一線(xiàn)城市核心區土地資源日益稀缺的現象正愈演愈烈。這些城市核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊往往成為各大房企爭奪的對象，并不斷刷新各地乃至全國的地王紀錄。而且，幾大一線(xiàn)城市對新增建設用地的供地規模都施行不同程度的總量控制，新增指標越來(lái)越少。在此背景下，能夠盤(pán)活大量存量用地的“舊城改造”模式，開(kāi)始成為房企競爭的新選擇。

趙乃育/繪

　　土地稀缺　核心區域地王頻出

　　8月25日，北京市土地整理儲備中心公布三宗土地出讓公告，其中包括7月底流拍的朝陽(yáng)區孫河BCDE地塊。重新掛出的孫河地塊起始價(jià)從46億元降到42.3億元，下調3.7億元。即便這樣，起始樓面價(jià)仍處于3.4萬(wàn)元/平方米的高位。
　　北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，綜合考慮多重因素，孫河地塊商品房部分起始樓面價(jià)超過(guò)3.4萬(wàn)元/平方米的水平，甚至有房企測算該地塊起始樓面價(jià)超過(guò)3.6萬(wàn)元/平方米。孫河地塊可算是北京起始樓面價(jià)最貴的地塊。
　　而日前同樣在北京土地市場(chǎng)“復出”的華嘉胡同地塊，由于地處核心地段，明顯更受房企歡迎。該地塊在現場(chǎng)競拍階段，經(jīng)過(guò)幾大知名房企近200輪激烈競價(jià)后，最終以74.6億元總價(jià)成功出讓?zhuān)�溢價(jià)率110.14%，樓面價(jià)超過(guò)9萬(wàn)元/平方米，并因此成為北京土地市場(chǎng)總價(jià)和單價(jià)的雙料地王。
　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭告訴《經(jīng)濟參考報》記者，華嘉胡同地塊之所以受到極大關(guān)注，主要是由于該地塊是極其稀有的北京二環(huán)附近商業(yè)及住宅地塊，緊鄰金融機構云集的金融街及政府機關(guān)集中的月壇商圈，“高溢價(jià)率成交主要是由于其具備不可復制的絕版優(yōu)越地理位置”。
　　不僅僅是北京市場(chǎng)，上海土地市場(chǎng)7月份拍出的單價(jià)地王五里橋項目，同樣位于宅地稀缺的內環(huán)位置。該項目扣除配建保障房后項目實(shí)際樓面價(jià)達到8.55萬(wàn)元/平方米。此外，上海市即將出讓的董家渡項目地塊也被業(yè)內預測為新的“總價(jià)地王”，該地塊位于外灘，規劃占地面積16.3萬(wàn)平方米，地上建筑面積達70萬(wàn)平方米，其中住宅占比約為18%。業(yè)內預測，按照該區域當前4萬(wàn)元左右的樓面價(jià)估算，這一項目成交總價(jià)有可能接近300億元。
　　CRIC研究中心的統計數據顯示，從2014年上半年經(jīng)營(yíng)性用地成交總價(jià)和單價(jià)前10名排行榜來(lái)看，北上廣深四大一線(xiàn)城市成為地王集中營(yíng)。該機構分析指出，“一線(xiàn)城市的土地市場(chǎng)，尤其是住宅用地市場(chǎng)，對房企而言，始終是兵家必爭之地”。近兩年全國土地市場(chǎng)“地王”項目中，北上廣深等一線(xiàn)城市的數量占比高達71%。
　　易居中國執行總裁丁祖昱分析認為，一線(xiàn)城市市場(chǎng)成熟，企業(yè)競爭激烈，地價(jià)遙遙領(lǐng)先于其他城市。隨著(zhù)城市分化加劇，一線(xiàn)城市和其他城市之間的價(jià)格差距也越來(lái)越大。此外一線(xiàn)城市重點(diǎn)區域推出的土地，往往是高價(jià)地王頻現，如上海的世博會(huì )區域、深圳前海、北京朝陽(yáng)區東三環(huán)CBD等核心區域。

　　嚴控指標　新增用地日益緊張

　　不難發(fā)現，一線(xiàn)城市核心地塊尤其是住宅地塊受到追捧的一個(gè)重要原因，是這些地塊往往是“絕版地塊”。四大一線(xiàn)城市對城市核心區域的供地規劃都有不同程度的約束，也都對主城區新增土地供應施行總量控制，新增建設用地指標越來(lái)越少。
　　國土部從2014年開(kāi)始將土地供應計劃下放到地方，不再發(fā)布統一計劃。但是在2014年工作會(huì )議上，國土部要求壓縮東部地區特別是京津冀、長(cháng)三角、珠三角三大城市群建設用地規模，除生活用地外，原則上不再安排人口500萬(wàn)以上特大城市新增建設用地。業(yè)內分析認為，這主要是考慮到北京等城市資源環(huán)境承載力已達到極限，所以土地供應計劃編制方面也給予地方政府一定的彈性空間。
　　事實(shí)上，北京市國土局早在《北京市2011-2015年國有建設用地供應計劃》中就要求，在“十二五”期間，三環(huán)內將原則上不再新增供應住宅用地，四環(huán)內原則上不再新增供應集中建設的經(jīng)適房項目用地。此外，北京還將嚴格執行土地節約集約利用的控制標準，住宅用地的容積率不得低于1。五年內北京將供應住宅用地9300公頃，其中保障房共4800公頃，占比超過(guò)50%。
　　除了住宅用地的總量控制，今年8月，有業(yè)內消息稱(chēng)今后北京四環(huán)以?xún)葘⒉辉倥�建商業(yè)地產(chǎn)，而商業(yè)樓宇的出讓土地建筑面積也不得超過(guò)1萬(wàn)平方米。這意味著(zhù)，繼之前要求三環(huán)內不再供應住宅用地的政策后，北京再度提出在四環(huán)以?xún)炔辉俟�應商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地。即便是有特殊需求，單個(gè)項目批準建設面積不會(huì )超過(guò)1萬(wàn)平方米。
　　根據中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統計數據，2010年以來(lái)的4年多時(shí)間里，北京商業(yè)用地成交的主要區域集中在五環(huán)以外，五環(huán)內商業(yè)用地的供應比例不到15%。而2014年五環(huán)內商業(yè)用地的成交比重更是不足2%。
　　世邦魏理仕近日發(fā)布研究報告指出，根據廣州市房屋管理局官方數據，其可利用建設用地為1772平方公里，至今僅剩90多平方公里尚待開(kāi)發(fā)。若按廣州目前每年25平方公里的用地速度，所剩增量土地資源將在未來(lái)3年內消化完畢。同時(shí)，截至2020年，深圳新增可建設用地僅59平方公里，若按以往土地供應速度計算，單靠增量土地，僅能維持不超過(guò)4年的未來(lái)土地供應。
　　此外，資料顯示，上海計劃到2020年的規劃建設用地規模為3226平方公里，這一目標將被作為“終極規�！庇枰枣i定。全市新增建設用地年度計劃在2013年的基礎上逐年遞減，加大新增建設用地計劃與集中建設區外減量化規模的關(guān)聯(lián)力度，確�？偭挎i定目標的實(shí)現。同時(shí)，通過(guò)存量低效建設用地盤(pán)活和城市更新，優(yōu)化城鄉建設用地布局和結構；適度降低工業(yè)用地比重。

　　盤(pán)活存量　舊改市場(chǎng)群雄逐鹿

　　丁祖昱認為，上海市的這種“總量控制”政策對上海整體土地市場(chǎng)有至關(guān)重要的意義。他建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應該關(guān)注一線(xiàn)城市的存量土地、工業(yè)用地，關(guān)注舊城改造和城中村改造。
　　與日益稀缺的增量用地不同，一線(xiàn)城市大量的土地資源來(lái)源于存量用地。深圳市在2013年的整體土地供應中，存量土地接近6成。世邦魏理仕中國區策略顧問(wèn)部執行董事王廣強認為，“在國內一線(xiàn)城市，城市更新已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)重要的發(fā)展方向之一，如何盤(pán)活存量土地資源，促進(jìn)舊城改造，是各個(gè)開(kāi)發(fā)商都需要關(guān)注的重要議題�！�
　　據《經(jīng)濟參考報》記者不完全統計，截至目前已有超過(guò)30家房企通過(guò)舊城改造方式在深圳、北京等城市獲取土地。如華潤、招商、中糧等央企巨頭，還有佳兆業(yè)、京基、金地、星河、卓越等地方民企，這些房企先后加入一線(xiàn)城市的舊改爭奪戰，舊改市場(chǎng)已呈群雄逐鹿局面。
　　對于一線(xiàn)城市舊城改造市場(chǎng)，王廣強判斷，“目前為止，我們尚未看到任何一家國內房企在城市更新領(lǐng)域形成絕對優(yōu)勢�！彪S著(zhù)城市新增土地增速減緩，今后將有更多房企投入舊城改造的業(yè)務(wù)中，市場(chǎng)競爭將越趨激烈，同時(shí)也將影響未來(lái)中國的房企發(fā)展格局。
　　“舊改項目具有開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、資金投入大、利益關(guān)系復雜等諸多難點(diǎn)�！笔腊钗豪硎松钲诠�司策略顧問(wèn)部董事黃易里認為，城市更新對房企的開(kāi)發(fā)建設、資金控制等能力有更高的要求與門(mén)檻；此外，如何獲得政府支持也是城市更新領(lǐng)域中不可忽視的一環(huán)。
　　業(yè)內認為，對于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，一線(xiàn)城市商業(yè)類(lèi)、辦公類(lèi)新增建設用地減少是必然趨勢，存量土地尤其是工業(yè)用地市場(chǎng)將迎來(lái)一系列體制創(chuàng )新，比如工業(yè)用地補繳土地出讓金后轉性為商業(yè)用地；工業(yè)用地、集體土地原使用權人和產(chǎn)權人參與土地及項目經(jīng)營(yíng)；因此，也將有更多房地產(chǎn)企業(yè)等市場(chǎng)化主體與存量土地公用權人展開(kāi)合作。