珠海市住房和城鄉規劃建設局近日在官網(wǎng)發(fā)布文件，取消樓市限購政策。至此，全國已有41個(gè)城市陸續取消樓市限購，原來(lái)46個(gè)限購城市中目前僅剩北京、上海、廣州、深圳和三亞5個(gè)城市仍在堅持限購。
　　當前，全國大部分城市為樓市庫存所累，其中一線(xiàn)城市尤為嚴重，數據顯示北上廣深四大城市已經(jīng)連續7個(gè)月供大于求，整體庫存一再達到歷史高點(diǎn)。業(yè)內專(zhuān)家認為，未來(lái)樓市傾向于“去行政化”的市場(chǎng)自我調節。在絕大部分限購城市已經(jīng)取消、放松限購政策的前提下，一線(xiàn)城市限購政策短期內雖然不會(huì )取消，但是退出只是時(shí)間問(wèn)題。

　　孤島　一線(xiàn)城市限購短期難取消

　　珠海市住建局26日晚在官方網(wǎng)站發(fā)布《進(jìn)一步加強我市住房保障和供應體系建設的意見(jiàn)》，支持合理自住購房需求，對原有的限購、限價(jià)政策作出調整。
　　該文件提出，自印發(fā)日起，本地居民在中心城區購買(mǎi)144平方米以上(含144平方米)的商品住房不再需要提供社�；蚣{稅證明；新城新區范圍內，購買(mǎi)商品房不再需要提供社�；蚣{稅證明。
　　此外，放寬外地居民的購房條件。在珠海投資創(chuàng )業(yè)、工作就業(yè)的非本市戶(hù)籍居民，符合人才目錄的，可以憑投資創(chuàng )業(yè)、工作就業(yè)等相關(guān)憑證，在中心城區購買(mǎi)1套商品房。同時(shí)，放寬對在珠海投資創(chuàng )業(yè)、工作就業(yè)的非當地戶(hù)籍購房人在珠海新購買(mǎi)商品住房的房貸限制。
　　據了解，珠海自2011年10月開(kāi)始對部分城區實(shí)行限購政策。此次宣布取消“限購、限貸”措施，是廣東省繼佛山之后第二個(gè)對房地產(chǎn)調控“松綁”的城市。
　　放松限購已是大趨勢。德佑地產(chǎn)研究總監陸騎麟告訴《經(jīng)濟參考報》記者，從第一個(gè)放松限購的呼和浩特市，到目前為止，全國46個(gè)限購城市已有41個(gè)退出限購舞臺。長(cháng)三角經(jīng)濟圈只有上海、環(huán)渤海經(jīng)濟圈只剩下北京還未松綁。
　　陸騎麟認為，上�？赡軙�(huì )是最后一個(gè)放松限購的一線(xiàn)城市�！耙蛏虾Ｈ丝谑且痪�(xiàn)城市里最多的，從影響面和控制面來(lái)講也應該是最大的�，F在上海市場(chǎng)偏穩定，年內上海解除限購的可能性不大，有可能會(huì )在明年�！�
　　和上海類(lèi)似，業(yè)內普遍認為北京、廣州、深圳等一線(xiàn)城市短期內不會(huì )取消、松綁限購政策。9月初，北京市針對房地產(chǎn)市場(chǎng)新確定“基本住房有保障、中端需求有支持、高端市場(chǎng)有調控”的總體思路，要求建立市場(chǎng)配置和政府保障相結合的住房制度，但是對限購政策口徑未變。
　　亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅告訴《經(jīng)濟參考報》記者，從官方口徑來(lái)看，北京不會(huì )輕易放松限購。
　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也同樣認為，從目前市場(chǎng)情況看，一線(xiàn)城市年內取消限購的可能性非常小�！半m然上半年成交量下滑明顯，但一線(xiàn)城市上半年的土地出讓情況良好，對經(jīng)濟整體的影響不大”。

　　壓力　庫存連續7個(gè)月供大于求

　　上海易居研究院數據顯示，截至8月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅新增供應面積為328萬(wàn)平方米，成交面積為243萬(wàn)平方米。自2月份以來(lái)，一線(xiàn)城市住宅市場(chǎng)連續7個(gè)月呈現供大于求的特征，并進(jìn)一步加劇了庫存積壓的矛盾。
　　價(jià)格方面，8月份，一線(xiàn)城市新建商品住宅成交均價(jià)為21690元/平方米，環(huán)比減少3.3%，同比增長(cháng)3.2%。8月份成交均價(jià)比7月份下跌了738元/平方米。分城市來(lái)看，北上廣深4個(gè)城市新建商品住宅成交均價(jià)分別為22621、26335、15200和22996元/平方米。環(huán)比增幅分別為-9.3%、-0.7%、1.7%和-6.0%，同比增幅分別為-9.3%、12.0%、23.9%和-1.9%。其中北京和深圳的跌幅最為明顯。
　　易居研究院研究員嚴躍進(jìn)認為，8月份在“去庫存”的導向下，房企降價(jià)讓利的力度加大。目前已出現連續3個(gè)月的房?jì)r(jià)環(huán)比下跌現象。觀(guān)察今年成交均價(jià)同比增幅，可以看出總體上呈現了下行的態(tài)勢。
　　庫存方面，8月份，北上廣深4個(gè)城市新建商品住宅庫存量分別為1027、1192、903和365萬(wàn)平方米。環(huán)比增幅分別為0.2%、2.9%、5.3%和0.8%，同比增幅分別為28.0%、26.7%、40.1%和34.9%。綜合來(lái)看，一線(xiàn)城市新建商品住宅庫存量為3486萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)2.5%，同比增長(cháng)31.2%。繼7月份庫存量創(chuàng )新高后，8月庫存繼續攀升。
　　嚴躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟參考報》記者，8月份，從庫存和庫存去化周期等指標來(lái)看，一線(xiàn)城市依然面臨市場(chǎng)降溫的壓力。相比二三線(xiàn)城市的救市和刺激做法，一線(xiàn)城市在限購限貸政策上依然從嚴，這使得去化壓力總體偏大。
　　他進(jìn)一步表示，在限購松綁的大趨勢下，一線(xiàn)城市堅守限購限貸政策，儼然成為孤島。無(wú)論是商品住宅、辦公物業(yè)還是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，其庫存都面臨較大的去化壓力�？紤]到近期整個(gè)市場(chǎng)大幅反彈的可能性微乎其微，那么四季度房企必然會(huì )加大降價(jià)促銷(xiāo)的力度。
　　嚴躍進(jìn)認為，在當前市場(chǎng)形勢下，一線(xiàn)城市放松限購的概率幾乎為零。一方面，今年以來(lái)一線(xiàn)城市幾乎全部公開(kāi)表態(tài)過(guò)，不允許今年放松；其次，一線(xiàn)城市若要救市，實(shí)際上難度并不大，比如放松戶(hù)籍等政策，所以目前仍有觀(guān)望空間；第三，需要等二三四線(xiàn)城市救市后進(jìn)行新的評估才能確定未來(lái)一線(xiàn)城市的樓市政策和動(dòng)態(tài)。

　　趨勢　去行政化是未來(lái)大方向

　　住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹近日表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)十幾年的高速發(fā)展之后，增長(cháng)幅度開(kāi)始放緩，未來(lái)市場(chǎng)的復雜程度會(huì )大幅度提升。房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要問(wèn)題已經(jīng)從過(guò)去的總量問(wèn)題演變到當前的結構性問(wèn)題。市場(chǎng)分化已經(jīng)開(kāi)始顯現，有可能要維持幾年的低迷甚至是負增長(cháng)。
　　秦虹認為，房地產(chǎn)的供求關(guān)系也進(jìn)入一個(gè)新階段，局部地區已經(jīng)出現了供過(guò)于求的格局。因此，未來(lái)將會(huì )按照市場(chǎng)規律出臺調整措施，去行政化將是大方向。
　　張大偉表示，土地財政的存在使得各地在樓市降溫情況下，救市政策出臺愈加頻繁，力度越來(lái)越大，底線(xiàn)越來(lái)越低。在經(jīng)濟降速的情況下，房地產(chǎn)是地方政府能夠想到的最容易的救市辦法。
　　鑒于46個(gè)限購城市當中目前已經(jīng)有41個(gè)城市正式取消或變相放松限購，同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉認為，樓市已經(jīng)進(jìn)入“后限購時(shí)代”。就當前政策表現來(lái)看，除一線(xiàn)城市和三亞繼續堅守以外，部分省市比如福建、湖南、湖北、成都、武漢等均有大尺度政策出臺，開(kāi)始第二輪“救市”。
　　張宏偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，當前大部分省市已經(jīng)出盡“救市”招數，失去“救市”方向，樓市是否好轉關(guān)鍵還是取決于信貸政策是否松動(dòng)。在信貸政策尚未明確松動(dòng)的市場(chǎng)背景下，只有選擇以?xún)r(jià)換量制勝。
　　從2014年1月至8月全國重點(diǎn)城市住宅市場(chǎng)同比變化來(lái)看，一線(xiàn)城市量跌價(jià)挺，成交量普遍下滑，京滬成交量分別下滑40.9%和29.8%，但均價(jià)依然堅挺；二線(xiàn)城市內部分化，成交量普跌，大多數城市成交量下滑2至3成，成交均價(jià)分化，近半城市出現均價(jià)停漲或下降的趨勢。
　　張宏偉表示，在“后限購時(shí)代”，盡管下半年貨幣政策定向寬松，但開(kāi)發(fā)貸及房貸利率仍然難有實(shí)質(zhì)性松動(dòng)，樓市仍然要堅持“跑得快”的去化策略，樓市年底將進(jìn)入深入調整階段。
　　財經(jīng)評論員葉檀認為，各地取消限購的行為是為了增加消費者。但是，本地居民在本地購房如果屬于剛性需求，原本就不在限購之列；如果屬于投資性需求，進(jìn)入市場(chǎng)與否則取決于投資性收益。
　　在她看來(lái)，如果房地產(chǎn)收益預期上升，即使有限購措施，投資者也會(huì )想方設法進(jìn)入市場(chǎng)；如果房地產(chǎn)預期收益下降或者風(fēng)險不明朗，即使放開(kāi)限購，也不會(huì )引來(lái)購房者。
　　葉檀因此認為，一線(xiàn)城市應該全面退出限購。樓市調控經(jīng)驗說(shuō)明限購對房?jì)r(jià)的影響不大，同時(shí)限購的做法也不夠市場(chǎng)化。雖然短期內一線(xiàn)城市可能不會(huì )退出限購，隨著(zhù)房?jì)r(jià)下跌與庫存增加，以及一線(xiàn)城市樓市格局的改變，限購政策的退出最終將只是時(shí)間問(wèn)題。