摘要：中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉將外行企業(yè)“退房”的原因作了總結：“我們做過(guò)一些分析，主要原因很簡(jiǎn)單，從資金成本、資金價(jià)格上來(lái)說(shuō)，很多主營(yíng)業(yè)務(wù)不錯的企業(yè)目前都面臨著(zhù)一些資金問(wèn)題，所以它們只能退出房地產(chǎn)行業(yè)，因為房地產(chǎn)行業(yè)轉移資產(chǎn)相對來(lái)講容易一些。另外一個(gè)原因就是跟房地產(chǎn)業(yè)整個(gè)利潤的下滑有關(guān)系，現在房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤在下滑，特別是對于那些主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，它們本身的利潤率就是低于行業(yè)平均線(xiàn)的，在目前這種情況下，更面臨著(zhù)利潤收縮的問(wèn)題，所以只能棄房�！�

    房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的日趨嚴峻，讓不少“黃金十年”跨界撿錢(qián)、原本只想“分一杯羹”的外行企業(yè)陷入資金危機，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)出現虧損，甩掉“房地產(chǎn)包袱”成為越來(lái)越多公司的共同選擇。

    就在8月底，重慶資本巨頭隆鑫集團旗下隆鑫地產(chǎn)，被曝多個(gè)項目陷入停工狀態(tài)，或將轉手重慶新城開(kāi)發(fā)建設有限公司，全面退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)。而此前的7月份，南京新百發(fā)布公告稱(chēng)，今后將集中精力突出主業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

    前7個(gè)月樓市股權交易超60宗

    今年5月，則有南京中北（集團）股份有限公司公告稱(chēng)，旗下南京中北瑞業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司已經(jīng)以1.24億元轉讓給明發(fā)集團，退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)。同期，北大荒也宣布，由于市場(chǎng)前景不佳，將終止與呼倫貝爾天順?lè )康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司聯(lián)合開(kāi)發(fā)海拉爾“天順新城”房地產(chǎn)項目合作關(guān)系、退出“天順新城”房地產(chǎn)項目的議案。
   
    此前，還有金發(fā)科技、南京高科、水井坊、TCL集團等上市公司也已經(jīng)紛紛表態(tài)，將專(zhuān)注主業(yè)，逐漸剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。此外，還有部分企業(yè)掛牌出讓旗下房地產(chǎn)項目。根據北京產(chǎn)權交易所網(wǎng)站的信息顯示，8月份僅北交所掛牌的房地產(chǎn)行業(yè)項目就占到全部掛牌項目的1/3，其中，超過(guò)80%的掛牌項目都為非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)所有。

    據時(shí)代周報記者不完全統計，進(jìn)入9月份以來(lái)，上海聯(lián)合產(chǎn)權交易所掛牌的產(chǎn)權項目中，涉及房地產(chǎn)業(yè)的項目共計6項。其中包括光明食品集團旗下桐廬飄鷹置業(yè)有限公司51%股權、國家電網(wǎng)公司下屬北京華中園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司50%股權、中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團有限公司下屬濰坊科信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權、上海中虹（集團）有限公司旗下鎮江虹孚置業(yè)有限公司100%股權以及21929萬(wàn)元債權等等。

    “從我們的監測來(lái)看，從今年年初至今，房地產(chǎn)行業(yè)的規模股權交易確實(shí)有所增加，同比去年增加了至少兩成，涉及資金超過(guò)百億元�！北本┊a(chǎn)權交易所一位負責人在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)明確表示。

    另有機構統計，今年前7個(gè)月樓市股權變動(dòng)頻繁，規模股權交易已經(jīng)超過(guò)60宗，披露的交易值也超過(guò)200億元。

    “這才剛剛開(kāi)始，后續有可能還會(huì )增加�！敝性�地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉向時(shí)代周報記者預測稱(chēng)，“之前房地產(chǎn)非主營(yíng)業(yè)務(wù)的企業(yè)，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的數量太多了�，F在黃金十年過(guò)去了，房地產(chǎn)暴利結束，對企業(yè)經(jīng)營(yíng)的要求越來(lái)越高，那些主營(yíng)業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)的企業(yè)精力也有限，可能會(huì )發(fā)現這個(gè)行業(yè)越來(lái)越難做，離開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )越來(lái)越多�！�

    8年105家上市企業(yè)退場(chǎng)

    在易居中國高級分析師薛建雄看來(lái)，樓市“黃金十年”后的這一波“退房潮”，大約始于2012年。

    “2009年、2010年這兩年房地產(chǎn)比較火爆，所以2010年、2011年這兩年外行進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的特別多�！�

    薛建雄告訴時(shí)代周報記者：“到了2012年、2013年的時(shí)候，這些外行的開(kāi)發(fā)商就被套得很難受了，2013年認為能解套但是很難解得了，就算是房?jì)r(jià)上漲了，但是平攤了專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平，還是賺不到錢(qián)，還是會(huì )虧錢(qián)。所以去年有一些趁市場(chǎng)好就解套了，還有一些沒(méi)解套的現在虧得更厲害�！�

    一項公開(kāi)的數據是據Wind資訊統計顯示，在A(yíng)股2000多家上市公司中，除了房地產(chǎn)與建筑業(yè)外，2005-2012年主營(yíng)收入構成中明確顯示涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司共計238 家，而到了2012年年報中，這一數值降到了133家，也即8年間，有105家，約44.1%的涉房上市企業(yè)選擇了“脫離房地產(chǎn)”。

    這105家撤離樓市的上市公司從事的主營(yíng)業(yè)務(wù)主要分布于商業(yè)貿易、公共事業(yè)、化工、農林牧漁、醫藥生物、紡織服裝、食品飲料等行業(yè)。其中，商業(yè)貿易“涉房”企業(yè)最多時(shí)高達37家，化工行業(yè)“涉房”企業(yè)達21家，公共事業(yè)、醫藥生物“涉房”企業(yè)分別達18家，交通運輸、紡織服裝、農林漁牧、食品飲料的“涉房”企業(yè)數量，則分別為17、13、13、12。

    以醫藥行業(yè)為例，Wind的數據統計發(fā)現，在申萬(wàn)行業(yè)183家醫藥生物企業(yè)中，2005-2012年主營(yíng)收入明確涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的有18家，而在2012年年報，華潤三九、華神集團、華東醫藥等8家企業(yè)主營(yíng)收入已不“涉房”。而進(jìn)入2013年后，羚銳制藥、白云山A、中恒集團、西南藥業(yè)、云南白藥5家公司也公告表示退出房地產(chǎn)。食品行業(yè)“醋老大”恒順醋業(yè)的地產(chǎn)之旅始于2003年，而到了2012年年報顯示，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率僅為10.4%，受房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所累，公司當年虧損3705.84萬(wàn)元。恒順醋業(yè)最終“迷途知返”，自2012年12月宣告剝離地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

    云南白藥在去年3月發(fā)布公告轉讓旗下房地產(chǎn)子公司白藥置業(yè)全部股權，表示“為專(zhuān)注主業(yè)”退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。根據云南白藥歷年年報顯示，2007年，白藥置業(yè)無(wú)營(yíng)業(yè)收入，也無(wú)凈利潤。2008年白藥置業(yè)仍然無(wú)營(yíng)業(yè)收入，凈利潤虧損41萬(wàn)元。2009年更是虧損455萬(wàn)元，2010年白藥置業(yè)出現563萬(wàn)元的盈利。但2011年度實(shí)現營(yíng)業(yè)收入2.145億元，凈利潤為-111萬(wàn)元。

    今年7月底宣布退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的南京新百，主營(yíng)零售百貨業(yè)。2009年為避免與當時(shí)實(shí)際控制人王恒旗下的金鷹商貿同業(yè)競爭，南京新百擬將主營(yíng)業(yè)務(wù)百貨經(jīng)營(yíng)變更為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運營(yíng)。彼時(shí)媒體報道稱(chēng)，“南京新百所擁有的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)方面，在南京河西一塊地拆遷已近尾聲，拆遷完成后將盡快做好規劃施工，商業(yè)地產(chǎn)再添一個(gè)項目。此外，2008年，南京新百在鹽城購買(mǎi)了一塊200畝土地，2009年底在蕪湖建設的新百大廈五星級賓館將基本竣工，同時(shí)對商場(chǎng)進(jìn)行改造”。

    不過(guò)，該公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)同樣不順利。根據南京新百2013年年報，2013年公司商業(yè)方面實(shí)現營(yíng)業(yè)收入27.60億元，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現營(yíng)業(yè)收入2.06億元。而就在7月初海通證券發(fā)布研報稱(chēng)：“其地產(chǎn)業(yè)務(wù)將在2015年步入收獲期”，不久，南京新百宣布退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

    “拿塊地就撿錢(qián)的時(shí)代已過(guò)去”

    中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉將外行企業(yè)“退房”的原因作了總結：“我們做過(guò)一些分析，主要原因很簡(jiǎn)單，從資金成本、資金價(jià)格上來(lái)說(shuō)，很多主營(yíng)業(yè)務(wù)不錯的企業(yè)目前都面臨著(zhù)一些資金問(wèn)題，所以它們只能退出房地產(chǎn)行業(yè)，因為房地產(chǎn)行業(yè)轉移資產(chǎn)相對來(lái)講容易一些。另外一個(gè)原因就是跟房地產(chǎn)業(yè)整個(gè)利潤的下滑有關(guān)系，現在房地產(chǎn)業(yè)的平均利潤在下滑，特別是對于那些主營(yíng)業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，它們本身的利潤率就是低于行業(yè)平均線(xiàn)的，在目前這種情況下，更面臨著(zhù)利潤收縮的問(wèn)題，所以只能棄房�！�
   
    張大偉稱(chēng)，隨便拿塊地就撿錢(qián)的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去�！靶袠I(yè)利潤降低了之后還是需要專(zhuān)業(yè)型的公司，只有專(zhuān)業(yè)型的公司才可能做到比行業(yè)平均利潤高一些。房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，肯定會(huì )導致一些企業(yè)離開(kāi)這個(gè)市場(chǎng)，這才是一個(gè)行業(yè)正常的標準形式，不可能只要進(jìn)入這個(gè)行業(yè)就賺錢(qián)，那這本身也是一個(gè)畸形的市場(chǎng)�！�

    薛建雄告訴時(shí)代周報記者：“這些外行本來(lái)認為房地產(chǎn)很容易做，結果進(jìn)來(lái)發(fā)現不那么容易做�！�

    不過(guò)事到如今，非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)盡管有心退出，卻或已經(jīng)陷入了無(wú)人接盤(pán)的困境。北京產(chǎn)權交易所一位負責人就曾公開(kāi)表示，目前房地產(chǎn)企業(yè)大部分都存在著(zhù)資金鏈緊張的問(wèn)題，因此買(mǎi)方需求并不旺盛。與2011、2012年相比，企業(yè)通過(guò)交易所轉讓房地產(chǎn)項目的熱度已經(jīng)下降了。而中信證券房地產(chǎn)分析師丁勇文則評價(jià)認為，目前掛牌轉讓的大部分房地產(chǎn)資產(chǎn)，屬于“盈利不高”的資產(chǎn)，無(wú)人接盤(pán)也在意料之中。

    一個(gè)比較典型的例子是，今年2月份，中石化將其持有的河南華誠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“河南華誠”）25.17%股權及1.63億元債權掛牌轉讓?zhuān)�該國有產(chǎn)權股項目當時(shí)的掛牌價(jià)格為1.64億元，即河南華誠25.17%股權轉讓底價(jià)為人民幣105萬(wàn)元。

    可是7個(gè)月過(guò)去后，該項目依然未能順利轉讓。9月初，該國有產(chǎn)權股項目再次掛牌，而此時(shí)河南華誠25.17%股權對應掛牌價(jià)格僅為1元。