盛傳已久的房貸松綁政策終在國慶長(cháng)假前一天落地。9月30日，央行和銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)：《通知》）�！锻ㄖ访鞔_，對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，再次貸款買(mǎi)房將實(shí)行首套房貸政策，貸款利率下限為基準利率的0.7倍。與此同時(shí)，《通知》還指出，鼓勵銀行業(yè)金融機構通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS）、發(fā)行期限較長(cháng)的專(zhuān)項金融債券等多種措施籌集資金，專(zhuān)門(mén)用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放。
雖然坊間傳聞松綁已經(jīng)多時(shí)，但此次正式公布的政策力度還是超出了不少人的預期。業(yè)內人士分析認為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)加速下滑的背景下，房貸松綁政策的出臺將使得購房者的改善型需求短期內得到集中釋放，帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，防止房?jì)r(jià)格大幅快速下滑給整體經(jīng)濟造成巨大沖擊，定向穩增長(cháng)號角再次吹響。
“救市力度之大，超出預期�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉指出，本次央行的松綁，雖然未提及降準、降息，但松綁的幅度遠遠超過(guò)之前預期的‘認房不認貸’，基本上是之前信貸政策的全面松綁，對市場(chǎng)的信號意義較大。
《通知》的出臺被認為將全面提振房地產(chǎn)市場(chǎng)�！锻ㄖ分赋�，對于貸款購買(mǎi)首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機構根據風(fēng)險情況自主確定。對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執行首套房貸款政策。在已取消或未實(shí)施“限購”措施的城市，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買(mǎi)住房，銀行業(yè)金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。銀行業(yè)金融機構可根據當地城鎮化發(fā)展規劃，向符合政策條件的非本地居民發(fā)放住房貸款。
對于二套改善性住房的優(yōu)惠政策，張大偉表示，本條政策影響非常大，實(shí)際執行影響，將遠遠大于限購政策的松綁。
“如果針對這部分客戶(hù)銀行執行首套房不上浮的利率，預期整體市場(chǎng)將全面止跌�！眰ゼ伟步輰�(zhuān)家吳昊在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，從北京整體貸款人群比例來(lái)看，改善置業(yè)人群中用于自住的剛需群體占到30%至40%左右。此次新政的出臺將使得這部分人群解套出來(lái)，從而帶動(dòng)北京房貸市場(chǎng)成交量的上升，各銀行地方性細則出臺后，四季度的交易量或將大幅上漲。
尤其值得注意的是，此次出臺的政策不僅著(zhù)眼于松綁房貸的需求端，更著(zhù)眼于增加房貸供給方的動(dòng)力�！锻ㄖ访鞔_，鼓勵銀行業(yè)金融機構通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券（MBS)、發(fā)行期限較長(cháng)的專(zhuān)項金融債券等多種措施籌集資金，專(zhuān)門(mén)用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放�！般y行綜合負債成本高，做按揭貸款意愿不足。通過(guò)發(fā)行長(cháng)期限專(zhuān)向金融債和MBS，可以緩解期限錯配、定向降低按揭貸款資金成本，增加銀行按揭貸款配置動(dòng)力，房貸利率或逐步從高點(diǎn)回落�！泵裆C券首席宏觀(guān)研究員管清友表示。
《通知》還稱(chēng)，繼續支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理融資需求。銀行業(yè)金融機構在防范風(fēng)險的前提下，合理配置信貸資源，支持資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設普通商品住房，積極支持有市場(chǎng)前景的在建、續建項目的合理融資需求。擴大市場(chǎng)化融資渠道，支持符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融資工具。積極穩妥開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)。
中銀國際認為，房地產(chǎn)投資和土地財政對經(jīng)濟增長(cháng)的拉動(dòng)作用逐漸減弱，投資拉動(dòng)型經(jīng)濟結構向消費推動(dòng)型經(jīng)濟結構的調整成為不可逆轉的趨勢，此時(shí)全面放松限購限價(jià)限貸等行政管制措施符合政策邏輯。一方面幫助開(kāi)發(fā)商加速去庫存，緩解負債率攀升引發(fā)的資金鏈斷裂風(fēng)險，為投資托底；另一方面，可以減少房?jì)r(jià)暴跌風(fēng)險，預防由于抵押物貶值造成的金融體系動(dòng)蕩；除去行政化之外，開(kāi)發(fā)多樣化金融工具，推進(jìn)資產(chǎn)證券化亦是未來(lái)的重要措施，既可為行業(yè)資金開(kāi)源、緩解銀行體系壓力，也可以增辟住戶(hù)投資渠道和分散風(fēng)險。
不過(guò)，也有專(zhuān)家指出，此次政策的出臺應更多的看作對之前過(guò)緊政策的修正。交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家連平表示，原來(lái)的政策是房地產(chǎn)泡沫明顯、市場(chǎng)熱的時(shí)候出臺的嚴厲措施，現在市場(chǎng)發(fā)生了明顯變化，供求關(guān)系明顯發(fā)生逆轉，這種情況下，對需求嚴厲抑制的政策顯然應該退出。目前出臺這個(gè)政策是切合實(shí)際的，政策朝著(zhù)市場(chǎng)化的方向發(fā)展，更符合市場(chǎng)實(shí)際情況，對市場(chǎng)長(cháng)期平穩健康運行有好處。
管清友表示，當前政策取向是修正此前過(guò)緊政策，不宜理解為全面寬松，未來(lái)定向穩增長(cháng)仍是主基調，經(jīng)濟下行風(fēng)險將有所緩解。
