近日，北京萬(wàn)科正式對外發(fā)布了寫(xiě)字樓的三大產(chǎn)品線(xiàn)戰略。按照北京萬(wàn)科的計劃，劃定的三大產(chǎn)品線(xiàn)包括高端、中端和低端寫(xiě)字樓，以滿(mǎn)足企業(yè)在不同發(fā)展階段的需求。
具體來(lái)看，三大產(chǎn)品線(xiàn)分為萬(wàn)科中心、萬(wàn)科金域國際和萬(wàn)科天地系。首先，最高端的萬(wàn)科中心系，定位臨近機場(chǎng)或臨近地鐵的甲級寫(xiě)字樓，現有項目包括順義天竺萬(wàn)科中心和大興首開(kāi)萬(wàn)科中心；其次，金域國際系的產(chǎn)品標準與戶(hù)型空間較前者低，臨近產(chǎn)業(yè)園、商務(wù)區，定位綜合體配套寫(xiě)字樓，包括位于昌平的住總萬(wàn)科金域國際中心和位于大興舊宮的金第萬(wàn)科朗潤國際中心兩個(gè)項目；最后，是定位創(chuàng )業(yè)型小微企業(yè)的萬(wàn)科天地系，戶(hù)型較小，這類(lèi)產(chǎn)品包括位于房山的長(cháng)陽(yáng)天地、長(cháng)陽(yáng)半島微公館、中央城等項目，未來(lái)臺湖新城也規劃有該類(lèi)產(chǎn)品。
記者了解到，一向以住宅開(kāi)發(fā)見(jiàn)長(cháng)的萬(wàn)科，之所以在北京布局寫(xiě)字樓，首先是因為土地市場(chǎng)目前宅地缺少的原因。公開(kāi)數據顯示，2013年北京市成交土地中，僅有23%左右是純居住類(lèi)地塊，46%左右是純商辦地塊。在這種情況下，北京萬(wàn)科必須要開(kāi)拓住宅市場(chǎng)以外的商業(yè)地產(chǎn)。
萬(wàn)科方面表示，在眾多商業(yè)物業(yè)中選擇寫(xiě)字樓這一品類(lèi)，并加大開(kāi)發(fā)力度，主要還是基于對寫(xiě)字樓市場(chǎng)的利好判斷。毛大慶稱(chēng)，布局寫(xiě)字樓市場(chǎng)基于三個(gè)原因，一是中國經(jīng)濟的巨大潛力，二是京津冀一體化帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)集聚，三是“小微新高”政策帶來(lái)的新一輪主力市場(chǎng)需求。
睿信致成管理咨詢(xún)合伙人、董事總經(jīng)理郝炬分析認為，目前北京寫(xiě)字樓存在著(zhù)巨大發(fā)展潛力，從低空置率和高租金就可看出，因此北京萬(wàn)科布局寫(xiě)字樓的大戰略值得肯定。
此外，在住宅市場(chǎng)的下行趨勢明顯的情況下，商業(yè)地產(chǎn)的巨大蛋糕也吸引著(zhù)萬(wàn)科等大型企業(yè)。
7月25日，北京市政府發(fā)文，明確東、西、北五環(huán)路和南四環(huán)路以?xún)�，禁止新建�?xiě)字樓等大型公建項目�？紤]到北京甲級寫(xiě)字樓的空置率僅有2.3%，意味著(zhù)越來(lái)越多企業(yè)需求將被迫外溢，這將直接拉動(dòng)五環(huán)外的寫(xiě)字樓價(jià)值。
根據國際房地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)公司高緯環(huán)球發(fā)布的二季度報告顯示，由于沒(méi)有新增供應，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)可租賃面積去化，今年第二季度，北京甲級寫(xiě)字樓租金為每建筑平米380.5元/月，環(huán)比一季度上升0.46%，甲級寫(xiě)字樓空置率為6.57%，較一季度下降0.53個(gè)百分點(diǎn)。
戴德梁行今年7月發(fā)布的一份分析報告顯示，越來(lái)越多的全國性大型企業(yè)會(huì )選擇將他們的勞動(dòng)密集型部門(mén)遷至北京近郊科技產(chǎn)業(yè)園區等非核心商務(wù)區，遠離租金昂貴的核心辦公區；超過(guò)50%的受訪(fǎng)企業(yè)在未來(lái)6
到12 個(gè)月內采取措施優(yōu)化租金成本，對于“優(yōu)化租金支出途徑”，47%的受訪(fǎng)企業(yè)表示尋找租金更低的辦公空間是控制成本的關(guān)鍵。
例如，高新技術(shù)制造巨頭霍尼韋爾已從燕莎商圈的鵬潤大廈搬遷至酒仙橋的兆維工業(yè)園；搜房網(wǎng)從西直門(mén)的西環(huán)廣場(chǎng)、亞馬遜從CBD搬遷到位于西南四環(huán)外的總部基地，京東網(wǎng)上市后選址大興，分別落戶(hù)黃村和亦莊。
盡管整體形勢比較樂(lè )觀(guān)，北京萬(wàn)科還是面臨競爭壓力。北京萬(wàn)科寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)負責人分析，未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將會(huì )是一片競爭性極強的紅海市場(chǎng)，這是因為近幾年我國的整體經(jīng)濟以7-8%左右的速度增長(cháng)，而寫(xiě)字樓市場(chǎng)的供應量卻是以每年數倍的幾何級速度在增長(cháng)。
對于北京萬(wàn)科進(jìn)軍寫(xiě)字樓市場(chǎng)可能遇到的難題，毛大慶堅持樂(lè )觀(guān)態(tài)度，“只要市場(chǎng)在，什么時(shí)候都不晚�！彼J為，萬(wàn)科做商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵在于，一方面是原來(lái)的人才需要轉型，從住宅轉向多元化經(jīng)營(yíng)；另一方面是從社會(huì )多元化的引進(jìn)，為此北京萬(wàn)科從萬(wàn)達、凱德、銀泰以及金融街吸納了一大批人才。
但在業(yè)內人士看來(lái)，北京萬(wàn)科在商辦市場(chǎng)上更像一個(gè)后來(lái)者，要想在寫(xiě)字樓市場(chǎng)叫板綠地等一些
“先行者”，并非易事。毛大慶認為，之所以進(jìn)入寫(xiě)字樓市場(chǎng)，是北京萬(wàn)科在對經(jīng)濟形勢、政策、市場(chǎng)分析后作出的戰略決策，盡管寫(xiě)字樓對于北京萬(wàn)科是一個(gè)新課題，但是北京萬(wàn)科會(huì )向綠地學(xué)習，“2014年北京萬(wàn)科的計劃銷(xiāo)售目標是200億，其中35%將來(lái)自非住宅產(chǎn)品，2015年寫(xiě)字樓市場(chǎng)將成為銷(xiāo)售收入的‘大頭’�！�
業(yè)內分析認為，北京萬(wàn)科很可能會(huì )成為綠地在寫(xiě)字樓市場(chǎng)上最大的競爭對手。該觀(guān)點(diǎn)認為，與綠地方面“全部銷(xiāo)售”的模式不同，為了保證后期的可持續運營(yíng)，北京萬(wàn)科打算采取銷(xiāo)售+持有的模式；此外，對產(chǎn)品追求高品質(zhì)，注重軟性服務(wù)理念和硬件服務(wù)配套；以及擁有長(cháng)遠戰略眼光，因地制宜挖掘每幅地塊的商辦價(jià)值，這些都是北京萬(wàn)科未來(lái)在寫(xiě)字樓市場(chǎng)的競爭籌碼。
