【導讀】房貸新政之下，各地樓市風(fēng)向漸漸轉變，《央廣財經(jīng)評論》本期觀(guān)點(diǎn)：經(jīng)濟增長(cháng)要靠自身創(chuàng )造力和產(chǎn)業(yè)結構調整，房貸政策不是經(jīng)濟動(dòng)力源。

　　據經(jīng)濟之聲《央廣財經(jīng)評論》報道，有“樓市風(fēng)向標”之稱(chēng)的“金九銀十”，從全國的樓市成交來(lái)看，觀(guān)望情緒濃厚。中國人民銀行與銀監會(huì )近日宣布對“二套房貸”政策松綁，業(yè)內人士認為這將有助于釋放改善性住房需求，但能否扭轉樓市下行趨勢仍有待觀(guān)察。

　　引發(fā)央行政策調整的，應該是一線(xiàn)城市從7月出現的商品住宅量?jì)r(jià)加速下跌苗頭，這些數據也引發(fā)了金融界的高度關(guān)注。一些金融機構認為，過(guò)去7年間，信貸激增和房?jì)r(jià)上漲推高了中國信貸風(fēng)險和宏觀(guān)經(jīng)濟風(fēng)險。

　　在過(guò)去的十多年里，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直被“黃金時(shí)代”的光環(huán)所籠罩，即使面對金融危機等壓力，也依然呈現出良好的投資勢頭。然而，隨著(zhù)當前樓市調控的不斷深化、銀行貸款的門(mén)檻一再提高的情況下，房地產(chǎn)的投資屬性已經(jīng)出現了減弱的跡象。

　　我們認為，在傳統旺季的“金九銀十”期間推出房貸新政，市場(chǎng)各方不應該過(guò)于樂(lè )觀(guān)，房貸新政對于樓市成交、“去庫存”的實(shí)際效果，仍然有待觀(guān)察。房貸新政不是要挽救樓市，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不是經(jīng)濟增長(cháng)的發(fā)動(dòng)機。我國經(jīng)濟健康增長(cháng)，主要還是要靠加快經(jīng)濟調整轉型，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng )新，突出發(fā)展民營(yíng)經(jīng)濟，探索新型城鎮化模式，不斷增強發(fā)展內生動(dòng)力。

　　經(jīng)濟之聲特約評論員、 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(cháng)楊紅旭對此發(fā)表評論。

　　經(jīng)濟之聲：在百城房?jì)r(jià)連續5個(gè)月下跌、且跌幅擴大之時(shí)，管理層在9月最后一天出手松綁樓市限貸。但是黃金周期間，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)不大。為什么被業(yè)內人士稱(chēng)做樓市最大的松綁政策，沒(méi)有人們預期中影響那么大?

　　楊紅旭：首先這個(gè)是9月30號出的新政，地方銀行商業(yè)銀行還沒(méi)有來(lái)得及出執行細則，所以很多人可能也要等，因為現在銀行放貸還沒(méi)有真正的放松，現在去簽約可能享受不到最新放松以后的優(yōu)惠房貸，購房簽約的時(shí)間節點(diǎn)就很重要，要能夠趕上房貸開(kāi)始放松的時(shí)候去簽約，我認為主要受這種影響。

　　第二，畢竟很多城市的庫存量非常高，很多城市房?jì)r(jià)在跌，很多人的預期可能會(huì )被房貸新政刺激一下，但是要立馬使他們由悲觀(guān)扭轉成樂(lè )觀(guān)是需要一段時(shí)間的，沒(méi)那么快會(huì )全面逆轉人們的預期。

　　經(jīng)濟之聲：到目前為止，46個(gè)限購城市中，除北京、上海、廣州、深圳、三亞五地外，其余城市已經(jīng)取消限購，現在限貸又開(kāi)始悄然松綁，其呵護市場(chǎng)的政策意圖非常明顯。在這項政策落地后，你覺(jué)得是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是銀行更高興呢?

　　楊紅旭：政策的放松其實(shí)對于相關(guān)的市場(chǎng)參與主體都是利好的，因為政策放松之后會(huì )使市場(chǎng)需求釋放，房?jì)r(jià)止跌反彈。開(kāi)發(fā)商能夠資金回籠，使經(jīng)營(yíng)穩健;對銀行也是有好處的，因為現在允許銀行籌集資金，通過(guò)MBS，包括專(zhuān)項債來(lái)融資，籌集新的資金支持房貸，這樣其實(shí)它沒(méi)有占用商業(yè)銀行既有的信貸指標，是新增的一個(gè)資金池子來(lái)支持房貸。只要銀行銀監會(huì )允許商業(yè)銀行新增的資金池子，這樣總歸是可以賺錢(qián)的。

　　但是我認為對于個(gè)人購房者可能利好更大，尤其是這次政策重點(diǎn)關(guān)注的投資改善需求，就是你有一套房子，但是房貸已經(jīng)還清了，再買(mǎi)第二套，而且是屬于普通房的第二套當中房子的話(huà)，可以享受首套房貸利率，等于在房貸方面使購房者明顯降低了成本，因此政策其實(shí)利好很多的相關(guān)參與主體，其中對于投資改善的群體利好程度最大。

　　經(jīng)濟之聲：過(guò)去有人經(jīng)常會(huì )提一個(gè)詞叫“樓市泡沫”，您覺(jué)得在限貸、限購這些措施之后，目前樓市的泡沫被擠掉了嗎?

　　楊紅旭：我跟很多人的觀(guān)點(diǎn)是不一樣的，我說(shuō)中國整體看是基本沒(méi)有泡沫的，大部分人不同意，確實(shí)少數地區是有的，類(lèi)似溫州、鄂爾多斯。很多人認為中國房?jì)r(jià)是偏高的，這一點(diǎn)我也認同，但認為這是一個(gè)大泡沫我不太認同。其實(shí)中國的樓市包括房?jì)r(jià)的漲幅有個(gè)拐點(diǎn)，就是2011年，2011年之前大概十年間，除了2008年，大部分時(shí)間房?jì)r(jià)的漲幅都在10%以上，2011年隨著(zhù)調控的開(kāi)始，很多的國十條、國八條等等，全國房?jì)r(jià)的漲幅開(kāi)始由兩位數減成了個(gè)位數，2011年、2012年、2013年到今年，連續四年，全國房?jì)r(jià)還在漲，但是漲幅在持續縮窄，基本上已經(jīng)跟GDP漲幅差不多了，所以我認為這四年是房?jì)r(jià)漲幅放慢的過(guò)程。

　　經(jīng)濟之聲：十一期間因為缺乏信貸政策放松之后的細則出臺，很多購房者都在等待，而這些等待的朋友們很關(guān)注的就是在年底之前是不是會(huì )再次看到房?jì)r(jià)的反彈?

　　楊紅旭：就全國而言，年底可能看不到全面的反彈。這次房貸放松會(huì )刺激需求，但是庫存壓力非常重，房?jì)r(jià)的漲還是跌要看供求關(guān)系。信貸放松刺激需求，但是還要看需求的增幅會(huì )不會(huì )超過(guò)庫存的增幅。假如庫存回落了，這個(gè)是有利于房?jì)r(jià)慢慢止跌反彈的。少數城市，類(lèi)似一線(xiàn)城市和少數的二線(xiàn)城市的庫存量并不是特別高，去化周期也不是特別長(cháng)，這種城市一旦需求開(kāi)始釋放，政策利好出來(lái)之后，年底有可能房?jì)r(jià)開(kāi)始止跌反彈。但是對于大多數的三線(xiàn)、四線(xiàn)城市，包括部分的二線(xiàn)，年底還看不到明顯反彈，可能要等到明年某些季度可能會(huì )出現全國性的房?jì)r(jià)見(jiàn)底反彈。

　　經(jīng)濟之聲：這次二套房貸松綁之后，有人預期說(shuō)管理層手里還有一些選項，比如降低房貸的利率，取消二手房的交易稅，甚至出臺購房退契稅、購房帶落戶(hù)、購房給予一定資金補貼等政策。哪些政策可能會(huì )在明年推出?

　　楊紅旭：這要看我們目前樓市的反應。第一波救市是六月份之后，很多城市放開(kāi)限購，這一波的刺激力度其實(shí)是有限的，很多城市的成交量并沒(méi)有明顯的增長(cháng)。第二波是放貸，信貸放松之后市場(chǎng)的反映力度應該比限貸放松要大一點(diǎn)，但能不能讓整個(gè)樓市止跌，誰(shuí)也不敢打保票，假如到年底市場(chǎng)依然沒(méi)有止住下跌，我認為明年還會(huì )有政策出臺，主要應該集中在稅收方面。所以說(shuō)放開(kāi)限購是第一波，限貸放松是第二波，減稅應該是第三波。第三波要視前面兩波的效果和樓市下滑的速度能不能止住，甚至能不能企穩，假如止不住，明顯會(huì )有減稅的措施出來(lái)。