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　　《經(jīng)濟參考報》記者獨家獲悉，近日銀監會(huì )口頭要求各信托公司謹慎對待三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)項目，盡量不做民營(yíng)企業(yè)位于非核心城市的房地產(chǎn)項目業(yè)務(wù)。
　　監管層的告誡源于市場(chǎng)的嚴峻現實(shí)�！敖衲暾麄�(gè)地產(chǎn)行業(yè)包括金融在內是哀鴻遍野�！遍L(cháng)富匯銀總裁張保國28日在“2014中國地產(chǎn)金融日活動(dòng)”上表示，一個(gè)殘酷的現實(shí)擺在所有人面前，行業(yè)在發(fā)生變化。7月相關(guān)數據表明，在地方密集采取放松調控之后，市場(chǎng)仍未發(fā)生太多改觀(guān)。
　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)劉志峰也表示，在房地產(chǎn)周期性變化的背景下，部分三四線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)企業(yè)資金緊張，銷(xiāo)售量大幅下滑，回籠資金不暢，面臨較大的償債風(fēng)險。
　　“目前，房地產(chǎn)金融的流動(dòng)性問(wèn)題也沒(méi)有得到有效解決，一線(xiàn)和二線(xiàn)熱點(diǎn)城市的項目和知名度高的大企業(yè)相對容易獲得資金支持，部分市場(chǎng)銷(xiāo)售不暢，給企業(yè)資金回籠造成影響，一些城市庫存壓力增大，也面臨著(zhù)一定的償債風(fēng)險�！眲⒅痉灞硎�。
　　值得注意的是，雖然在房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑背景下，地方政府救市意愿強烈，但這對于金融機構來(lái)說(shuō)，更加需要注意風(fēng)險，而監管層更是提前“勸離”。
　　據業(yè)內人士透露，2014年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jì)r(jià)齊跌，購房者紛紛轉為觀(guān)望。鑒于當前房?jì)r(jià)松動(dòng)、房地產(chǎn)信托風(fēng)險與日俱增的形勢，近來(lái)銀監會(huì )已要求信托公司盡量不要再做民營(yíng)企業(yè)位于非核心城市的房地產(chǎn)項目。具體到該人士所在公司的省份，銀監局已經(jīng)委婉“勸誡”轄區信托公司，暫停涉入三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)項目，尤其是本省以外的三四線(xiàn)城市的房地產(chǎn)項目。
　　在實(shí)際操作層面，該省銀監局在依據銀監會(huì )此前的99號文精神的基礎上，結合該省實(shí)際提出，今后信托公司在發(fā)行信托產(chǎn)品報備時(shí)，單一房地產(chǎn)信托產(chǎn)品爭取一天給予回復；集合房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行規模在5億元以下的10天內給予回復，5億元以上則要逐一審核，在回復上沒(méi)有具體時(shí)間表。
　　“事實(shí)上，本應放松加速的審批更加謹慎了�！痹撔磐腥耸勘硎�。他透露，每省都有自己的標準，就自己所屬轄區，此前標準是定在10億元的，但鑒于本省信托公司的具體形勢，發(fā)行規模收緊至5億元以下。
　　對于房地產(chǎn)信托而言，不斷增長(cháng)的余額與到期規模，促使監管層保持高度警惕。用益信托工作室最新房地產(chǎn)信托市場(chǎng)發(fā)展報告顯示，2014年二季度，房地產(chǎn)信托余額為12616億元，與前幾個(gè)季度相比，余額繼續穩步增長(cháng)，并再度創(chuàng )歷史新高；二季度房地產(chǎn)信托余額占比為10.72%，相比今年一季度末的10.40%繼續上升。與此同時(shí)，今年下半年即將迎來(lái)信托兌付高峰期。最新數據顯示，2014年下半年到2015年集合資金房地產(chǎn)信托預計到期總規模為3282.95億元，其中2014年三季度455.63億元、四季度530.40億元、2015年全年將有近2000多億元的到期規模。
　　而對于限定在三四線(xiàn)城市，相關(guān)人士表示，凈流出的人口對比的是凈增長(cháng)的庫存量，風(fēng)險可想而知。
　　CRIC研究中心數據顯示，重點(diǎn)監測的三線(xiàn)城市7月成交表現不盡如人意，整體環(huán)比增少減多，與去年同期相比仍有較大差距。除徐州同比增幅29%，環(huán)比增幅38%外，其余城市幾乎全線(xiàn)下滑，其中，清遠降幅超過(guò)60%。
　　但另一方面，庫存卻因受困于市場(chǎng)觀(guān)望情緒不斷攀升。存量方面，常州、連云港、清遠等地消化周期在20個(gè)月左右，其中清遠同比增幅達167%，去化風(fēng)險進(jìn)一步增加，無(wú)錫存量達1000萬(wàn)平方米，消化周期23個(gè)月，中山繼續維持高庫存量1334萬(wàn)平方米，消化周期達24個(gè)月，成為監測重點(diǎn)三四線(xiàn)城市中最高。其中，清遠銷(xiāo)售同比下滑高達66%，但其消化周期卻同比上升167%。
　　事實(shí)上，現階段具有風(fēng)險的不僅僅是三四線(xiàn)城市，世襲領(lǐng)地悅廷項目總經(jīng)理王建華在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，房地產(chǎn)風(fēng)險的確存在，對于高端產(chǎn)品，甚至一個(gè)區域最終只會(huì )有一個(gè)項目能存活。
　　而華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強也一改之前口徑。他認為，若政府不采取行動(dòng)，明年9月供求關(guān)系或將惡化。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的存量可能難以消化，統計報表上庫存大概有5億多套�！斑@個(gè)數量很大，不可能全部消化，有些庫存可能再過(guò)10年亦消化不了，會(huì )逐漸累積�！比沃緩娬f(shuō)。
　　但前述信托人士直言，凡事應有靈活度，切忌一棒子“打死”�！耙欢�線(xiàn)城市也有爛項目，而三四線(xiàn)城市也不乏好項目�！北热�，重慶某經(jīng)濟相對落后的縣市，因為其房地產(chǎn)項目臨江，開(kāi)發(fā)商以及擔保質(zhì)押等都比較優(yōu)質(zhì)。公司經(jīng)過(guò)縝密的調研，最后還是毅然做了該項目。目前，從產(chǎn)品的銷(xiāo)售情況來(lái)看，已完成90%以上，效果還是比較好的。