擁有一套住房并已結清房貸的家庭，買(mǎi)房執行首套房貸政策
房貸“松綁”能否提振樓市？
受政策抑制的需求將得到釋放，對惠民生、促消費意義重大
央行、中國銀監會(huì )近日發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對房貸政策作出了調整。
“當前住房需求不足并非潛在需求大幅下降，而是市場(chǎng)在觀(guān)望，同時(shí)也是政策約束所致�！苯煌ㄣy行首席經(jīng)濟學(xué)家連平說(shuō)，近年來(lái)，為抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，有關(guān)方面推出了一系列抑制需求的舉措。今年初，個(gè)人住房貸款存在審批較嚴、發(fā)放速度較慢、按揭利率提升較多等問(wèn)題，也在一定程度上制約了需求釋放。一方面，此前政策規定家庭購買(mǎi)第二套住房需支付不低于所購房屋價(jià)格60%的首付款，同時(shí)貸款利率不得低于基準利率的1.1倍，使得改善型需求的購房能力大大降低。另一方面，目前“認房又認貸”的首套房認定政策導致有貸款歷史而名下無(wú)房的情況被認定為二套房，一些改善型需求被誤傷。
“《通知》對個(gè)人住房貸款在利率、審核時(shí)間等方面作出了調整，支持居民家庭合理住房貸款需求尤其是自住需求，對改善民生具有積極意義�！边B平說(shuō)。
另一方面，國家大力鼓勵和支持消費發(fā)展。2013年我國人均GDP約6767美元，其中占比最大的消費支出為住房消費。我國居民的住房消費觀(guān)念使得這一格局在較長(cháng)時(shí)期內不會(huì )改變，未來(lái)剛需入市潛力不��；同時(shí)，改善型住房需求也將為消費增長(cháng)提供持續不斷的動(dòng)力�！啊锻ㄖ吠ㄟ^(guò)加強對居民購房的金融支持，滿(mǎn)足普通家庭的購房需要，有利于前期受政策抑制的需求得到釋放，對促進(jìn)消費有較好的推動(dòng)作用�！边B平表示。
還清首套房貸再貸算首套政策增加至少30%可購房人群，樓市可能止跌
“近十多年，信貸一直是業(yè)內人士及普通購房者判斷市場(chǎng)的最關(guān)鍵信號。此次央行、銀監會(huì )對房貸政策的調整，‘松綁’幅度遠遠超過(guò)之前市場(chǎng)預期的認房不認貸，基本上是對此前信貸政策的全面‘松綁’，對市場(chǎng)的信號意義非常大�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。
張大偉認為，此次出臺的政策將提振市場(chǎng)信心，可能使樓市止跌，但反彈幅度要看后續信貸釋放情況，如果再出現定向或全面降準，樓市可能會(huì )較快反彈。
此次房貸政策調整看點(diǎn)不少。
比如，《通知》明確，對于貸款購買(mǎi)首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍�！笆赘侗壤c此前無(wú)變化，而強調利率七折的下限則力度較大�！边B平說(shuō)，年初貸款額度受限、銀行“以?xún)r(jià)補量”，按揭貸款利率提升較多；年中多數城市房貸利率高點(diǎn)已過(guò)，各家銀行普遍下調按揭定價(jià)，但利率大多仍以基準及上浮為主�！按舜螌τ谙孪奁哒鄣囊幎ㄓ欣诖龠M(jìn)房貸利率走低，有助于降低剛需購房成本�！边B平說(shuō)。
比如，根據《通知》要求，還清首套房貸再貸算首套。張大偉認為，對于樓市來(lái)說(shuō)，這條政策可以使此前被政策抑制的改善型需求不受信貸政策限制，預計將為市場(chǎng)增加至少30%的可購房人群。對于銀行而言，這部分客戶(hù)也屬于優(yōu)質(zhì)客戶(hù)�！叭绻y行對這部分客戶(hù)執行首套房貸款政策，利率不上浮，預期市場(chǎng)可能全面止跌。雖然房地產(chǎn)市場(chǎng)再現2012年那樣的扭轉難度很大，但成交量觸底反彈或許可期�！�
再如，以前對第三套房以上貸款是禁止的，而此次《通知》提出，對擁有2套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買(mǎi)住房的，銀行業(yè)金融機構應審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平�！斑@些政策配合全國各地放松限購的政策，可能有利于促進(jìn)住房投資需求�！睆埓髠フf(shuō)。
