“棄房斷供”，是指貸款購房者停止房屋按揭，放棄該房屋的行為。最近，“棄房斷供”一詞頻頻見(jiàn)諸報端，浙江杭州、福建寧德、廣東廣州等地都出現了棄房斷供現象，而同樣的現象在蘇州城區也不少見(jiàn)�！�

　　來(lái)自蘇州工業(yè)園區法院的數據顯示，今年1月至8月，該院受理銀行向法院起訴的借款合同糾紛案件大量增加，其中個(gè)人房屋貸款逾期不還案件120件，同比增加68.7%，增幅之大是近幾年少見(jiàn)。而這些案件都有著(zhù)一個(gè)共同點(diǎn):幾乎所有的業(yè)主都聲稱(chēng)“無(wú)力還款”而斷供。

　　蘇州絕大部分金融機構總部聚集在蘇州工業(yè)園區，該區法院承擔了全市很大比例的金融糾紛案件。業(yè)主為何會(huì )將首付、月供以及整套房子棄之不理拒不還貸?棄房斷供會(huì )給購房者、銀行及房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)哪些影響?

　　棄房斷供

　　銀行業(yè)主都有話(huà)說(shuō)

　　家住江蘇省蘇州市城東的王先生是2012年3、4月間購買(mǎi)的第二套房。當時(shí)，蘇州的房?jì)r(jià)和全國其他地方一樣，被抬到了新的高位。王先生出于“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的從眾心理，以不多的首付款與開(kāi)發(fā)商簽下了買(mǎi)賣(mài)合同，又與蘇州某銀行簽訂了《個(gè)人購房借款/擔保合同》。借款80萬(wàn)元，期限20年。買(mǎi)了房的王先生看著(zhù)房?jì)r(jià)上漲趨勢，想想過(guò)幾年賣(mài)出去又能小賺一筆。

　　但好景不長(cháng)，王先生所在行業(yè)不景氣，其公司薪酬、福利大幅降低。更為糟糕的是，由于國家宏觀(guān)政策的調控，房?jì)r(jià)漲勢止住了，自己所買(mǎi)的樓盤(pán)開(kāi)始降價(jià)�！胺孔涌們r(jià)跌了快兩成，自己每個(gè)月還要支付幾千元貸款，壓力不小，干脆斷供�！庇谑�，王先生停止了向銀行還貸。銀行方面催要無(wú)果，只得拿著(zhù)合同將王先生告到蘇州工業(yè)園區法院。

　　原告認為，王先生連續數月未按時(shí)償還貸款本息，銀行只得將王先生告上法庭，要求解除與王先生之間的借款合同，確認銀行對抵押物享有優(yōu)先受償權，并支付貸款本金、利息及逾期利息、訴訟費用。

　　原告還認為，對銀行而言，如果借款人不按合同約定還款，在當前樓市現狀下，就有可能造成無(wú)法全額執行到借款人所欠貸款的結果，增加銀行壞賬風(fēng)險。

　　被告王先生則當庭直言:對借款事實(shí)無(wú)異議，表示自己所在單位經(jīng)濟情況不景氣，經(jīng)濟困難，無(wú)力償還貸款。希望向開(kāi)發(fā)商退還所購房屋，以降低自己的損失。

　　法院經(jīng)審理后認為，原、被告間個(gè)人購房借款、擔保合同合法有效。合同簽訂后，王先生未按約還款已構成違約。原告要求解除合同并立即要求被告支付全部貸款本息的條件已經(jīng)成就。王先生應當立即歸還原告借款本金及相關(guān)利息、罰息等。且根據擔保合同的內容，原告就上述房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權。

　　連線(xiàn)法官

　　近半數棄房者下落不明

　　據工業(yè)園區法院經(jīng)常審理房貸糾紛案件的金法官介紹，斷供案件普遍供房時(shí)間很短，按揭貸款幾乎都是2010年以后辦理的，而且大多數購房者是購買(mǎi)第二套，甚至是第三第四套房子時(shí)出現的情況。

　　業(yè)內人士認為，除了房?jì)r(jià)下跌，持有住房?jì)r(jià)格遠低于個(gè)人繼續要交納按揭貸款的價(jià)格，導致房屋變成“負資產(chǎn)”出現主動(dòng)棄房外，更有可能是購房者自身財務(wù)出現問(wèn)題，或者炒房團資金鏈斷裂而“斷供”。

　　“第一套房子發(fā)生糾紛的較少，因為作為剛性需求，購房者往往比較慎重。在為數不多的‘首套房’斷供案件中，外地籍年輕人占比較大，且涉案房屋多為被告唯一住房�！苯鸱ü僬f(shuō)，值得注意的是，業(yè)主斷供后被銀行告到法院，缺席審理較高。被告下落不明或經(jīng)送達后拒絕出庭的，差不多要占50%，棄房抵債意圖明顯。

　　據金法官介紹，審理斷供案件發(fā)現，購房者往往有一種典型的從眾心理，就是“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，房?jì)r(jià)越是被抬往高位，越有可能出現售樓處前排隊搶房的現象。其中一部分購房者隨意性較大，缺乏長(cháng)遠規劃和風(fēng)險意識，對自身還款能力沒(méi)有正確評估，一旦遭遇變故，脆弱的履約能力極易喪失，無(wú)法承受巨額貸款，最終會(huì )陷入房產(chǎn)被拍賣(mài)的尷尬境地。

　　“棄房斷供表面看來(lái)，有人愿意虧損首付和已經(jīng)支付過(guò)的利息，并搭上維護了多年的‘信用’，就一了百了。但斷供不僅是信用問(wèn)題，還涉及違約責任。棄房也不代表法律責任可以中止履行�！苯鸱ü僬f(shuō)。

　　在房貸糾紛中，最不應該也最常發(fā)生的就是借款人疏忽大意導致逾期還款的情況。金法官就審理過(guò)不少這樣的案子。李先生和江女士是一對80后小兩口，前幾年向銀行貸款購置了房子。兩人心情好時(shí)，會(huì )及時(shí)向銀行還貸，但兩人一吵架，就誰(shuí)也不去銀行還貸了。

　　今年3月，小兩口的銀行逾期還款記錄達到了十幾次之多。銀行只得向法院起訴，要求解除貸款合同，并要求小兩口一次性支付剩余房款、逾期還款的利息及相關(guān)費用。這下，小兩口才緊張起來(lái)，趕緊支付了拖欠的款項以及罰息，借款合同才得以繼續履行。

　　“如果借款人逾期還款累計超過(guò)一定次數，銀行可以要求解除借款合同，要借款人立刻償還貸款本金和利息，而且還要支付逾期還款的罰息，這就意味著(zhù)借款人的房子可能要被拍賣(mài)用以清償�！苯鸱ü僬f(shuō)，即使銀行沒(méi)有選擇解除合同，逾期還貸對個(gè)人信用造成的影響也是不可忽視的，個(gè)人的逾期還款記錄將被記入征信系統，從而影響個(gè)人信用。

　　金法官認為，斷供現象頻發(fā)，也反映出不少購房者法律意識淡薄。很多人覺(jué)得，斷供以后，“大不了房子我不要了，銀行愛(ài)怎么著(zhù)怎么著(zhù)”。其實(shí)不然。從“斷供棄房”案例看，不管是“供不起”還是“甩包袱”，結果都是損失慘重。不僅房子沒(méi)了，首付、月供也付之東流。如果房子抵掉還不足以支付銀行貸款的話(huà)，還會(huì )在個(gè)人信用記錄中留下污點(diǎn)，對個(gè)人未來(lái)生活及商業(yè)活動(dòng)將產(chǎn)生諸多障礙，以后再辦理貸款甚至信用卡，都將不被批準。

    連線(xiàn)律師

　　斷供不能免除還款責任

　　蘇州一位有著(zhù)多年房地產(chǎn)業(yè)訴訟經(jīng)歷的劉律師透露，一直以來(lái)都存在房貸斷供的情況，自己此前就代理過(guò)多個(gè)此類(lèi)案件，大多是因為業(yè)主無(wú)力支付才會(huì )出現斷供。

　　劉律師稱(chēng)，業(yè)主以斷供來(lái)應對房?jì)r(jià)下跌存在嚴重的認識誤區。個(gè)人買(mǎi)房時(shí)和銀行簽訂的合同，首先是借款合同，同時(shí)還會(huì )與銀行簽訂房產(chǎn)抵押合同，千萬(wàn)不能看自己房子已經(jīng)資不抵債就選擇斷供。

　　“從法律角度分析，斷供對借款人是非常不利的，因為它并不能免除債務(wù)人的還款責任。如果債務(wù)人不按期還款，無(wú)論是出于哪一種原因的斷供，銀行都有可能宣布借款合同到期，要求債務(wù)人償還全部貸款�！眲⒙蓭熣f(shuō)。

　　此外，不論房?jì)r(jià)如何變化，個(gè)人對銀行的借款合同總是存在的。如果業(yè)主斷供，銀行起訴業(yè)主，基本上百分之百勝訴。銀行首先是拍賣(mài)抵押的房產(chǎn)，一般拍賣(mài)價(jià)會(huì )比市場(chǎng)價(jià)格低10%以上。相關(guān)的違約金、罰息、訴訟費、律師費、拍賣(mài)費等，全都由業(yè)主支付。

　　“拍賣(mài)完后，房子可能一半的錢(qián)沒(méi)有了。銀行還會(huì )拿著(zhù)法院的判決，四處尋找業(yè)主的其他財產(chǎn)，業(yè)主的工資、存款等都可能會(huì )被銀行劃走。此外，法院判決進(jìn)入執行程序后會(huì )終身有效，也就是說(shuō)業(yè)主得一輩子擔心銀行會(huì )來(lái)追債。因此，正常人千萬(wàn)別斷供�！眲⒙蓭熣f(shuō)。

　　法官支招

　　購房者放貸者都應謹慎

　　金法官認為，面對斷供頻發(fā)現象，無(wú)論是購房者還是放貸人，都應理性而為之。為此，金法官提出一些建議，希望能夠減少斷供現象的發(fā)生。

　　從實(shí)際情況看，很多銀行給購房者的評估過(guò)程中，往往面臨打分不嚴、評估值注水的情況。最典型的就是購房者的收入狀況，其實(shí)是可以造假的。這往往使得按揭貸款的能力被虛假抬高，進(jìn)而使得后期的還貸面臨壓力。

　　因此，作為銀行應加強信息核查。在銀行的各類(lèi)信貸中，個(gè)人按揭房貸是違約率較低的相對安全品種，但近期出現的斷供現象，提醒銀行業(yè)對風(fēng)險控制更需審慎。加大房貸審核力度，包括借款人及配偶工作及收入的真實(shí)性。避免還貸能力不穩的購房者盲目入市后缺乏還款能力，導致銀行面臨壞賬“被迫當房東”的風(fēng)險。

　　一些城市出現低首付的促銷(xiāo)手段，雖然可從一定程度上推動(dòng)樓盤(pán)的熱銷(xiāo)，但也隱藏了極大的資金隱患。一是部分炒房人趁機入市，多套囤積，稍遇變故，就會(huì )喪失還貸能力。二是部分欠缺買(mǎi)房能力人低估還貸壓力，盲目入市，一旦感受到還貸壓力，只得選擇不還貸。因此，作為開(kāi)發(fā)商，應當理性促銷(xiāo)。

　　銀行向借款人提供貸款，會(huì )對借款人的收入情況進(jìn)行審查，通常要求借款人提供所在單位的收入情況證明�？梢�(jiàn)，此類(lèi)證明是銀行發(fā)放貸款的重要依據，企業(yè)單位在出具證明的時(shí)候必須客觀(guān)公正，避免夸大，給銀行審核工作帶來(lái)困難。因此，作為借款人所在單位，在出具相關(guān)收入證明時(shí)，為了避免借款人后期出現棄房斷供違約現象，應當盡量客觀(guān)。

　　作為借款人應注重風(fēng)險衡量。不要有“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的從眾心理，看到房?jì)r(jià)水漲船高，看到售樓處門(mén)前排長(cháng)隊，就沖動(dòng)購房。應當有長(cháng)遠規劃和風(fēng)險意識，對自身還款能力要有正確評估，一旦遭遇變故，脆弱的履約能力極易喪失，無(wú)法承受巨額貸款，最終會(huì )陷入房產(chǎn)被拍賣(mài)的尷尬境地。

　　一旦買(mǎi)房并向銀行借款后，要記準自己的房貸還款日，不在還款日后還款；關(guān)注自己實(shí)時(shí)的還款數額，避免出現還款金額不足的情況；最好是一次多存入幾次的還款金額，定期查詢(xún)個(gè)人的還款記錄。

　　如果經(jīng)濟確實(shí)出現困難無(wú)法還款，可以通過(guò)與銀行協(xié)商的方式解決，比如，可以到銀行要求做貸款展期，要求銀行適當合理地延長(cháng)自己的還款期限，或者和銀行協(xié)商改變還款計劃，要求先只還利息、暫緩本金等方式。切忌撒手不管、一甩了之。（記者 馬超 通訊員 程學(xué)華）