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| 趙乃育/繪 |
盡管學(xué)區房是否屬于剛需仍然存在爭議，但不可否認的是，在樓市降溫、各大城市房?jì)r(jià)掉頭向下的大趨勢下，學(xué)區房卻依然需求旺盛，一房難求�！爱敶夏浮眰�?yōu)榱撕⒆硬惠斣谄鹋芫�(xiàn)上豪擲千金，無(wú)意間推高了房?jì)r(jià)。從每平方米10萬(wàn)元到13平方米報價(jià)近300萬(wàn)元，“天價(jià)學(xué)區房”的概念不斷被刷新。更有甚者，有的城市甚至被質(zhì)疑“地方政府用學(xué)區房救市”。如此現象的根源仍然在于教育資源的分配失衡，正如一位經(jīng)濟學(xué)者所言，“如果學(xué)校之間的差距依然存在，學(xué)區房就會(huì )有市場(chǎng)”。
“天價(jià)學(xué)區房” 一房難求
8月的北京，暑熱仍盛，白領(lǐng)劉儀(化名)卻時(shí)常奔波在烈日下。
一旦電話(huà)響起，二手房中介告訴她“姐，你想要的那個(gè)學(xué)區出了套房，來(lái)看看吧�！边@話(huà)語(yǔ)如同發(fā)令槍?zhuān)屖箘x告別辦公室的冷氣，跟隨中介穿過(guò)大街小巷，上樓、看房、下樓，興奮、失望、焦慮諸般情緒，總是和她一路同行。
“很累，也很煩，但是沒(méi)辦法�！眲x說(shuō)，“我們要給孩子買(mǎi)學(xué)區房，為他上小學(xué)做準備�！�
中國許多城市的優(yōu)質(zhì)教育資源都集中在早期發(fā)展的內城，周邊新區教育資源較為薄弱，北京也是如此。劉儀夫婦都是外地人，大學(xué)畢業(yè)后留京工作，已在近郊置辦了房產(chǎn)。隨著(zhù)兒子長(cháng)大，讓兒子上個(gè)好小學(xué)，成了他們的心頭大事。
記者采訪(fǎng)發(fā)現購買(mǎi)學(xué)區房的主力群體是有一定經(jīng)濟實(shí)力的中青年夫婦，他們大學(xué)畢業(yè)后留在城市工作，有體面的職業(yè)、收入不錯，基于自身的經(jīng)歷非常認可“知識改變命運”，重視子女教育。
但即使家長(cháng)下定了買(mǎi)房的決心，買(mǎi)房之路也并非一帆風(fēng)順。劉儀很慶幸趕上了今年樓市低迷，成交冷清，房源也比較多。最近三四個(gè)月，中介帶著(zhù)她看了二三十套房子，但結合戶(hù)型、交通和價(jià)格等多重因素，能夠滿(mǎn)足家庭要求的房子卻少之又少。
“只遇到過(guò)一套各方面都比較合適的，但被別人先買(mǎi)了�！眲x有些懊惱地說(shuō)，“市道是不好，但條件好的房子還是好賣(mài)�！�
在看房過(guò)程中，劉儀也有憂(yōu)慮。內城的學(xué)區房多數修建于上世紀80、90年代甚至更早，房子老舊，設計理念落后，缺乏小區環(huán)境和物業(yè)服務(wù)。但由于位于好地段，加上學(xué)區房的光環(huán)加持，房?jì)r(jià)昂貴。
安居客的數據顯示，上海學(xué)區房均價(jià)逼近4萬(wàn)元/平方米，過(guò)去一年的漲幅約為20%，高于上海全城房?jì)r(jià)16%的平均漲幅，而北京學(xué)區房去年一年的漲幅更高達35%，均價(jià)已超過(guò)4.5萬(wàn)元/平方米。被戲稱(chēng)為“宇宙中心”的北京五道口附近曾出現報價(jià)每平方米超10萬(wàn)元的學(xué)區房，沒(méi)幾天就迅速被實(shí)驗二小附近僅有13平方米卻報價(jià)近300萬(wàn)元的胡同平房甩開(kāi)好幾條街。
位于北京市西城區新文化街實(shí)驗二小附近的一家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司高級經(jīng)紀人李文勇告訴記者，目前該小學(xué)附近的學(xué)區房10多平方米的平房每平方米價(jià)格要達到二十五六萬(wàn)元，樓房也達到每平方米10萬(wàn)元左右，而且數量有限，一般只要掛出來(lái)很快就有家長(cháng)來(lái)詢(xún)問(wèn)。記者看到，該經(jīng)紀公司掛出的一套32平方米的奮斗小學(xué)的學(xué)區房，售價(jià)高達385萬(wàn)元�！�
據房產(chǎn)網(wǎng)站的數據顯示，在北京，東城、西城、海淀、朝陽(yáng)的學(xué)區房?jì)r(jià)格最高。上海學(xué)區房中，靜安、徐匯、長(cháng)寧等區域最貴。學(xué)校等級的不同也帶來(lái)房?jì)r(jià)的差異，升學(xué)率與房?jì)r(jià)呈現正相關(guān)性，其中初中學(xué)區房差異最為明顯。
看好學(xué)區房的增值保值潛力，也是一些家長(cháng)購買(mǎi)學(xué)區房的重要原因之一。寧夏銀川市民張海川的兒子今年9月將上小學(xué)，他早在2011年就在當地最好的小學(xué)之一銀川市實(shí)驗小學(xué)附近買(mǎi)了一套學(xué)區房，并將戶(hù)口落在這套房子上，以便兒子順利入學(xué)�！皩W(xué)區房房源有限而需求無(wú)限，一般不會(huì )貶值�！睆埡４ㄕf(shuō)，2011年他買(mǎi)房的價(jià)格就比那一片的非學(xué)區房貴大約20%。
由于購買(mǎi)學(xué)區房的目的明確，很多家庭購買(mǎi)完學(xué)區房實(shí)現上學(xué)目標后，大多再次將學(xué)區房轉手，因此學(xué)區房轉讓頻繁。深圳家家順住房中介工作人員李女士告訴記者，深圳學(xué)區房流轉頻率很高，一般購入三到五年就會(huì )有人提出轉賣(mài)，有的買(mǎi)了兩三年買(mǎi)了就賣(mài)掉，光自己經(jīng)手的深圳藍天大廈等有些學(xué)區房就能轉手了四次，一般是小孩學(xué)業(yè)結束后就轉手賣(mài)給別的學(xué)生家長(cháng)，也算是一筆不小的投資。
房?jì)r(jià)下跌 學(xué)區房“救市”
在樓市一片慘淡的今年，教改“新政”的出臺卻意外讓學(xué)區房更加火爆。
據義務(wù)教育免試就近入學(xué)方案要求，到2015年19個(gè)城市將實(shí)行100%的小學(xué)劃片就近入學(xué)，90%以上的初中實(shí)現劃片入學(xué)政策，本來(lái)就炙手可熱的學(xué)區房?jì)r(jià)格再次掀起小高潮，漲聲一片。
小學(xué)就近入學(xué)、小升初多校劃片入學(xué)、取消“共建生”……各地一系列意圖促進(jìn)教育公平的政策利好看似杜絕了“遞條子”“送票子”，卻讓“拼房子”愈發(fā)猛烈：老牌學(xué)區房?jì)r(jià)格依然堅挺，新晉學(xué)區房也在“蹭蹭”上漲�！�
“名�！睂趯W(xué)區房的漲勢尤其驚人。例如，上海福山外國語(yǔ)小學(xué)的福山、花園、瑞華三個(gè)校區，對口小區的均價(jià)均已超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，相比去年同期分別上漲35%、24%、35%，雖然該校證大校區學(xué)區房單價(jià)略低，不到4萬(wàn)元/平方米，但同比漲幅也達到32%�！�
在北京，與樓市整體低迷形成鮮明反差的是，個(gè)別區域的量?jì)r(jià)卻“逆市上揚”。究其原因，是這些地方掛上了“學(xué)區房”的金字招牌。
今年4月底，北京西城區出臺多項教改措施，其中一項重要內容是在12所普通小學(xué)試點(diǎn)按比例直升優(yōu)質(zhì)初中。明年開(kāi)始，西城區已確定直升優(yōu)質(zhì)初中的小學(xué)畢業(yè)生可按自愿原則升學(xué)，入學(xué)比例逐年遞增，6年后不低于80%�！�
受政策“刺激”，不少家長(cháng)開(kāi)始提前“布局”，這些小學(xué)附近的學(xué)區房熱度迅速提升，不少中介網(wǎng)站上的房源迅速貼上了學(xué)區房“標簽”�！�
“高家寨小區是上世紀80年代末的老房子，最低時(shí)每平方米4.5萬(wàn)元左右。所屬學(xué)區的福州館小學(xué)因為能直升北京八中，成交價(jià)迅速漲到5萬(wàn)元以上�！北本┪鞒腔⒎宦犯浇患曳慨a(chǎn)中介經(jīng)紀人程先生說(shuō)：“政策出臺兩周內，我們店就賣(mài)了5套，原先賣(mài)不動(dòng)的老房子成了搶手貨�！薄�
原本是北京市西城區一所普通小學(xué)的涭水河小學(xué)因擬納入“名�！睂�(shí)驗二小吸引了不少家長(cháng)關(guān)注�！罢咭怀�，房?jì)r(jià)就已‘提前到位’，單價(jià)同比漲個(gè)一萬(wàn)多并不稀奇�！痹撔W(xué)附近一家中介公司的經(jīng)紀人趙先生說(shuō)：“由于這里是實(shí)驗二小的新學(xué)區房，每平方米的價(jià)格還在8萬(wàn)元左右，比起每平方米30萬(wàn)元的老學(xué)區房有不小價(jià)差，未來(lái)肯定還會(huì )漲。已經(jīng)有越來(lái)越多的家長(cháng)到這里尋求房源�！薄�
不僅如此，傳統學(xué)區房的價(jià)格依然“穩步上漲”。記者走訪(fǎng)了解到，北京市東城區的培新小學(xué)附近，近30年的六層老樓價(jià)格已被炒到每平方米6.5萬(wàn)元以上。在中關(guān)村等傳統學(xué)區，一些學(xué)區房已經(jīng)漲到了每平方米10萬(wàn)元以上�！�
北京一名家長(cháng)表示，自己孩子學(xué)習很好，過(guò)去還可通過(guò)小學(xué)推優(yōu)等形式到一所不錯的初中就讀�，F在要求初中就近入學(xué)，自己家附近的初中不太好，為讓孩子上好初中只能買(mǎi)學(xué)區房。
“以前單位和實(shí)驗二小有共建名額，本以為上名校已經(jīng)板上釘釘，政策一改讓我們措手不及�！痹诒本┪鞒菂^一家事業(yè)單位工作的袁先生對記者說(shuō)，“共建取消后孩子上實(shí)驗二小的唯一辦法就是買(mǎi)學(xué)區房，但聽(tīng)說(shuō)已達到每平方米30萬(wàn)元的‘天價(jià)’！”
在安徽合肥，8月份二手房的成交量明顯上漲，據房產(chǎn)中介工作人員介紹，學(xué)區房成為主要銷(xiāo)量拉動(dòng)力量。而在安徽黃山市，近日一則“為救樓市遷百年名�！钡南⒁l(fā)網(wǎng)絡(luò )熱議，黃山市的兩所名校一“進(jìn)城”一“出城”，對于搬遷原因，當地解釋異口同聲如出一轍：“為了教育均衡發(fā)展，解決校舍擁擠”，但卻被市民質(zhì)疑地方政府利用名校搬遷拉動(dòng)黃山市新城區房地產(chǎn)發(fā)展，是在“救樓市”。
據房地產(chǎn)業(yè)內專(zhuān)家估算，學(xué)區房，不管是新房還是換房，都有至少15%的溢價(jià)優(yōu)勢。專(zhuān)家同時(shí)指出，盡管名校對房地產(chǎn)肯定有刺激作用，但僅靠搬遷名校資源來(lái)拯救房地產(chǎn)刺激樓市，注定是短視行為，是不現實(shí)的。
學(xué)區房是否剛需引爭議
“想讓孩子念好大學(xué)，就要念好中學(xué)，以及好小學(xué)�！被谶@個(gè)倒推的邏輯，在北京一家大型IT企業(yè)工作的王昌莉(化名)夫婦給女兒準備了學(xué)區房，他們的想法就是為孩子提供“盡可能好的環(huán)境”。
“人生的路很長(cháng)，家長(cháng)能為孩子做的其實(shí)非常有限，所以我們還是想竭盡全力�！比匀辉诳捶柯飞系膭x如是說(shuō)。
這代表了很大一部分家長(cháng)的想法。上海某知名媒體近期聯(lián)合“市民信箱”開(kāi)展的一項調查顯示，52.17%的市民為了孩子上“好學(xué)�！睍�(huì )買(mǎi)學(xué)區房，在考慮的重要因素中，學(xué)校名氣以76.09%高居第一位�！�
在全國首個(gè)省級救市文件“新閩八條”中，首次以公文形式把改善型購房者定義為剛需，并給予首套房政策待遇。其中，學(xué)區房也包含在改善型商品房之內，能享受政策優(yōu)惠。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭表示，學(xué)區房是另類(lèi)“剛需”，尤其是在市場(chǎng)行情不好的時(shí)候，其成交量與普通住宅相比更具有穩定性，這也是今年其成交占比上漲的原因；價(jià)格方面也更能表現出抗跌保值性能，具體表現為價(jià)格跌幅更小以及與非重點(diǎn)學(xué)區的價(jià)格差拉大。
然而，也有一種觀(guān)點(diǎn)認為，學(xué)區房并非剛需，而是已經(jīng)脫離了自住的屬性，成了一種“金融產(chǎn)品”。就像其他金融產(chǎn)品一樣，購買(mǎi)學(xué)區房也存在風(fēng)險。
“說(shuō)學(xué)區房只漲不跌肯定不對�！彼緦W(xué)區房版版主Aion表示，學(xué)區房?jì)r(jià)也會(huì )隨信貸松緊、稅收和教育政策波動(dòng)，領(lǐng)漲抗跌比只漲不跌更準確。
此外，學(xué)區的階段性調整、教育改革的推廣使名校光環(huán)褪色等因素，都有可能讓家長(cháng)的投入“竹籃打水一場(chǎng)空”。事實(shí)上，部分開(kāi)發(fā)商抓住了家長(cháng)們“望子成龍”的心理，宣傳時(shí)大打學(xué)區名頭，卻使得家長(cháng)被宣傳誤導，買(mǎi)了所謂學(xué)區房，孩子上學(xué)卻遙遙無(wú)期。而有的學(xué)區房名額有限制，購買(mǎi)名不符實(shí)學(xué)區房的家長(cháng)并不知道，買(mǎi)了之后導致無(wú)法入學(xué)的現象時(shí)有發(fā)生�！�
廣州不少家長(cháng)在孩子一出生就趕著(zhù)買(mǎi)學(xué)區房，但是卻并未充分考量政策變化風(fēng)險。位于廣州市番禺區南村鎮的樓盤(pán)萬(wàn)科歐泊于2012年12月正式開(kāi)盤(pán)，并廣而告之：“將引入區域內唯一一所省一級公辦小學(xué)——市橋中心小學(xué)萬(wàn)科紅郡分�！�，該樓盤(pán)以高出周邊房?jì)r(jià)2倍的價(jià)格賣(mài)出2000多套。但前不久，住在廣州市番禺區“萬(wàn)科歐泊”樓盤(pán)內的上百位業(yè)主，以靜坐、拉橫幅、上訪(fǎng)等方式進(jìn)行維權，因為開(kāi)發(fā)商賣(mài)房時(shí)大肆宣傳的“省一級”學(xué)位，等到今年交房入住時(shí)發(fā)現已降級為“鎮級”。
廣西南寧市民張先生在南寧市鳳嶺北買(mǎi)了一套80平方米的房子，當時(shí)看中的就是開(kāi)發(fā)商打出的廣告稱(chēng)臨近某重點(diǎn)中學(xué)上學(xué)方便，結果購買(mǎi)后才發(fā)現，雖然只有一條馬路之隔，但真正的重點(diǎn)校學(xué)區房是馬路對面的另一個(gè)小區，而自己所購買(mǎi)的房子并不在重點(diǎn)校學(xué)區內。
一方面是政策出臺力圖扭轉教育資源分配不公的現狀，另一方面卻是隨之而來(lái)的舊學(xué)區房不降，新學(xué)區房反升的尷尬。經(jīng)濟學(xué)者馬光遠認為，如此悖論的根源仍然在于教育資源的分配失衡�！叭绻麑W(xué)校之間的差距依然存在，學(xué)區房就會(huì )有市場(chǎng)�！�
行業(yè)人士指出，購買(mǎi)純粹為上學(xué)名額、居住價(jià)值很低的房子，比如面積很小的“落戶(hù)房”，甚至平房；或者那種押寶教育新政會(huì )大力扶持學(xué)校的投機式學(xué)區房，一旦政策有變化，風(fēng)險較高�！斑@不是理性的購買(mǎi)行為，如同擊鼓傳花�！币晃恢薪楦嬖V記者。
(記者張芽芽、艾福梅、朱元君、齊湘輝、劉曉莉、馮璐、孔祥鑫、段續綜合報道)
