，給予所納契稅50%的補貼。
“現在要警惕一些地方可能會(huì )對樓市采取刺激措施，甚至是中刺激、強刺激，干擾樓市正常調整。因此在把握調控力度上應加強監管�！睆埢鄯颊f(shuō)。
樓市預期變了嗎
——調控逐步加碼，預期出現分化。應做好預期管理，防止樓市大起大落
在各地樓市調控政策調整逐步加碼的情況下，樓市預期也開(kāi)始出現分化。
剛在福州郊區添置了新房的俞先生一家，對樓市走向很是擔憂(yōu)�！斑@不就表明樓市真是出問(wèn)題了?全國各地都在出臺取消或放松樓市限購的政策來(lái)托市。中國人都追漲殺跌，政府放出這種信號，是不是意味著(zhù)真要崩盤(pán)了?”
在青島做房地產(chǎn)中介的孟先生卻對樓市回暖表示樂(lè )觀(guān)，“過(guò)去很多改善型需求一直被限制。限購取消后，限貸政策也可能跟著(zhù)調整，交易量肯定會(huì )回暖。政府不會(huì )讓樓市冷下去的�！�
“市場(chǎng)的問(wèn)題要交給市場(chǎng)解決，對于這次市場(chǎng)自發(fā)的調整，地方政府不宜過(guò)多干預。更不要剛開(kāi)始調整就急于救市。但同時(shí)也要管理好預期，防止樓市大起大落，順應趨勢引導市場(chǎng)理性回歸�！敝袊缈圃撼鞘信c競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，供求狀況變化是導致此次房地產(chǎn)市場(chǎng)調整的主要原因。目前全國商品房庫存要消化完需要50個(gè)月左右，這比1年半左右消化商品房庫存的正常時(shí)間要多2倍左右。樓市調整有利于消化2010年以來(lái)的過(guò)度庫存，稀釋樓市泡沫。對于二線(xiàn)、三線(xiàn)城市，應該逐步放松這些城市限購，通過(guò)市場(chǎng)機制的主導作用促進(jìn)住房市場(chǎng)的深化調整。
除了管理好樓市預期，不少專(zhuān)家也建議地方政府抓住樓市調整機遇，根治土地財政“痼疾”。張慧芳指出，目前二、三線(xiàn)城市土地市場(chǎng)趨冷，主要是土地供應無(wú)節制增加、價(jià)格累計升幅過(guò)大、有效需求不足等市場(chǎng)內生性因素所導致。地方政府應正確認識當前土地市場(chǎng)回調趨冷的性質(zhì)，順應趨勢引導市場(chǎng)理性回歸，建立新的土地出讓金分配機制，減低地方政府推高地價(jià)的強烈欲望。
“由于土地財政依賴(lài)和土地金融需求，地方政府具有推高地價(jià)的強烈欲望。這使得我國多年以來(lái)地價(jià)指數遠在房?jì)r(jià)指數之上，且地價(jià)領(lǐng)跑房?jì)r(jià)越來(lái)越快�！睆埢鄯冀ㄗh，為減低地方政府推高地價(jià)的強烈欲望，以及遵循土地“漲價(jià)歸公”的理念，建議將樓面地價(jià)年增長(cháng)率超過(guò)房?jì)r(jià)年增長(cháng)率所增加的土地出讓金上交中央財政，用以補充社會(huì )保障基金或補貼“三農”等。
