各地創(chuàng )新保障房融資模式引入社會(huì )資金

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　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的背景下，保障房建設既是惠民生工程，又是穩增長(cháng)的重要力量。但值得注意的是，建設目標的完成卻面臨著(zhù)近萬(wàn)億的資金缺口。業(yè)內人士表示，在單靠財政資金難以滿(mǎn)足現階段建設的背景下，保障類(lèi)項目正試圖引入市場(chǎng)化資金得以補充，而這其中，融資模式創(chuàng )新帶來(lái)的保障房定向工具正在補充資金中扛起大梁。
　　據不完全統計，北京、上海、青海、南京、蘭州等十多個(gè)省市已經(jīng)通過(guò)定向工具為保障房輸血，共計規模達800億元。
　　去年7月《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶(hù)區改造工作的意見(jiàn)》印發(fā)以來(lái)，新一輪棚改明顯提速。2013年改造各類(lèi)棚戶(hù)區320萬(wàn)戶(hù)以上，2014年計劃改造470萬(wàn)戶(hù)以上。然而，目前棚改的進(jìn)度與改造約1億人居住的城鎮棚戶(hù)區和城中村的要求相比，還有較大差距，資金是明顯的短板。住建部總經(jīng)濟師馮俊在今年6月份國務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會(huì )上便指出，棚戶(hù)區改造目前面臨最大的困難是資金壓力。據測算，2017年完成1000萬(wàn)戶(hù)的棚改目標，需要大約2.5萬(wàn)億的資金支持。
　　住建部部長(cháng)陳政高明確表示，對于保障房建設，要確保完成全年目標任務(wù)不動(dòng)搖，集中研究解決存在的問(wèn)題，保開(kāi)工、保建成，未開(kāi)工的9月份必須全部開(kāi)工。
　　在數量高壓、財政資金不足的背景下，發(fā)債融資正扮演關(guān)鍵角色。近日，浦發(fā)銀行大連分行相關(guān)人士向《經(jīng)濟參考報》記者透露，該行已分別為鞍山城投和營(yíng)口城投成功發(fā)行30億元和15億元保障性住房定向工具。
　　據介紹，鞍山城投保障性住房定向工具30億元資金用于鞍山市共計12個(gè)保障性住房的項目建設，本次30億元募集資金，占總缺口的81.3%。營(yíng)口城投首次發(fā)行的15億私募債主要用于營(yíng)口市16個(gè)保障房項目建設，占總缺口的47%，剩余資金缺口亟待包括定向融資工具等在內的各種直接融資方式填補。
　　定向工具指在銀行間債券市場(chǎng)以非公開(kāi)定向發(fā)行方式發(fā)行的債務(wù)融資工具。其發(fā)行主體一般是具有法人資格的非金融企業(yè)，產(chǎn)品發(fā)行利率、所涉費率遵循自律規則、按市場(chǎng)方式確定。
　　浦發(fā)銀行大連分行投資銀行部總經(jīng)理劉寧寧表示，未來(lái)還將引導當地企業(yè)與浦發(fā)銀行在其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開(kāi)戰略合作。以鞍山城投和營(yíng)口城投為例，還將為企業(yè)注冊發(fā)行短期融資券、中期票據、超短融等�！半m然融資方式一直在創(chuàng )新，但當前全國私募債在保障房融資中，還是扛大梁的�！薄�
　　中國房地產(chǎn)研究會(huì )房地產(chǎn)法規政策委員會(huì )秘書(shū)長(cháng)康俊亮在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，“現階段棚戶(hù)區改造資金缺口較大�！庇捎诓糠峙飸�(hù)區改造地區難以實(shí)現商業(yè)運作，資金平衡難，社會(huì )資金進(jìn)入意愿度較低，資金難做補充。因此利用私募債募集資金是較好的選擇。
　　今年2月份，福建省首次發(fā)行此類(lèi)專(zhuān)項支持保障房債務(wù)融資工具。由興業(yè)銀行主承銷(xiāo)的福州市城鄉建設發(fā)展總公司非公開(kāi)定向債務(wù)融資工具融資5億元。2月28日，中國建行銀行與國家開(kāi)發(fā)銀行承銷(xiāo)的保障房專(zhuān)項私募債，債券融資55億元。5月交行浙江分行與國開(kāi)行承銷(xiāo)發(fā)行溫州市名城建設投資集團有限責任公司發(fā)行的36億元保障房非公開(kāi)定向債務(wù)融資工具，專(zhuān)項用于溫州地區15個(gè)保障房建設項目。6月30日，由中國工商銀行主承銷(xiāo)、國家開(kāi)發(fā)銀行聯(lián)席承銷(xiāo)發(fā)行貴州省首支保障房私募債——貴陽(yáng)市公共住宅投資建設(集團)有限公司20億元保障房私募債。陜西省今年也以省保障性住房建設工程有限公司為發(fā)行主體，已經(jīng)成功發(fā)行了24.775億元私募債。
　　不過(guò)，某商業(yè)銀行相關(guān)負責人也表示，對于投資回報，特別是公租房等依靠租金回籠資金的租賃型保障房，投資回收期長(cháng)達20年以上，不僅本身風(fēng)險較大，也需要長(cháng)時(shí)間占用銀行信貸資金。而對于債券來(lái)講，其投資者把賺錢(qián)奉為天職，收益率定是首位。
　　對此，浦發(fā)銀行大連分行投資銀行工作人員也坦言利率與風(fēng)控一直是發(fā)行機構最關(guān)注的問(wèn)題。就浦發(fā)來(lái)說(shuō)，專(zhuān)門(mén)成立后續服務(wù)管理團隊，指導發(fā)行人合規使用募集資金，并定期回訪(fǎng)償債保障措施，監測風(fēng)險�！氨绕鹕鲜鰡�(wèn)題，我們認為迫在眉睫的是發(fā)債相關(guān)各方要盡快設立牽頭部門(mén)，完善溝通機制�！鄙鲜銎职l(fā)銀行相關(guān)人士直言。
　　該工作人員表示，因為保障房任務(wù)指標是層層分解，國家分解至各省，再由各省分解到各市、區的建設企業(yè)。然而從融資角度來(lái)講，如果由建設主體獨立融資，由于其資質(zhì)一般，融資能力非常有限。為此，他認為各省應至少通過(guò)市一級的融資主體進(jìn)行統籌融資，因其良好的資質(zhì)能得到投資人的認可，也可降低融資成本，提高融資能力。