四大行異口同聲：房貸松綁暫無(wú)消息

　　從22日下午到23日晚上，央行即將發(fā)文四大行放松限貸的傳聞不斷發(fā)酵，也不斷反轉。截至23日晚21時(shí)，《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)的結果是，四大行均表示目前尚未有明確信息發(fā)布。雖然如此，接受采訪(fǎng)的市場(chǎng)人士認為，傳言既折射出一些地方政府和市場(chǎng)參與者對樓市回穩的渴望，也反映了“放松限購沒(méi)效果，放松房貸是關(guān)鍵”的事實(shí)。一旦傳言成真，將對市場(chǎng)預期產(chǎn)生較大提振。
　　有專(zhuān)家認為，至少現在還很難對這個(gè)傳言進(jìn)行證實(shí)或者證偽，但有兩點(diǎn)是可以肯定的：一是，即使有這回事，各家銀行放松房貸的空間也是有限的。二是，可以預見(jiàn)，根據銀行業(yè)監管部門(mén)一貫的表態(tài)，支持自主性住房需求，抑制投機需求，這應該是房貸業(yè)務(wù)堅持的底線(xiàn)。

　　傳言　銀行澄清難擋放松預期

　　22日市場(chǎng)傳言稱(chēng)，央行已經(jīng)通知四大行，要求放開(kāi)限貸，鼓勵首套房貸款，同時(shí)二三套房貸款也可恢復至基準利率，消息稱(chēng)“房貸還清可享首套房按揭政策”。23日，又有傳聞稱(chēng)興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行對首套房認定已經(jīng)執行“認房不認貸”。
　　對此，四大行統一口徑表示，房貸認定松綁暫無(wú)消息。工行進(jìn)一步表示，“工行認真貫徹國家有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策導向，一直以來(lái)積極支持個(gè)人住房和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的合理信貸需求。我們正密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和相關(guān)政策的調整，并將及時(shí)做好相關(guān)信貸政策的銜接，不斷完善相應的金融服務(wù)�！逼职l(fā)銀行表示，“我行未獲悉相關(guān)政策信息，目前仍嚴格執行認房認貸的政策�！迸d業(yè)銀行也稱(chēng)，“截至目前，興業(yè)銀行個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)的客戶(hù)準入條件和信貸政策未進(jìn)行調整�！�
　　目前，除少數地區外，在大部分地區，尤其是國內一線(xiàn)城市，對個(gè)人住房貸款二套房的認定均實(shí)行“認房又認貸”的原則，即以家庭為單位，只要曾經(jīng)申請過(guò)住房按揭貸款，即便賣(mài)了首套房子、名下無(wú)房，且還清貸款，再申請按揭貸款，也都要以二套房貸計算。而若政策放松至“認房不認貸”，就意味著(zhù)將以家庭擁有的房屋數量來(lái)認定是否為第二套房，而不再以貸款記錄來(lái)認定。只要購房者證明名下無(wú)房，就可以按照首套購房認定，只要證明名下只有一套，就可以按照二套申請。銀行辦理貸款時(shí)，不會(huì )考慮購房者歷史貸款記錄。
　　對此，盡管多家銀行相繼澄清目前的房貸政策并未有所調整，但大部分市場(chǎng)人士認為房貸政策將松綁的消息具有一定真實(shí)性，有市場(chǎng)人士稱(chēng)，銀行否認的是目前政策出現調整，但是對“監管層已經(jīng)吹風(fēng)，未來(lái)政策有放松可能”并未否認。據媒體報道，某大行內部召開(kāi)會(huì )議，研究了關(guān)于首套房認定、支持房地產(chǎn)信貸投放、加大房貸利率優(yōu)惠力度的方案。
　　融360信貸專(zhuān)家徐瑾認為，如果后期有相關(guān)政策出臺，存在首套房“認房不認貸”的可能。因為之前“認房又認貸”不是很合理，扼殺剛需購房者和改善型住房需求者。此外，銀監會(huì )與央行當時(shí)發(fā)文時(shí)也沒(méi)有明確規定首套房認定標準，都是以商業(yè)銀行為準，所以在這方面仍有很大優(yōu)化空間。

　　緣由　地方寄望放松房貸

　　事實(shí)上，多位市場(chǎng)人士在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，四大行放松限貸的傳聞并非空穴來(lái)風(fēng)。
　　CRIC研究中心研究員姜倚文表示，從7月份開(kāi)始，經(jīng)濟數據明顯走弱，多個(gè)指標出現了罕見(jiàn)的超預期下滑，前期微刺激作用已經(jīng)大大弱化，經(jīng)濟下行的壓力越來(lái)越大。
　　國家統計局日前公布數據顯示，1至8月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資58975億元，同比名義增長(cháng)13.2%，增速比1月至7月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)，已連續7個(gè)月下滑。1月至8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積20787萬(wàn)平方米，同比下降3.2%；全國房屋新開(kāi)工面積114382萬(wàn)平方米，同比下降10.5%。
　　此外，居民購房意愿也在不斷下降。央行日前發(fā)布第三季度居民儲戶(hù)調查報告顯示，居民投資房地產(chǎn)的熱情繼續下降，未來(lái)3個(gè)月內準備出手購房的居民占比14.2%，較上季度下降0.2個(gè)百分點(diǎn)。
　　在此背景下，鑒于地方放松限購難解下滑之困，政府又紛紛出臺第二輪房地產(chǎn)支持政策。9月23日，青島發(fā)文表示實(shí)行“認房不認貸”。青島市國土資源和房屋管理局發(fā)布《關(guān)于完善保障性住房和市場(chǎng)多層次需求住房建設體系的意見(jiàn)》指出，出售唯一住房又新購住房的居民家庭償清原購房貸款后，再次申請住房貸款的，按首套房貸認定。9月17日，福州也發(fā)文表示“認房不認貸”。福州政府對首次購買(mǎi)普通住房和首次購買(mǎi)改善性普通商品住房進(jìn)行了定義，居民家庭為改善居住條件而再次購買(mǎi)一套普通商品住房(含二手房)的行為，屬于首次購買(mǎi)改善性普通商品住房。此外，湖北省更是發(fā)文提出下調首套房貸款利率的下限為基準利率的0.7倍。
　　對此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉表示，地方政府積極呼吁松綁信貸，一方面給市場(chǎng)信心，增加市場(chǎng)購房者救市預期，另一方面，則是將穩增長(cháng)的壓力轉移到銀行。

　　有限　房貸放松空間不大

　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險被監管層高度重視，并一再對銀行強調做好風(fēng)控，但是對于按揭貸款，監管層也幾次釋放出信貸支持的信號。2014年上半年全國銀行業(yè)監督管理工作暨經(jīng)濟金融形勢分析會(huì )議上，銀監會(huì )主席尚福林表示，要嚴格控制信用風(fēng)險擴散，重點(diǎn)監控房地產(chǎn)、政府融資平臺、產(chǎn)能?chē)乐剡^(guò)剩等領(lǐng)域風(fēng)險，在房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域，要優(yōu)先支持居民家庭首套住房需求。
　　從上市銀行今年半年報數據上看，16家上市銀行新增的涉房貸款(包括開(kāi)發(fā)貸和按揭貸)余額達12.88萬(wàn)億元，今年上半年新增了1.09萬(wàn)億元，較上年同期增長(cháng)了16.46%。從貸款集中度來(lái)看，上市銀行的涉房貸款占總貸款比例在14%至30%之間，建設銀行占比達29.07%；民生銀行占比最低，僅14.63%。其中，銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)中的房地產(chǎn)按揭貸款余額合計為9.06萬(wàn)億元，較2013年年底的8.24萬(wàn)億元增長(cháng)超過(guò)了8000億元，增幅為9.95%。這意味著(zhù)，上市銀行的房地產(chǎn)按揭貸款增速快于開(kāi)發(fā)貸等對公涉房貸款。
　　建行相關(guān)負責人在半年報業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上表示，“建行對于個(gè)人住房按揭貸款一直是支持態(tài)度，上半年新增住房按揭貸款2021億元。我們對中國房地產(chǎn)發(fā)展有信心，相信其未來(lái)還會(huì )有一段輝煌時(shí)期。眼下的情況是，過(guò)去幾年沖得太猛，發(fā)生回調。如此調整，非常必要�！�
　　銀監會(huì )副主席王兆星認為，目前房地產(chǎn)貸款個(gè)人按揭貸款占整個(gè)房貸的75%左右，這顯示出目前的房地產(chǎn)貸款更多是支持個(gè)人住房的需求�！般y監會(huì )將繼續實(shí)施差別化的房貸政策，大力支持首套居民住房按揭貸款，同時(shí)抑制投資和投機需求�！蓖跽仔谴饲氨響B(tài)稱(chēng)。
　　不過(guò)，據《經(jīng)濟參考報》記者了解，在過(guò)去一兩年內，有部分股份制銀行、城商行逐漸退出了按揭貸款業(yè)務(wù)，一位股份制銀行個(gè)人金融部人士坦言，“按揭貸款回收周期過(guò)長(cháng)，貸款利率較低，在銀行信貸額度有限的情況下，會(huì )出于收益的考慮，主動(dòng)將資源配置到收益高的業(yè)務(wù)上�！�
　　也有銀行人士指出，“如果首套房按揭貸款利率執行基準利率，銀行基本賺不到錢(qián)，更不用談打折優(yōu)惠。目前，銀行存款流失壓力大，資金成本不斷提高，因此，對于房貸業(yè)務(wù)每家銀行在大的政策方向下，執行力度也不同�！�
　　由于政策導向，民生銀行從6月份開(kāi)始“重拾”按揭貸款業(yè)務(wù)，但可用的額度并不多。據記者了解，部分地區讓銀行棘手的還有“棄房斷供”現象，導致按揭貸款存在違約風(fēng)險。
　　業(yè)內分析人士認為，如果當前對房地產(chǎn)信貸政策有一定程度的放松，也是為了刺激部分城市住房去庫存，穩定房?jì)r(jià)，緩解銀行出現不良貸款系統性風(fēng)險，但是，放松力度不會(huì )太大，對于銀行而言也需要平衡收益和風(fēng)險，可以預見(jiàn)的是，監管層會(huì )表態(tài)支持自主性住房需求，抑制投機需求，這應該是底線(xiàn)。