據國家統計局發(fā)布的數據，2014年8月份，全國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有68個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比下降的城市有67個(gè)。目前看，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)短期內回穩可能性并不大，除非樓市完成房?jì)r(jià)高位明顯回落并釋放風(fēng)險的過(guò)程。
　　我國房?jì)r(jià)上漲預期已經(jīng)完全逆轉，短期內樓市回穩可能性并不大。據中國人民銀行發(fā)布的今年三季度全國城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查報告，未來(lái)3個(gè)月內準備出手購房的居民占比14.2%，較上季度下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)投資已不再躋身居民偏愛(ài)的前三種投資方式。過(guò)去是強烈房?jì)r(jià)上漲預期及預期自我實(shí)現機制，驅動(dòng)房?jì)r(jià)持續高位上漲�，F在，房?jì)r(jià)上漲預期已完全逆轉，勢必引發(fā)樓市供求關(guān)系急劇調整，并顯著(zhù)增加樓市下行壓力。
　　當前我國樓市回穩必然伴隨一個(gè)風(fēng)險釋放的過(guò)程，主要原因如下：
　　一是樓市調整幅度取決于住宅租金收益率修復程度。住宅投資收益包括兩個(gè)部分：住宅買(mǎi)賣(mài)差價(jià)和租金收益率。當房?jì)r(jià)停漲并高位回落，住宅投資收益率主要由租金收益率來(lái)決定。應該看到，住宅租金收益率與房?jì)r(jià)反向變動(dòng)，房?jì)r(jià)越高則租金收益率越低。目前，我國一線(xiàn)城市大部分區域的年化租金收益率不到2%，遠低于3%的一年期人民幣存款基準利率，這意味著(zhù)房?jì)r(jià)至少有1/3的調整幅度。
　　二是樓市需求回暖以市價(jià)跌進(jìn)心理價(jià)位為前提。雖然今年二季度以來(lái)，絕大多數城市取消了住房限購政策，但依然沒(méi)有實(shí)現延緩樓市調整進(jìn)程的目的。2014年1至8月，全國商品房銷(xiāo)售面積同比下降8.3%，降幅比1至7月擴大0.7個(gè)百分點(diǎn)，這主要是因為房?jì)r(jià)還沒(méi)有實(shí)質(zhì)性跌進(jìn)潛在購房人的心理價(jià)位區間。在“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心理效應下，預計未來(lái)我國樓市仍將繼續調整，而調整周期則與市場(chǎng)心理預期密切相關(guān)。央行每季度城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查報告可能會(huì )是一個(gè)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)心理預期變化的窗口。
　　三是樓市難以實(shí)現高位平穩回落。目前看，即使美國、日本等發(fā)達經(jīng)濟體也無(wú)法實(shí)現樓市泡沫平穩縮減。美國房?jì)r(jià)回落直接引發(fā)了次貸危機，并急劇演化為全球金融危機。1991年，日本房地產(chǎn)泡沫破滅后，住宅用地價(jià)格大跌46%；我國臺灣房地產(chǎn)平均單價(jià)環(huán)比下降六成。
　　四是房?jì)r(jià)回落也是企業(yè)去杠桿過(guò)程。2008年國際金融危機以來(lái)，我國企業(yè)債務(wù)明顯上升，蘊含了較大的風(fēng)險。而房地產(chǎn)作為企業(yè)債務(wù)抵押品，其抵押率隨著(zhù)房?jì)r(jià)下降而上升，迫使金融機構收縮信貸融資，加快企業(yè)去杠桿化進(jìn)程。
　　綜上分析，樓市回穩必然以短期內市場(chǎng)風(fēng)險急劇釋放為前提。當前大多數地方政府努力延緩樓市調整的效果不彰，其根本原因在于沒(méi)有充分認識到本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)周期調整的嚴峻性，也沒(méi)有科學(xué)認識樓市周期調整規律。事實(shí)上，我國宏觀(guān)經(jīng)濟正逐步擺脫對房地產(chǎn)業(yè)的依賴(lài)，如果地方政府還停留在過(guò)去舊的發(fā)展理念，將發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)作為穩定經(jīng)濟增長(cháng)的主要路徑，那么難免會(huì )陷入無(wú)謂的煩惱之中。而只有深化改革，簡(jiǎn)政放權，才能真正激發(fā)地方經(jīng)濟活力。