為提振房地產(chǎn)市場(chǎng)，各地近來(lái)紛紛取消限購，限貸政策也在松動(dòng)中。業(yè)內人士分析，隨著(zhù)限購取消，政策市漸行漸遠，樓市開(kāi)始步入市場(chǎng)化時(shí)代。有關(guān)專(zhuān)家也指出，不要期望限購取消市場(chǎng)就會(huì )回暖，未來(lái)樓市調控將更多地依靠市場(chǎng)化的長(cháng)效機制。
僅剩6市未取消限購
目前，全國樓市不太樂(lè )觀(guān)，這令多地開(kāi)始松綁實(shí)施3年多的“限購令”。南京市政府日前發(fā)文全面取消房地產(chǎn)商品房限購政策，南京是全國倒數第七個(gè)取消限購的城市。
據不完全統計，目前，全國46個(gè)限購城市中，僅剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6個(gè)城市尚未取消限購。各地取消限購有多種方式，一種是“全面松綁型”，以濟南、杭州、蘭州等為代表;第二種是“局部有限型”，以武漢、蘇州、無(wú)錫、寧波等為代表;第三種是“曲線(xiàn)救市型”，有的地方以采取放寬戶(hù)籍、買(mǎi)房落戶(hù)、購房補助、減免契稅等政策的方式變相松綁。
與限購相比，市場(chǎng)更期待放開(kāi)限貸。有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認為，僅僅取消限購令而不放開(kāi)信貸，購房者的資金問(wèn)題仍然無(wú)法解決，樓市仍然無(wú)法迅速回暖。業(yè)內人士推測，限購取消后，限貸松綁可以期待，但力度不會(huì )太大。
市場(chǎng)變化時(shí)機成熟
房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展初期，政策因素起到關(guān)鍵性作用。如今，作為非常手段的限購政策正在退出歷史舞臺，市場(chǎng)因素隨之顯露�！霸瓉�(lái)房?jì)r(jià)上漲難以抑制，需要政府進(jìn)行調控，但限購這一調控手段行政色彩較濃，現在多地取消限購政策后，將更多地采用市場(chǎng)化手段�！敝袊鴩H經(jīng)濟交流中心研究員張永軍在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。
樓市經(jīng)過(guò)10年黃金發(fā)展周期后，現在總供求關(guān)系已出現失衡，下行趨勢明顯，在這一時(shí)期，政策托底作用有限，更多地需要市場(chǎng)力量進(jìn)行調整。張永軍說(shuō)，一方面，適齡勞動(dòng)人口總量下降和一部分人購房需求滿(mǎn)足，以及跨區勞動(dòng)力增長(cháng)速度放慢;另一方面，房地產(chǎn)供給增量在提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)因此出現供給大于需求的狀況，房?jì)r(jià)和交易量開(kāi)始下滑，現在市場(chǎng)開(kāi)始下行，價(jià)格重心平緩下移，進(jìn)入調整階段。
業(yè)內人士指出，今后，以“限”為核心的房地產(chǎn)調控政策，將被以信貸和稅收為手段的市場(chǎng)化長(cháng)效調控機制所取代。
“以前房企關(guān)注焦點(diǎn)都在政府的調控政策，而現在更加關(guān)注市場(chǎng)本身，今年市場(chǎng)的內在因素將逐步顯現，市場(chǎng)的手逐漸發(fā)揮作用。開(kāi)發(fā)商不得不考慮到自己資金鏈的風(fēng)險而采取促銷(xiāo)措施，這些都是市場(chǎng)正常合理的反映�！敝袊青l建設經(jīng)濟研究所所長(cháng)陳淮說(shuō)。
專(zhuān)家提醒，取消限購并不意味著(zhù)樓市將全面回暖�！罢缜靶┠晗拶彌](méi)能完全抑制房?jì)r(jià)上漲一樣，現在期望取消限購政策就徹底抑制控制房?jì)r(jià)下滑，也是不太可能的。需要從多方面著(zhù)力解決這一問(wèn)題，僅靠行政手段不行，要行政和市場(chǎng)化手段雙管齊下�！睆堄儡姳硎�。
熱點(diǎn)城市尚需觀(guān)察
對于熱點(diǎn)城市是否取消限購，專(zhuān)家看法不一。有觀(guān)點(diǎn)認為，部分熱點(diǎn)城市雖然交易量較去年有所下降，但總體還是呈現出供應不足、供需矛盾突出、房?jì)r(jià)上漲壓力大的特點(diǎn)，這些城市仍應采取相關(guān)調控措施，繼續執行限購政策。
還有人認為，取消限購也不能一刀切，需要分地區逐步退出。專(zhuān)家指出，在目前的市場(chǎng)形勢下，行政化限購手段應合理地分步分地區退出。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)說(shuō)，一線(xiàn)城市若要救市，實(shí)際上難度并不大，比如放松戶(hù)籍等政策，所以目前并不慌;按照排隊的規則，需要等二三四線(xiàn)城市救市后進(jìn)行新的評估才能確定未來(lái)一線(xiàn)城市的樓市政策和動(dòng)態(tài)。
而財經(jīng)評論家葉檀稱(chēng)，一線(xiàn)城市也應該全面退出限購，樓市調控經(jīng)驗說(shuō)明限購對房?jì)r(jià)的影響不大，同時(shí)限購的做法也不夠市場(chǎng)化。雖然短期內一線(xiàn)城市可能不會(huì )退出限購，隨著(zhù)房?jì)r(jià)下跌與庫存增加，一線(xiàn)城市樓市格局的改變，限購政策的退出最終將只是時(shí)間問(wèn)題。
“大城市取消限購能夠在一定程度上起到激活市場(chǎng)的作用�！睆堄儡娊ㄗh，一線(xiàn)城市限購政策可適當放寬，但不宜完全放開(kāi)。不同城市房地產(chǎn)調控應差異化，一線(xiàn)城市購房資格與戶(hù)籍管理相聯(lián)系，不大可能完全市場(chǎng)化，二線(xiàn)城市戶(hù)口有的已放開(kāi)，其他城市戶(hù)口已基本放開(kāi)，可用市場(chǎng)化手段調節。
