福州市人民政府發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展意見(jiàn)

    各縣(市)區人民政府，市直各有關(guān)單位：

為切實(shí)滿(mǎn)足廣大群眾的合理住房需求，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，現就貫徹落實(shí)《福建省住房和城鄉建設廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》提出如下實(shí)施意見(jiàn)：

    一、支持首次和改善性購房需求

    對首次和改善性購房需求予以切實(shí)保障，提供稅收等優(yōu)惠措施。

    (一)首次購買(mǎi)普通住房是指居民家庭第一次以市場(chǎng)方式購買(mǎi)普通商品住房(含二手房)的行為，包括從省外引進(jìn)的專(zhuān)家學(xué)者；總部經(jīng)濟企業(yè)派駐入閩人員；從省外投靠在閩子女的父母等人員；進(jìn)城經(jīng)商、務(wù)工的農業(yè)轉移人口；大學(xué)畢業(yè)生；成年子女等首次購買(mǎi)商品住房。

    首次購買(mǎi)改善性普通商品住房(以下簡(jiǎn)稱(chēng)首改房)是指居民家庭為改善居住條件而再次購買(mǎi)一套普通商品住房(含二手房)的行為。

    購房人住房套數認定不包括其自建房、房改房、經(jīng)濟適用房、繼承房、受贈房、征遷安置房和已償清貸款的二手住房。居民家庭擁有的住房套數只在購房所在地房屋登記機構查詢(xún)。房屋登記機構出具的查詢(xún)證明只載明購房人擁有一手住房的套數情況，根據本實(shí)施意見(jiàn)對居民家庭擬購買(mǎi)住房(含二手房)是否符合首套房條件予以確認并出具證明。家庭購買(mǎi)首改房按首套房認定。

    (二)對2014年8月1日起購買(mǎi)商品住房的，普通商品住房按以下標準認定：住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下(含144平方米)。購房人購房時(shí)間按以下方式認定：購買(mǎi)新建商品住房的以網(wǎng)簽時(shí)間為準，未實(shí)行網(wǎng)簽的商品房項目以紙質(zhì)合同申請登記備案(或預告登記)的時(shí)間為準；購買(mǎi)二手房的，以申請辦理房屋轉移登記時(shí)間為準。

    (三)對家庭購買(mǎi)首套普通住房面積在90平方米以下(含90平方米)的，契稅按1%稅率征收；面積在90～144平方米(不含90平方米)的，契稅按1.5%稅率征收。實(shí)行貨幣補償的被征遷戶(hù)，購買(mǎi)一套商品住房的給予免征契稅，購買(mǎi)多套商品住房的，其購房款與貨幣補償金額(含區位補償、舊房補償、貨幣補償獎勵、搬遷獎勵等)等額部分給予免征契稅。

    (四)發(fā)展二手住房市場(chǎng)，個(gè)人轉讓購買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房，免征營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人轉讓住房時(shí)，其轉讓住房的原購房時(shí)間按以下方式認定：購買(mǎi)新建商品住房的以網(wǎng)簽時(shí)間為準，未實(shí)行網(wǎng)簽的商品房項目以紙質(zhì)合同申請登記備案(或預告登記)的時(shí)間為準；購買(mǎi)二手房的，以申請辦理房屋轉移登記時(shí)間為準；根據生效法律文書(shū)取得房產(chǎn)的以法律文書(shū)中記載的合同訂立時(shí)間或拍賣(mài)時(shí)間為準；特殊情況的，應提供能夠證明購買(mǎi)時(shí)間的有效憑證作為依據(如銀行進(jìn)賬單等)。

    (五)住房公積金在確保資金安全和正常提取的前提下，優(yōu)先滿(mǎn)足公積金繳存職工首次利用公積金貸款的購房需求。公積金管理機構要合理利用“公轉商”、財政借款等融資方式，緩解公積金信貸資金壓力。

    二、改善宏觀(guān)調控措施

    (一)在本市范圍內取消商品住房限購措施。

    (二)在全市范圍內購房辦理簽約(網(wǎng)簽)、貸款、產(chǎn)權登記等手續時(shí)，無(wú)需提供一定年限納稅證明或社會(huì )保險繳納證明。

    (三)購房人償清購房貸款后，再次申請貸款購房的，按首貸認定。金融機構在貸款首付款比例和利率方面按照政策規定的低限執行。

    三、落實(shí)差別化住房信貸政策

    (一)各商業(yè)銀行要增加住房開(kāi)發(fā)貸款供應，并向商業(yè)銀行總行積極爭取開(kāi)發(fā)貸款額度，優(yōu)先保障普通商品住房開(kāi)發(fā)項目合理資金需求，進(jìn)一步提高開(kāi)發(fā)貸款授信審批效率。對達到授信條件的開(kāi)發(fā)貸款，及時(shí)發(fā)放，促進(jìn)增加房地產(chǎn)市場(chǎng)供應。

    (二)各商業(yè)銀行要努力配足個(gè)人住房貸款額度，優(yōu)先滿(mǎn)足個(gè)人首次購買(mǎi)普通住房貸款需求，落實(shí)好人民銀行關(guān)于支持合理住房貸款的各項優(yōu)惠政策。加快受理、審批、發(fā)放個(gè)人住房貸款，不壓?jiǎn)�、不壓貸。異地購房者可以在購房所在地商業(yè)銀行辦理住房按揭貸款，各商業(yè)銀行應當支持。

    (三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目融資納入企業(yè)資金應急處置機制的協(xié)調范圍。對在建或已預售的房地產(chǎn)項目出現資金風(fēng)險的，建立政府、房企、銀行、承建商的合作協(xié)調機制，按照“分類(lèi)處置”原則，一企一策，通過(guò)重組等手段實(shí)施幫扶，促進(jìn)項目建成銷(xiāo)售，化解風(fēng)險。對兼并重組的有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)和項目，各金融機構要積極提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。

    四、簡(jiǎn)化行政審批程序，優(yōu)化市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境

    (一)進(jìn)一步簡(jiǎn)化行政審批環(huán)節，縮短審批時(shí)限。但商品房預售許可部門(mén)對預售價(jià)格變動(dòng)幅度不進(jìn)行限制，物價(jià)部門(mén)對商品房預售價(jià)格及其變動(dòng)幅度不進(jìn)行備案。繼續實(shí)行一房一標價(jià)制度。供電、供氣、供水、通信等行業(yè)對房地產(chǎn)項目配套設施建設，要積極主動(dòng)配合，實(shí)施跟蹤服務(wù)。

    (二)對于房地產(chǎn)企業(yè)適應市場(chǎng)變化，在不變更容積率、建筑密度等指標，并滿(mǎn)足停車(chē)位等公共配套設施的情況下，做出的戶(hù)型調整，規劃部門(mén)應當及時(shí)予以審批。除國有或國有控股的房地產(chǎn)項目外，其它房地產(chǎn)項目可以由開(kāi)發(fā)企業(yè)自主直接發(fā)包，選擇勘察、設計、施工、監理單位。

    (三)商品房預售許可條件中“投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%”界定為：中高層及以下(即九層及以下)建筑主體施工形象進(jìn)度達到地面二層，高層(即十層及以上)建筑主體施工形象進(jìn)度達到地面一層，超高層(即建筑高度100米及以上)建筑主體施工形象進(jìn)度達到地面±0.00。申請商品房預售許可，無(wú)需提供建設部門(mén)和國土部門(mén)認定的資金投入證明。

    (四)加強商品房預售資金監管，由政府部門(mén)和銀行等建立聯(lián)合監管機制，在項目開(kāi)始預售后，各監管銀行根據項目的建設情況，在項目辦理竣工備案和房產(chǎn)初始登記之前預留監管資金總額的5%，確保開(kāi)發(fā)項目順利完成。

    (五)強化合同意識，嚴格履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同。支持房地產(chǎn)企業(yè)適應市場(chǎng)形勢，相應作出價(jià)格調整。有關(guān)部門(mén)要堅決制止“房鬧”，依法追究其法律責任。

    五、推進(jìn)保障性住房建設

    (一)加快構建以政府為主提供基本住房保障、以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應體系。堅持以租為主，以鞏固租賃住房為主要形式，實(shí)行公共租賃住房和廉租住房并軌運行。提供優(yōu)惠租賃價(jià)格的保障性住房，面向城鎮低收入和中等偏下收入住房困難家庭，逐步將符合一定條件的農業(yè)轉移人口納入城鎮住房保障體系，穩步擴大住房保障對城鎮常住人口的覆蓋面。探索完善租賃補貼(租金減免)制度，通過(guò)發(fā)放租賃補貼或實(shí)行公共租賃住房租金減免，增強保障家庭承租住房的能力。大力推進(jìn)棚戶(hù)區改造，落實(shí)2014—2017年棚戶(hù)區改造規劃，積極改善群眾居住條件。加快實(shí)施城中村改造、石結構房屋改造，有序推進(jìn)舊住宅小區綜合整治、危舊住房和非成套住房改造。

    (二)多渠道籌集保障性住房。探索政府收儲商品住房作為保障性住房的模式，以有效增加保障性住房供給；進(jìn)一步落實(shí)出讓地配建公共租賃住房，由政府回購所配建的房源，其營(yíng)業(yè)稅按照政府回購價(jià)計算稅基征收；進(jìn)一步支持和鼓勵企業(yè)在符合一定條件的前提下，利用自有土地建設公共租賃住房。

    六、完善土地供應機制，完善預警預報系統

    (一)各縣(市)土地部門(mén)要根據本地商品住房庫存量和市場(chǎng)供求變化情況，合理確定商品住宅用地供應量，按計劃有節奏地均衡投放；并針對市場(chǎng)變化情況，不再將捆綁配建星級酒店作為出讓條件。

    (二)建立交地跟蹤服務(wù)機制，加強對已出讓的房地產(chǎn)項目實(shí)際交地情況的跟蹤，增強履約意識，及時(shí)協(xié)調交地過(guò)程中遇到的問(wèn)題，確保按土地出讓合同規定的時(shí)限全面交地，切實(shí)解決企業(yè)受讓土地后發(fā)生的拖延交地問(wèn)題。

    七、加強市場(chǎng)分析監測

    (一)加大房地產(chǎn)市場(chǎng)信息公開(kāi)力度，及時(shí)準確發(fā)布市場(chǎng)供求信息。完善房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險預警機制，各縣(市)要建立市場(chǎng)異常變化、突發(fā)性重要情況向上一級政府報告制度。市場(chǎng)庫存量壓力大的縣(市)要及時(shí)制定風(fēng)險應對預案。

    (二)要密切關(guān)注輿情，加強輿論引導，穩定市場(chǎng)預期，形成有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續平穩健康發(fā)展的輿論氛圍。

    八、本《實(shí)施意見(jiàn)》自2014年8月1日起施行，優(yōu)惠政策有效期1年。

    福州市人民政府辦公廳

    2014年9月17日