圖為華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強。

　　“2014亞布力中國企業(yè)家論壇夏季高峰會(huì )”于2014年8月22日-24日在河南鄭州召開(kāi)。上圖為華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強。以下為演講實(shí)錄：

　　劉曉光：下面我想請教一下任志強先生，如何看待市場(chǎng)存量的前景？有人說(shuō)存量很快能消化，中國的城市化、發(fā)展空間等等，有人說(shuō)現在已經(jīng)全面過(guò)剩了，這個(gè)任總你來(lái)回答一下。

　　任志強：我們的統計報表上庫存大概有5億多，這個(gè)數量很大。如果按當年銷(xiāo)售的情況來(lái)看，去年我們銷(xiāo)售13億多。如果有5億多庫存的話(huà)，就相當于差不多有40%的當年銷(xiāo)售量的一個(gè)庫存，這個(gè)數量確實(shí)很大。但是我不覺(jué)得這些庫存都能消化，有些庫存可能再過(guò)10年也消化不了，會(huì )逐漸累積。比如他的庫存位置在鄂爾多斯，已經(jīng)沒(méi)有人了，那個(gè)庫存怎么消化掉？但是在全國統計當中，它仍然是一個(gè)總存量，所以會(huì )逐漸的累積，越加越多。從總的庫存量的情況看，和今年減少的銷(xiāo)售量來(lái)看，再加上政府提供的住房銷(xiāo)售情況來(lái)看，今年至少到7月份為止，我們的總需求并沒(méi)有下降。

　　劉曉光：需求總量沒(méi)有下降。

　　任志強：應該說(shuō)還是上升的，從銷(xiāo)售上來(lái)看，和去年相比，我們大概到7月份為止，下降了7%多，差不多4千萬(wàn)平方米�？墒沁@個(gè)數里面沒(méi)有計算我們的保障性住房增加的面積，可能我們保障性住房增加的面積里面超過(guò)了4千平方米。我們知道，每年竣工好幾百萬(wàn)套，如果算起來(lái)的話(huà)，這個(gè)數字遠遠大于這個(gè)數。
    但是為什么還在擴張呢？就是因為我們的統計里面是兩頭計算。一頭計算的是開(kāi)發(fā)商所管轄的，這是一張統計報表。這個(gè)統計報表里面包括了開(kāi)發(fā)商建設的商品房部分，有住宅，有非住宅，也包括了開(kāi)發(fā)商替政府代建的保障性住房部分。另外一部分是政府單獨做的保障性住房，因為有些地區的保障性住房和開(kāi)發(fā)商沒(méi)關(guān)系，都是列在政府一個(gè)單獨的統計表里。
　　從2011年開(kāi)始提出建3600萬(wàn)套保障性住房，2012年開(kāi)始計劃簽任務(wù)書(shū)開(kāi)始建設，2013年下半年就開(kāi)始大量的進(jìn)入市場(chǎng)，這一部分的量是非常大的�，F在看，如果按5年計劃3600萬(wàn)套，意味著(zhù)每年要700萬(wàn)套。

　　劉曉光：這是保障房的部分。

　　任志強：我還沒(méi)有說(shuō)棚改，棚改又增加了1200萬(wàn)套。其實(shí)在2013年以前，每年開(kāi)發(fā)商建設的房子也就是700多萬(wàn)套。意味著(zhù)保障性住房等于翻了一倍的供應量，所以才會(huì )有大量的庫存出現。因為保障性住房要有人住的話(huà)就會(huì )分流一部分購買(mǎi)能力，也分流一部分消費需求。以北京舉例子，去年北京建了1300萬(wàn)平方米的保障性住房，其中放在開(kāi)發(fā)商手里的是580多萬(wàn)平方米，約占45%，還有55%是政府單獨建的。開(kāi)發(fā)商建的這45%里面其中有廉租房、公租房、經(jīng)濟適用住房、拆遷安置房、自住型商品房。自住型商品房大家也看到了媒體報道，幾千套商品房，但是有20萬(wàn)戶(hù)在排隊，大概100個(gè)家庭排1個(gè)號，抽簽搖號。這些人實(shí)際上他們就不進(jìn)入市場(chǎng)。去年新房銷(xiāo)售一共是1900萬(wàn)平方米，包括開(kāi)發(fā)商的保障性住房。
　　換句話(huà)說(shuō)，現在20萬(wàn)的家庭搖號的話(huà)，那就減少了20萬(wàn)個(gè)需求者，那怎么不下行呢？大家也看見(jiàn)，北京上個(gè)月的房?jì)r(jià)開(kāi)始下降了，確實(shí)是這樣。因為把自住型商品房那種很低價(jià)格的數都計算進(jìn)去了，一平均化以后就往下掉，而且數量很大，好幾千套就掉下來(lái)了，很正常的就變成了一種市場(chǎng)信號完全不清晰的一種狀態(tài)。因為保障性住房政府那一部分是沒(méi)有完全公布的，所以媒體都不知道，好像那一部分房子沒(méi)了，跑哪兒去了呢？肯定在市場(chǎng)上。

　　劉曉光：在棚戶(hù)區的房子和保障房，都會(huì )對商品房有一個(gè)量的影響。

　　任志強：這幾年開(kāi)發(fā)商拍賣(mài)的土地里面，幾乎是1：1的供應量，開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)700萬(wàn)套，保障性住房也生產(chǎn)700萬(wàn)套，原來(lái)只有700萬(wàn)套或者800萬(wàn)套，現在一下子變成了1500萬(wàn)套。

　　劉曉光：你以前老是預測，比如說(shuō)投資買(mǎi)地下降了，幾個(gè)月以后就會(huì )上漲，你今天還有這種預測嗎？

　　任志強：還有，我們年年都做這種預測。2012年3月份我們就預測，2013年的3月份房?jì)r(jià)會(huì )漲，果然房?jì)r(jià)漲了。因為我們在2011年的下半年就看到了土地供應的短缺，開(kāi)工量已經(jīng)開(kāi)始下降了。所以2012年是一個(gè)生產(chǎn)式的低潮，現有的供應沒(méi)有了，到2013年會(huì )漲。今年我們預計，如果現在土地供應量下來(lái)了，開(kāi)工是負的，投資是下滑的，我們估計投資現在是13%多，年初我們就說(shuō)，今年從19%多會(huì )下降到10%左右。對于GDP的影響大概是0.6%，還會(huì )下降，下一個(gè)月可能還是實(shí)際下降的過(guò)程，全年下來(lái)以后，就剩下10%左右的增長(cháng)，增幅下降是毫無(wú)疑問(wèn)的。
　　
　　劉曉光：你的結論呢？
　　
　　任志強：從供應結果，可能到明年9月份，就會(huì )轉為供求關(guān)系惡化，雖然現在還有供應量。我們唯一不能控制的原因就是剛才說(shuō)的，我們不知道政府會(huì )加大多少力度去進(jìn)行保障性住房的建設，我們不知道他會(huì )拿出多少力量來(lái)進(jìn)行棚改。這兩項如果上得快，也就是明年9月份本來(lái)商品房下降的時(shí)候，供求關(guān)系應該轉換的時(shí)候，保障性住房和棚改的房子就上來(lái)了，這兩個(gè)如果上得快的話(huà)就能頂上。

　　相關(guān)鏈接：亞布力中國企業(yè)家論壇2014年夏季高峰會(huì )
　　亞布力中國企業(yè)家論壇2014年夏季高峰會(huì )將于8月22日-24日在河南鄭州召開(kāi)。本屆峰會(huì )的主題是：可持續增長(cháng)的動(dòng)力。
　　中國經(jīng)濟已由高增長(cháng)轉為中低速增長(cháng)，高增長(cháng)時(shí)期的行為習慣、知識和觀(guān)念，已難以兼容于中低速時(shí)期。需要一種新的“增長(cháng)觀(guān)”，培育耐心、摒棄焦躁，特別是在當前的經(jīng)濟下行期。讓耐心跑贏(yíng)下行的壓力，從而為經(jīng)濟轉型、深化改革贏(yíng)取時(shí)間。這一新“增長(cháng)觀(guān)”至少包括：增長(cháng)從哪里來(lái)、如何看待短期下行和增長(cháng)模式轉變的關(guān)系，以及如何保持定力從改革中要增長(cháng)。
　　回眸中國企業(yè)30年，即是為了發(fā)現企業(yè)家與增長(cháng)的關(guān)系，明確企業(yè)是市場(chǎng)的運作方式、企業(yè)家是增長(cháng)的主角，從而繼續為中國企業(yè)、企業(yè)家配備更優(yōu)質(zhì)的制度條件和制度氛圍，以實(shí)現持續增長(cháng)。
　　自2001年成立至今，亞布力中國企業(yè)家論壇始終秉持自由、平等的精神，并將“幫助和關(guān)心更多新興企業(yè)和企業(yè)家的成長(cháng)、促進(jìn)企業(yè)家成為社會(huì )和國家重要的建設力量”作為一貫的宗旨。