摘要：除了呼和浩特、南昌、長(cháng)春、蘇州，大多數出臺救市政策的城市成交并未出現持續回暖，部分城市成交量反而進(jìn)一步下滑。
從6月20日呼和浩特明文宣布取消限購開(kāi)始，我國樓市政策出現松動(dòng)已整整兩月。如今，在全國47個(gè)限購城市中，已有37城或明或暗地松綁“救市”。那么，這些城市的“救市”效果如何？部分城市的限購松綁之后引起的成交回升能否持續？
《每日經(jīng)濟新聞》記者調查發(fā)現，多數城市限購松綁后的成效不彰，個(gè)別城市成交量不升反降。在目前房貸利率優(yōu)惠全面取消甚至上浮的情況下，單方面取消限購對樓市的刺激作用不大，樓市能否回暖，房貸政策成為關(guān)鍵。而從半年報來(lái)看，房企普遍面臨現金流減少和融資成本的雙重壓力。面對樓市“寒冬”，開(kāi)發(fā)商的“糧草”備足了嗎？下一個(gè)倒下的會(huì )是誰(shuí)？
自6月20日呼和浩特發(fā)文宣布取消限購以來(lái)，“救市潮”已在全國各地蔓延開(kāi)來(lái)。
根據中原地產(chǎn)研究中心的統計數據，截至8月26日，全國47個(gè)限購城市中，已有37個(gè)城市取消或調整限購政策。
然而，各地救市政策似乎并沒(méi)有達到預期的效果�！睹咳战�(jīng)濟新聞》記者綜合中原地產(chǎn)與克而瑞等機構的研究數據發(fā)現，除了呼和浩特、南昌、長(cháng)春、蘇州，大多數出臺救市政策的城市成交并未出現持續回暖，部分城市成交量反而進(jìn)一步下滑。
新城控股高級副總裁歐陽(yáng)捷告訴記者，本輪樓市價(jià)格出現調整根源在于市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了逆轉，除了一線(xiàn)城市，大部分城市供過(guò)于求，即使限購放松，帶來(lái)的新增需求也相當有限。除非房貸能出現大力度松綁，否則市場(chǎng)很難出現實(shí)質(zhì)性回暖。
然而，在中國經(jīng)濟去杠桿化的大背景下，加上目前處于利率市場(chǎng)化的過(guò)程中，銀行的攬儲成本居高不下，寄望房貸資金面放松的想法恐怕要落空了。世聯(lián)行認為，此前85折的房貸利率優(yōu)惠恐難再現，預計接下來(lái)市場(chǎng)成交回升的力度有限，房企仍需積極跑量。
個(gè)別城市松綁后成交反降
克而瑞監測發(fā)現，作為首個(gè)放開(kāi)限購的城市，呼和浩特7月首周成交面積大幅飆升至41669平方米，遠高于上半年周平均24114平方米的成交，7月該市商品房成交面積178819.45平方米，環(huán)比上漲68.62%，同比漲幅也達到42.55%。
然而，呼和浩特的回暖只是個(gè)例。中原地產(chǎn)研究中心對30個(gè)調整限購政策的城市跟蹤發(fā)現，多數城市成交量出現短期沖高后馬上回落至正常水平，部分城市成交持續低迷，救市政策的長(cháng)期效果仍待觀(guān)察。
在8個(gè)率先調整限購政策的城市中，僅呼和浩特成交出現明顯回升，無(wú)錫、南寧、沈陽(yáng)、蘭州、溫州五地則在政策放松初期出現短期成交沖高現象，之后又逐漸恢復至今年3月以來(lái)的水平，而短期沖高現象主要是由于集中備案所致；廈門(mén)及天津則幾乎對政策調整未作出任何反應。
在隨后政策放松的12個(gè)城市中，南昌、長(cháng)春、蘇州三地在政策放松后的一個(gè)月內市場(chǎng)成交有所起色，較今年3月至限購放松前的日均成交量分別上升16%、16%和11%；濟南、福州、成都、杭州、寧波、石家莊等六地都有明顯的短期成交沖高現象，除成都及福州外，其他四地高位回落后的成交水平依然較前期有明顯上升，上升幅度在31%至56%之間。
武漢及西安政策調整后，市場(chǎng)未有任何明顯反應；�？谠谙拶彿潘珊笕站山涣枯^前期反而下降了27%。
在最近調整樓市政策的10個(gè)城市中，青島、金華、紹興、佛山、昆明五地都有明顯的短期成交沖高現象，其中青島及佛山短期沖高時(shí)間分別達到10天和9天，而金華、昆明僅有4天和1天；徐州、貴陽(yáng)、合肥、大連、長(cháng)沙五地對政策調整未作出明顯反應，其中徐州由于去年末已經(jīng)對限購措施作出調整，而長(cháng)沙從限購令執行初期開(kāi)始就較為寬松。
克而瑞研究中心分析師楊科偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“部分城市短期沖高的共同原因主要是，限購調整前累積的成交單在限購松綁后集中補備案或補網(wǎng)簽，但并沒(méi)有帶動(dòng)新增成交，因此呈現出沖高后回歸常態(tài)的趨勢�！睆南拶徣∠蟾鞒鞘惺袌�(chǎng)情況來(lái)看，購房者看房數量明顯上升，但基本以咨詢(xún)政策變化為主，來(lái)訪(fǎng)客戶(hù)的轉化量（包括意向轉簽約的轉化率）都沒(méi)有明顯提升，因此成交量并未出現明顯上升。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在46個(gè)限購城市中，除了一線(xiàn)城市和部分重點(diǎn)二線(xiàn)城市嚴格執行限購以外，大多數城市的執行力度并不嚴厲，外地人要獲得當地戶(hù)籍比較容易，取消限購能帶來(lái)的新增購買(mǎi)力自然很有限。
目前來(lái)看，各地救市潮對提振房企業(yè)績(jì)的作用也有待觀(guān)察�？硕鸬慕y計報告顯示，其監測的16家重點(diǎn)房企7月份銷(xiāo)售額全部呈現環(huán)比下跌。
首套房與二套房貸利率趨同
與各地方政府掀起救市潮相對應的是，困擾市場(chǎng)的房貸緊縮依然沒(méi)有好轉的跡象。限貸政策與房貸利率高企，是造成市場(chǎng)購買(mǎi)力疲弱的重要原因。
根據“融360”發(fā)布的7月房貸分析報告，基準和上浮利率依然是房貸市場(chǎng)的主流，絕大部分二三線(xiàn)城市優(yōu)惠利率已經(jīng)銷(xiāo)聲匿跡，首套房貸利率與二套房貸利率逐漸趨同，差別化信貸政策名存實(shí)亡。停貸銀行占比相比6月有小幅回落，但也達到12%的高位。
歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，今年上半年雖然各地掀起了一波降價(jià)潮，但除了部分一線(xiàn)城市，大多數城市成交并不理想，一個(gè)重要原因是房?jì)r(jià)下降的同時(shí)房貸利率上漲，購房者的實(shí)際負擔并沒(méi)有降低甚至提高了。
“我接觸過(guò)的部分城市，房?jì)r(jià)從年初算已經(jīng)下降了20%，但由于房貸利率從去年的85折變成上浮10%，購房者實(shí)際需要承擔的總房款不降反升，這表明信貸政策已經(jīng)成為制約市場(chǎng)的最重要因素�！睔W陽(yáng)捷說(shuō)。
“限貸放松或將給市場(chǎng)帶來(lái)真正的轉機�！币拙又袊鴪绦锌偛枚∽骊耪J為，房貸利率下降能大大釋放剛需族的購買(mǎi)力，二套房首付比例下降則有利于減少改善性購房者的換房負擔，限貸與限購同時(shí)放松對市場(chǎng)產(chǎn)生的作用將遠大于單一政策的作用，“1+1”的效果會(huì )大于2。
實(shí)際上，已有部分城市在房貸層面給予政策支持。江西省政府日前印發(fā)的
《關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟平穩增長(cháng)若干措施》中指出，要落實(shí)首套房貸款優(yōu)惠政策，適當降低二套房首付比例。
此外，紹興的二套房首付比例不低于40%、紹興和福建省的二套房認房不認貸等措施，成為地方政府在信貸層面救市的一大利器。
但丁祖昱擔憂(yōu)的是，地方政府要求銀行支持房貸也許只是一廂情愿，由于商業(yè)銀行的主管機構屬于央行與銀監會(huì )，加上自身的盈利壓力，商業(yè)銀行能否采納地方政府的建議還有待觀(guān)察，這可能是下半年市場(chǎng)最大的變數所在。
房企現狀
“糧草”不夠 貸款來(lái)湊主流房企借長(cháng)還短過(guò)冬
“至少1/3以上的房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現金流和投資性現金流為負，完全是靠籌資性現金流支撐�！碧m德咨詢(xún)總裁宋延慶研究多家地產(chǎn)企業(yè)的半年報后如是說(shuō)。
《每日經(jīng)濟新聞》記者查閱多家上市公司的現金流量表發(fā)現，面對樓市調整的“寒冬”，房企主要靠貸款來(lái)應對。不過(guò)，這些借來(lái)的“糧草”，并不足以應對房企銷(xiāo)售下降帶來(lái)的困窘。根據國家統計局公布的企業(yè)開(kāi)發(fā)資金數據，前7月房企來(lái)自銷(xiāo)售系統的定金、預收款和個(gè)人按揭貸款總金額，較上一年減少2170多億元，而新增的國內貸款總金額只比去年增加不到1680億元。
不僅如此，受上半年貸款成本較高影響，再加上開(kāi)發(fā)商多數認為本輪調整期較長(cháng)，諸多企業(yè)被迫使用利率較高的中長(cháng)期貸款
“過(guò)冬”，導致財務(wù)成本上升。如果市場(chǎng)無(wú)法在短期內走出困局，部分開(kāi)發(fā)商的資金鏈不僅會(huì )更加緊繃，利潤也會(huì )被高額的融資成本吞噬。
房企現金儲備下降
以招商地產(chǎn)為例，截至6月末貨幣資金僅為185億元，而年初有242億元；泰禾集團上半年的貨幣資金，更是由年初的66.17億元，減少至上半年末的37.58億元；萬(wàn)科今年上半年的貨幣資金也較年初有所下滑，截至6月30日，其貨幣資金為428.61億元，而年初是443億元。
當現金儲備大幅減少后，開(kāi)發(fā)商還有沒(méi)有足夠的“糧草”應付漫長(cháng)的“寒冬”？盡管上半年前50名房企中，不少企業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)仍然增長(cháng)，有的企業(yè)銷(xiāo)售額增長(cháng)幅度甚至超過(guò)100%。但一部分企業(yè)銷(xiāo)售額的增長(cháng)，并沒(méi)有給現金收入帶來(lái)明顯提升。
以上半年銷(xiāo)售額101億元的泰禾集團為例，上半年銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)獲得的現金卻只有57.68億元。另一家銷(xiāo)售額110億元的房企金融街的現金收入也只有71.9億元。
億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東表示，受銀行按揭貸款放款不及時(shí)等因素影響，房企目前回款率不高是很正常的現象，而且越是小的公司越容易遇到銷(xiāo)售回款被拖欠的問(wèn)題。
此前，平安好房網(wǎng)CEO莊諾在每日經(jīng)濟新聞報社主辦的第四屆價(jià)值地產(chǎn)年會(huì )上談及，為了解決資金的及時(shí)回款，不少開(kāi)發(fā)商會(huì )選擇將已經(jīng)簽訂的銷(xiāo)售合同抵押給平安好房網(wǎng)。
宋延慶則直接戳中了個(gè)別開(kāi)發(fā)商的“痛點(diǎn)”：有些開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售金額可能并不存在。真正反映企業(yè)上半年業(yè)績(jì)情況的，也許并不是各公司公布的銷(xiāo)售數據，而是現金流量表。
調整負債結構準備過(guò)冬
受銷(xiāo)售額下降，以及回款不力等多重因素影響，今年很多開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)性現金流由正轉負，這使得開(kāi)發(fā)商大幅度增加了貸款的規模。而業(yè)界普遍認為本輪樓市調整周期較長(cháng)，開(kāi)發(fā)商為此調整了貸款結構，部分短期貸款被中長(cháng)期貸款替代。
招商地產(chǎn)長(cháng)期借款金額由年初的170億元出頭，增加至上半年末180多億元，短期借款由上一年的425億元，降至342.5億元。金融街的長(cháng)期借款由228億元增加至308億元，短期借款則由12.6億元減少至5.3億元。
宋延慶說(shuō)，在市場(chǎng)回暖時(shí)間未知的大背景下，調整短期貸款和長(cháng)期貸款的負債結構，能大大提高企業(yè)資金鏈的安全性。但是，上述做法的代價(jià)卻是利息支出大幅度上升。
招商地產(chǎn)中報顯示，公司上半年分配股利、利潤或償付利息所支付的現金由去年同期的10億多元，增加至今年上半年的15億多元。金融街同期上述現金支出項由13億元增加至20億元，泰禾集團的上述現金支出更是由去年同期的6億多元增加至今年上半年的22億多元。
值得注意的是，房企可以通過(guò)資本化利息，將部分財務(wù)費用在項目開(kāi)發(fā)的成本中攤銷(xiāo)掉，因而在半年報中，上述成本尚顯現不明顯，但上述巨額的財務(wù)費用未來(lái)無(wú)疑將會(huì )吞噬房企相當一部分利潤，是企業(yè)業(yè)績(jì)的一大隱患。
記者觀(guān)察
政府有必要救市嗎？
地方政府究竟有沒(méi)有必要出手救市？
在
“2014亞布力中國企業(yè)家論壇夏季高峰會(huì )”上，華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強(微博)說(shuō)，雖然目前還有較大供應量，從供應情況看，到明年9月份供求關(guān)系可能就會(huì )出現逆轉。
根據他的測算，今年至少到7月份為止，樓市總需求并沒(méi)有下降，而目前的庫存中有一部分是相當長(cháng)時(shí)間都無(wú)法消化的，比如像鄂爾多斯的供應量。
按照任志強的預測，其實(shí)用不了多久，市場(chǎng)就會(huì )有一個(gè)自發(fā)調整，由暫時(shí)供應過(guò)剩，轉向為供不應求。
此前，新城地產(chǎn)高級副總裁歐陽(yáng)捷也有過(guò)類(lèi)似觀(guān)點(diǎn)。他認為，目前的需求其實(shí)非常旺盛，購買(mǎi)力也并不弱，而目前房地產(chǎn)在建項目的竣工率偏低，只要再經(jīng)過(guò)一段時(shí)間，市場(chǎng)的供需就會(huì )逆轉。
如此看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)所需要經(jīng)歷的調整時(shí)間并不長(cháng)，那么為什么地方政府還要出手救市呢？
有業(yè)內分析人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，政府救市的原因是因為房地產(chǎn)與多個(gè)產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)，并且是地方財政資金的重要來(lái)源。
根據任志強的觀(guān)點(diǎn)，房地產(chǎn)投資增速從19%多下降到10%左右，對于GDP的影響大概只有0.6個(gè)百分點(diǎn)。另?yè)䥽医y計局數據顯示，前7月房地產(chǎn)企業(yè)購置土地所支付的土地成交價(jià)款4828億元，增長(cháng)9.8%，增速提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。
既然土地財政收入并未下降，對GDP影響也非常有限，那么地方政府爭先恐后地救市的原因何在？
《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，目前有救市需求的，主要是那些庫存較高，而市場(chǎng)需求疲弱的二三線(xiàn)城市。
其實(shí)當地擁有大片土地的開(kāi)發(fā)商并不希望政府盲目救市，因為救市政策往往會(huì )成為地方政府賣(mài)地的好機會(huì )。雖然短期內救市政策可能會(huì )刺激成交量，中長(cháng)期卻會(huì )增加市場(chǎng)供給，給本來(lái)就銷(xiāo)售乏力的市場(chǎng)雪上加霜。
而對各地政府來(lái)說(shuō)，與其把精力放在如何救市，不如把時(shí)間用于調整地方經(jīng)濟結構、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化，吸引更多人才的落戶(hù)上。
第一太平戴維斯上海副董事長(cháng)朱兆榮說(shuō)，從世界各國的經(jīng)驗來(lái)看，無(wú)論經(jīng)歷怎樣的經(jīng)濟不景氣，那些經(jīng)濟發(fā)達、就業(yè)率和居民收入較高的城市，比如倫敦、紐約，其房地產(chǎn)市場(chǎng)始終能夠保持穩定向上的趨勢；而那些經(jīng)濟凋敝的地方，樓市更容易遭遇價(jià)格下跌的風(fēng)險。
由此看來(lái)，地方經(jīng)濟的轉型升級才是地方政府更應該關(guān)注的，至于房地產(chǎn)市場(chǎng)，還是交給市場(chǎng)的無(wú)形之手去自我調節吧。
