摘要：記者采訪(fǎng)的多位業(yè)內人士認為，如果只是政策“松松口”作用不大，何時(shí)在融資、信貸政策上下功夫，才值得期待。同時(shí)，銀行方面紋絲不動(dòng)，面對市場(chǎng)的期盼，短期內實(shí)現貸款放松基本無(wú)望。
37城放松限購后調查：房?jì)r(jià)仍處下降通道，銀行按兵不動(dòng)房企洗牌加速
超30城市限購松綁難提振市場(chǎng)，引發(fā)資本市場(chǎng)躁動(dòng)逾百家房企漲幅超10%，再融資遇冷；銀監會(huì )多次警示房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，一些地方銀監局已進(jìn)行了多次壓力測試和風(fēng)險摸底。
隨著(zhù)全國37個(gè)城市放松限購，后限購時(shí)代的樓市驚現變奏，北上廣深集體陷入了松綁的包圍圈。
7月以來(lái)，多地出臺了具體措施，以往嚴格限制的購房政策，剎時(shí)間大面積放開(kāi)。
可這劑強心針并未給持續寒冷的樓市帶來(lái)興奮，記者采訪(fǎng)的多位業(yè)內人士認為，如果只是政策“松松口”作用不大，何時(shí)在融資、信貸政策上下功夫，才值得期待。
然而，銀行方面紋絲不動(dòng)，面對市場(chǎng)的期盼，短期內實(shí)現貸款放松基本無(wú)望。
不過(guò)，資本市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始躁動(dòng)，Wind數據顯示，截至8月21日，可統計的135家上市房企中，7月份以來(lái)，已經(jīng)有103家漲幅突破了10%，中糧地產(chǎn)、中天城投等表現搶眼。
記者發(fā)現，躁動(dòng)之下，房企仍然面臨趨緊的資金鏈，庫存高企、市場(chǎng)冷淡，安全的資金鏈尤為重要，房企也在艱難地嘗試融資之路。
限購松綁引發(fā)資本市場(chǎng)躁動(dòng)
一個(gè)個(gè)城市限購政策的松綁，在火熱的八月頻頻出臺，更為勁爆的細則，猶如火球砸向各地樓市。
頗具轟動(dòng)效果的是上海。
8月上旬，市場(chǎng)傳聞，上海某大行下發(fā)房貸新政文件，其中對首套房認定條件的放寬，被引申理解成“上海在一線(xiàn)城市中首個(gè)嘗試放松限貸”。這條傳聞也把全國放松限購推向了高潮。
即便上海各大銀行幾乎一致否認該條傳聞，仍然難以阻止資本市場(chǎng)上壓抑許久的異動(dòng)。
Wind數據顯示，截至8月21日，可統計的135家上市房企中，7月份以來(lái)，已經(jīng)有103家漲幅突破了10%，而在第二季度中，漲幅突破10%的房企，僅有21家。
7月以來(lái)，表現搶眼的房企有盈方微、中糧地產(chǎn)、中天城投、運盛實(shí)業(yè)等，漲幅分別為77.46%、72.12%、50.86%、48.82%。
同樣在8月11日-15日放松限購政策頻出的這一周，房地產(chǎn)指數上漲
2.45%，同期滬深300上漲1.27%，房地產(chǎn)指數跑贏(yíng)滬深300指數1.18個(gè)百分點(diǎn)。
龍頭企業(yè)方面，萬(wàn)科A7月份以來(lái)漲幅為12.81%，招商地產(chǎn)7月份以來(lái)上漲13.53%，保利地產(chǎn)7月份以來(lái)上漲了14.11%，金地集團7月份以來(lái)僅上漲了5.01%。
萬(wàn)科方面，1-6月，其累計實(shí)現銷(xiāo)售面積821.2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1009.1億元，同比分別增長(cháng)14.6%和20.6%，銷(xiāo)售金額首次半年突破千億，市場(chǎng)地位得到進(jìn)一步鞏固；招商地產(chǎn)2014年上半年凈利潤則同比下降30%至人民幣18億元，主要是結算較少、毛利率下滑及去年同期投資收益較多所致。
保利地產(chǎn)方面，其7月份累計僅獲取項目2個(gè)，1-7月土地投資權益金額為163.4億，較去年同期下降13.73%；金地集團方面，上半年營(yíng)業(yè)收入錄得同比上升3.3%至90.8億元，實(shí)現凈利潤1.6億元，同比大幅下降49.9%，業(yè)績(jì)大幅下滑是因結算面積少及毛利率下滑雙重影響。
顯然，房企仍然難以擺脫今年來(lái)的陰霾。
根據國家統計局統計，7月份，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有64個(gè)，持平的有4個(gè)，上漲的城市有2個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.2%，最低為下降2.5%。值得注意的是，目前價(jià)格環(huán)比下降仍沒(méi)有帶來(lái)銷(xiāo)售量的回升，雖然多數限購城市放松了政策，但對銷(xiāo)量的效果并不明顯。
公開(kāi)統計顯示，已有31個(gè)城市正式或傳言放松限購。有成交數據的城市中，13個(gè)城市限購放松后呈現先高后低的成交走勢，只有杭州和佛山兩個(gè)城市目前成交一路走高，其余城市放松限購后成交沒(méi)有明顯變化。
庫存高企早已不是房企之間的秘密。今年前7個(gè)月，全國商品房銷(xiāo)售面積為56480萬(wàn)平方米，同比下降7.6%，降幅比1至6月份擴大了1.6%；7月末，商品房待售面積為55230萬(wàn)平方米，比6月末增加了802萬(wàn)平方米。
銷(xiāo)售乏力，房企的投資更是冷淡。記者了解到，7月底，十家標桿房企權益購地總金額為1322.27億元，僅相當于去年全年購地金額的4成。8月上旬，20大房企僅中海有一宗價(jià)值6.87億土地入賬。
再融資的魔咒
一邊是銷(xiāo)售乏力，一邊是投資冷淡，房企至關(guān)重要的資金鏈也日益趨緊。
公開(kāi)數據顯示，2014年上半年，開(kāi)發(fā)商的到位資金累計同比增速持續下滑。上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源58913億元，同比增長(cháng)3%，增速比2014年一季度回落3.6%。而據易居研究院統計，從資金結構來(lái)看，上半年房企的自籌資金在企業(yè)到位資金中所占比重上升至40.4%，相比今年一季度上升1.8%，且高于去年同期2.6%。
融資愈發(fā)困難，資金鏈趨緊宛如懸在房地產(chǎn)企業(yè)頭上的達摩克利斯之劍。
8月21日，北京城建發(fā)布非公開(kāi)發(fā)行股票公告，公告顯示，截至2014年8月15日，北京城建非公開(kāi)發(fā)行普通股500000000股，募集資金總額為39億元，扣除各項發(fā)行費用7920萬(wàn)元，實(shí)際募集資金凈額為38.21億元。
北京城建的此次發(fā)行對象包括財通基金、易方達資產(chǎn)管理、宏源證券、國華人壽、北京城建集團、申萬(wàn)菱信基金、建信基金、浦銀安盛基金等8個(gè)對象。
公告顯示，本次發(fā)行后，公司凈資產(chǎn)將大幅度增加，資產(chǎn)負債率相應下降，完成后，公司總資產(chǎn)將增加至417.15億元元，增幅10.08%。北京城建方面表示，本次募集的資金將主要投入北京地區，共4個(gè)項目的開(kāi)發(fā)。
值得注意的是，在今年上半年，北京城建就承受著(zhù)資金鏈緊張的質(zhì)疑。彼時(shí)，北京城建接連甩賣(mài)旗下資產(chǎn)。截止到3月31日，北京城建資產(chǎn)負債率為74.46%，凈負債率為81.93%，低于行業(yè)平均水平。記者了解到，目前北京城建主營(yíng)業(yè)務(wù)仍為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，這一項目上的收入達到90%以上。按照其公告顯示，2013年第四季度末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售這項的收入為73.9億元，而這個(gè)項目的主營(yíng)成本高達44億元，成本比例為96.11%。
不論北京城建方面如何澄清，機構投資者對于北京城建的青睞愈來(lái)愈少。去年底，尚有86家機構持有北京城建，而今年來(lái)一路遞減。截至二季度末，只有6家機構持有北京城建，占流通股比例由去年底的21.21%，降至9.16%。
另一家目前承受資金鏈煎熬的房企是國興地產(chǎn)。
由于自有資金偏少，目前國興地產(chǎn)可供開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的樓盤(pán)實(shí)際僅有重慶國興北岸江山一個(gè)項目。早在去年8月，其就公布了非公開(kāi)發(fā)行股票預案，擬募集資金總額14.9億元，其中10.5億元用于國興北岸江山東區開(kāi)發(fā)，其余補充公司流動(dòng)資金。
記者了解到，此前，其增發(fā)預案已上報證監會(huì )，目前正接受?chē)临Y源部的審核。
國興地產(chǎn)上半年的業(yè)績(jì)已經(jīng)凸顯公司緊張的資金鏈。上半年，國興地產(chǎn)凈利潤為5000萬(wàn)元，增長(cháng)幅度高達649%，業(yè)績(jì)實(shí)現增長(cháng)主要是因為重慶國興北岸江山項目2014年上半年B4、A1號樓順利實(shí)現交房結轉利潤，仍是去年銷(xiāo)售的“滯后”反應。
半年報顯示，上半年營(yíng)業(yè)成本為1.97億元，而去年同期僅為317萬(wàn)元，原因是重慶國興公司交房面積增加，結轉成本同比增加導致的。事實(shí)上，國興地產(chǎn)目前只有一個(gè)項目，而今年工程項目款項又要大幅增加，其資金鏈面臨不小壓力。
近期，中天城投在資本市場(chǎng)的表現也引人注目。7月份以來(lái)，其已經(jīng)上漲了50.86%，目前該房企土地儲備超過(guò)2200萬(wàn)平方米，除南京外7.6萬(wàn)平米外，全部集中在貴陽(yáng)。
這家貴州唯一一家房地產(chǎn)上市公司，也在籌備再融資的事宜。其6月發(fā)布的公告顯示，擬非公開(kāi)發(fā)行股票數量不超過(guò)40,847萬(wàn)股，募集資金總額不超過(guò)270,000萬(wàn)元。募集資金將用于：(1)貴陽(yáng)國際金融中心一期商務(wù)區項目，(2)貴陽(yáng)市云巖漁安、安井回遷安置居住區E組團(公租房組團)項目。
8月14日，中天城投收到了證監會(huì )批復，核準其非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)42,789萬(wàn)股新股。
在再融資取得進(jìn)展之下，是其成本的驟然增加。中天城投半年報顯示，上半年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入50億元，較上年同期增長(cháng)94.74%，而在成本方面，今年上半年其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的成本為33.9億元，而去年同期僅為14.4億元。
在接受記者采訪(fǎng)時(shí)，一位房地產(chǎn)投融資人士表示，上述幾家房企能夠通過(guò)非公開(kāi)發(fā)行股票實(shí)現再融資，已經(jīng)是今年來(lái)少有的案例，“尤其是今年來(lái)樓價(jià)下跌、一些小房企資金鏈斷裂的情況使得房企再融資難上加難，銀行方面已經(jīng)不可能，而房地產(chǎn)信托則受到了更加嚴格的監管，融資渠道越來(lái)少”。
銀行難有作為
好消息是，銀行層面已經(jīng)有所動(dòng)作。
據一位知情人士介紹稱(chēng)，目前各家銀行都在考慮房地產(chǎn)貸款的政策，尤其住房按揭貸款，但銀監會(huì )的引導意見(jiàn)還不明確，是否會(huì )有所放開(kāi)，放開(kāi)的程度如何，目前還沒(méi)有明確的消息。
對于各家銀行來(lái)說(shuō)，尤其2013年起，房地產(chǎn)行業(yè)就和地方政府融資平臺、產(chǎn)能過(guò)剩行業(yè)等一起被列為了行業(yè)風(fēng)險管控的重點(diǎn)，控制房地產(chǎn)信貸比例成為銀行風(fēng)險管控的措施之一。
據銀監會(huì )的數據顯示，截至2014年6月末，中國銀行業(yè)的房地產(chǎn)貸款余額為16.2萬(wàn)億元，占到了各項貸款余額的20.8%。這一統計口徑下的房地產(chǎn)貸款包括了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸，也包括了個(gè)人購房貸款，其中，個(gè)人購房貸款占到了整個(gè)房地產(chǎn)貸款的67%左右。
不過(guò)，截至2013年末，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的不良率遠低于銀行的總體水平，僅為0.48%。但很多業(yè)內人士都認為2014年房地產(chǎn)貸款發(fā)生不良的風(fēng)險可能遠大于2013年。
據記者了解，2014年以來(lái)，銀監會(huì )已經(jīng)多次警示過(guò)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險，一些地方的銀監局已經(jīng)進(jìn)行了多次壓力測試和風(fēng)險摸底。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)貸款所形成的逾期以及不良開(kāi)始不僅限于開(kāi)發(fā)貸，住房按揭貸款逾期違約也已逐漸暴露，二三線(xiàn)城市較高的空置率和較低的日均銷(xiāo)售量正在放大貸款違約的風(fēng)險。
據了解，今年以來(lái)，在浙江杭州、江蘇無(wú)錫、福建寧德、江蘇新沂等地都出現了房產(chǎn)購買(mǎi)者因個(gè)人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴的案例。
“對于開(kāi)發(fā)貸，總體信貸是收緊的，短期不會(huì )大幅放松，至于住房按揭貸款，許多銀行已經(jīng)開(kāi)始不同程度的利率浮動(dòng)，但全面放松依然存在很大的不確定性�！币晃粐写笮械闹袑臃治龇Q(chēng)。
此前，曾有媒體報道稱(chēng)，工行廣州分行的首套房利率由之前的基準利率上浮8%下調至上浮5%。更早時(shí)，農行的部分分行從7月底開(kāi)始房貸利率由10%下調至5%。
不僅如此，建行、交行、匯豐銀行都有部分區域房貸利率下調的消息。在區域上，除了廣東外，上海、浙江紹興、廣西等地均有傳出限貸松綁的消息。
即便如此，大部分銀行尚未實(shí)質(zhì)性地施行相關(guān)的房貸優(yōu)惠政策，浮出水面的個(gè)別區域個(gè)別銀行的“優(yōu)惠”也僅限于利率上浮幅度的適度回調，信貸優(yōu)惠甚至信貸放寬尚難尋蹤跡。
但也有業(yè)內人士認為，接下來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)成交的萎縮，可能也會(huì )出現各家銀行新一輪的房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的拼搶?zhuān)J款利率將有所下降，貸款優(yōu)惠也有可能。房地產(chǎn)信貸政策在現有的信貸規模下進(jìn)行結構性調整可能性更大。
行業(yè)洗牌中小房企雪上加霜
進(jìn)入8月，房貸市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生變化。
公開(kāi)信息顯示，8月份第二周，各地房貸市場(chǎng)實(shí)際按揭利率成本開(kāi)始實(shí)質(zhì)性下行，一線(xiàn)城市總體房貸利率水平低于二線(xiàn)城市，目前優(yōu)惠利率貸款申請按照由易至難的排序依次是北京、上海、深圳、廣州。
目前，深圳地區，中、工、建、交四大行的首套房貸利率已由基準上浮5%下調至基準利率，而招商銀行最低可以做到9.8折；北京地區，北京農商和招行最低可以提供9.5折，中信銀行最低可以提供9折；在上海，農行最低可提供9.5折貸款；廣州方面，工、建、招商最低基準上浮5%，較前期有所下浮。
在接受記者采訪(fǎng)時(shí)，一位資深房產(chǎn)分析師認為，取消限購政策對一線(xiàn)城市作用很小，對二線(xiàn)城市成交量或許有一定提振效果。
“房企還是以去庫存收攏資金為主要目的，但房貸利率如果還是沒(méi)有明顯下降的話(huà)，中小房企的日子會(huì )難過(guò)，不排除淘汰一些小型房企的可能，這是整個(gè)行業(yè)接下來(lái)要面臨的新情況�！边@位分析師說(shuō)。
另外值得注意的是，在房地產(chǎn)信托受到嚴格監管之后，一些曾經(jīng)較大型的房地產(chǎn)信托也在收緊房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的規模。
上述房地產(chǎn)投融資人士介紹，包括中融信托、諾亞財富在內的機構，已經(jīng)從上個(gè)月大幅減少了房地產(chǎn)類(lèi)業(yè)務(wù)，甚至停止了這項業(yè)務(wù)，對中小房企的融資來(lái)說(shuō)，是雪上加霜。
在他看來(lái)，目前只能期盼政策層面有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，比如當下貨幣政策的變化正在釋放一些信號，或許對中小房企的融資產(chǎn)生支持�！暗侵行》科筚Y金鏈斷裂的風(fēng)險仍不能忽視，這是房企整個(gè)行業(yè)短期內難以擺脫的窘境�！�
