近期以來(lái)，北京樓市回暖明顯。相關(guān)數據顯示，9月1-15日北京商品住宅(不含自住房)共實(shí)現成交2702套，成交面積27.5萬(wàn)平方米，與上月同期基本持平，這一數據也創(chuàng )造了4月以來(lái)同期的新高。即將到來(lái)的“銀十”，也因此承載了更多的期望。
　　“雖然目前北京的調控壓力依然存在，但8月連續有改善型項目的‘日光、售罄’，都證明市場(chǎng)改善需求購買(mǎi)力的旺盛�，F在北京樓市已經(jīng)進(jìn)入了旺季搶收模式，重頭戲不在于大家議論得更多的價(jià)格調整，而是產(chǎn)品升級�！北本┓康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳志說(shuō)�！�

　　“金九”旺季開(kāi)局

　　亞豪機構數據統計顯示，9月1-15日，北京商品住宅市場(chǎng)共有15個(gè)項目(其中包括兩個(gè)自住房)入市，這在年內同期也處于較高水平。其中包括首開(kāi)香溪郡、保利海德公園、東亞尚品臺湖等9個(gè)純新盤(pán)，以及泰禾1號公館、通州萬(wàn)達廣場(chǎng)、首開(kāi)常青藤等6個(gè)老項目后期。
　　亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫分析，目前入市項目定價(jià)呈現出兩類(lèi)鮮明特點(diǎn)，一是剛需項目以?xún)r(jià)換量，像通州萬(wàn)達廣場(chǎng)9月開(kāi)盤(pán)，均價(jià)為27000元/平方米，因開(kāi)盤(pán)價(jià)格低于預期因而當天“日光”；另一類(lèi)則是高端項目?jì)r(jià)格堅挺，基于前期高端市場(chǎng)放松限購的預期，上半月多個(gè)高端項目集中入市，其中臻園報價(jià)52000元/平方米，相比上期開(kāi)盤(pán)漲價(jià)4000元/平方米。不過(guò)，9月9日北京發(fā)布了以“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市場(chǎng)有調控”為主基調的調控新思路，對高端市場(chǎng)的限購未像此前一些專(zhuān)家預料的那些輕言退出。受此調控新思路影響，原本預計下半年入市的部分項目將不得不推遲入市，10月份將會(huì )出現短期供應斷檔。
　　這對市場(chǎng)上正在熱銷(xiāo)的老項目或許是個(gè)利好，尤其是沒(méi)有受到自住房沖擊的高端項目。就今年前八個(gè)月熱銷(xiāo)的高端項目而言，五礦萬(wàn)科如園、望京金茂府、泰禾北京院子、國瑞城、華潤橡樹(shù)灣、潤澤莊園等多個(gè)項目名列前茅。更有亞奧金茂悅、銀泰琨御府、華潤橡樹(shù)灣三個(gè)項目開(kāi)盤(pán)實(shí)現了“日光”。亞豪機構分析，受調控新思路影響，項目本身已經(jīng)比較成熟，擁有資源優(yōu)勢或產(chǎn)品領(lǐng)先的樓盤(pán)，從價(jià)格到成交或將持續堅挺，反之可能出現些許波動(dòng)。

　　房企比拼搶“房票”

　　為了搶奪“房票”，大家都使出了渾身解數。但是面對不能再錯過(guò)的銷(xiāo)售旺季，不少項目的重點(diǎn)并非調整價(jià)格，而是千方百計升級產(chǎn)品。尤其是一些已經(jīng)形成了品牌效應的高端項目。
　　五礦萬(wàn)科如園和金茂府系產(chǎn)品就是典型的案例。他們都抓住了霧霾對人體健康影響的“痛點(diǎn)”，在產(chǎn)品自身的“微環(huán)境”不斷升級，獲得了市場(chǎng)的高度認可，被很多業(yè)內人士稱(chēng)為“東府西園”。而面對回暖態(tài)勢明顯的“金九”，高期待值的銀十，加推樓王、產(chǎn)品升級成為了“東府西園”的共同選擇。8月30日，望京金茂府推出了中央樓王產(chǎn)品的實(shí)樓樣板間，全面展示了高舒適度、低能耗、低排放的第三代綠色健康科持人居樣本。據介紹，此次推出的中央樓王產(chǎn)品配備了第三代生態(tài)空調系統，通過(guò)天棚毛細網(wǎng)輻射制冷采暖，同時(shí)輔以地緣熱泵技術(shù)與置換式全新風(fēng)系統等12大綠色科技體系，創(chuàng )造出全年恒溫恒濕恒氧的室內綠色“微氣候”，使室內全年維持24-26℃的恒定溫度、40%-60%的宜居濕度、全年低于45分貝的聲環(huán)境。
　　五礦萬(wàn)科如園則于9月17日舉辦了全新樓王紫碧山房樣板間開(kāi)放儀式。宣布意大利RBM頂級科技環(huán)境系統將選擇紫碧山房作為北京的首個(gè)合作項目。意大利RBM中國區技術(shù)總監鄭鴻宇介紹，意大利RBM科技環(huán)境系統以前是歐洲不少總統別墅的“御用”環(huán)境系統，以恒溫、恒濕、恒氧，純新風(fēng)，可開(kāi)窗，全自控，低成本為特色。對于PM2.5過(guò)濾到90%以上，能將制冷與置換新風(fēng)相互配合，達到對溫濕度及空氣品質(zhì)完美控制。同時(shí)高科技膜技術(shù)的全熱新風(fēng)交換器，使得室內65%的濕度被保留下來(lái)，既達到了室內的換氣效果，又保持了室內的濕度，更加節能。

　　“銀十”倒逼全力出貨

　　在“金九”火熱開(kāi)局之后，“銀十”的成色和后勁，各方觀(guān)點(diǎn)不一，這也倒逼開(kāi)發(fā)商紛紛亮出底牌，全力出貨。
　　10月預計入市項目中，既有像通泰國際公館、住總萬(wàn)科金域華府、首開(kāi)國風(fēng)美唐朗觀(guān)等這類(lèi)剛需盤(pán)，也有像泛海國際、紫玉公館這樣的中高端項目，而五礦萬(wàn)科如園、望京金茂府這樣的熱銷(xiāo)項目后期，也已經(jīng)用樓王亮相，宣告了自己在銀十發(fā)力的決心�！耙皇强赡軙�(huì )讓一部分本來(lái)準備出手的購房者回歸觀(guān)望，二是在項目的選擇上會(huì )更加慎重，那些產(chǎn)品成熟，擁有優(yōu)質(zhì)資源的項目，會(huì )更受市場(chǎng)青睞�！标愔颈硎�。
　　目前望京金茂府在售主力戶(hù)型為220平方米舒闊三居和270平方米奢雅四居，以全精裝成品住宅、中國首個(gè)雙優(yōu)教育地產(chǎn)和超五星級金鑰匙服務(wù)與金茂幸�？ǖ榷嘀貎�(yōu)勢，成為望京區域高端項目標桿。而五礦萬(wàn)科如園緊鄰好望山森林公園，頤和園等皇家園林近在咫尺，百望山、香山貼身享受。而且擁有國家學(xué)府區，北大、清華，配套首師大附中，中關(guān)村二小等名校教育�！�10月可稱(chēng)之為開(kāi)發(fā)商搶收的最后時(shí)機，但今年來(lái)看，10月僅22盤(pán)預計入市，供應意愿降至年內冰點(diǎn)。因此，無(wú)論低端還是中高端項目均壓力重重，年底前或將出現價(jià)格肉搏戰�！眮喓罊C構副總經(jīng)理任啟鑫分析認為。