摘要：央行和銀監會(huì )發(fā)布“松貸”通知松綁首套房認定后，不少二線(xiàn)城市都在黃金周看到了回暖的曙光。不過(guò)，在市場(chǎng)出現回暖跡象的同時(shí)，也有不少開(kāi)發(fā)商正在懊惱前三季度拿地拿少了，錯過(guò)了買(mǎi)地的黃金時(shí)期。
央行和銀監會(huì )發(fā)布“松貸”通知松綁首套房認定后，國慶黃金周的樓市到底如何？
《第一財經(jīng)日報》記者了解到，這一政策“大紅包”陽(yáng)光普照了不少開(kāi)發(fā)商，不少二線(xiàn)城市都在黃金周看到了回暖的曙光。
不過(guò)，在市場(chǎng)出現回暖跡象的同時(shí)，也有不少開(kāi)發(fā)商正在懊惱前三季度拿地拿少了，錯過(guò)了買(mǎi)地的黃金時(shí)期。
“第四季度土地價(jià)格會(huì )不斷走高，留給中小開(kāi)發(fā)商的機會(huì )越來(lái)越小，風(fēng)險在不斷加劇�！弊蛱�，多家大型房企對記者表達了這一觀(guān)點(diǎn)，認為第四季度拿地存在較大風(fēng)險。
二線(xiàn)城市表現強勁
數據顯示，在今年國慶期間，一線(xiàn)城市的樓市并未因央行出手而使成交有所改善，其中北京、上海和廣州成交量下滑三成左右，深圳成交套數同比下滑18%。
不過(guò)，已松綁“限購”的城市就完全是另外一番景象。
以長(cháng)三角重鎮南京為例，國慶黃金周前3天，南京商品住宅已累計認購1100余套，日均認購371套，同比增長(cháng)36%，整個(gè)南京市商品住宅的庫存量也從此前的5.3萬(wàn)余套回落到5.2萬(wàn)余套。
就在“雙限”松綁前夕，南京樓市完全處于一片寒冰之中。根據國家統計局數據，南京房?jì)r(jià)已經(jīng)連續三個(gè)月呈下跌態(tài)勢。今年6月新建商品住宅價(jià)格遇到“拐點(diǎn)”下跌0.6%，7月房?jì)r(jià)環(huán)比下跌1.1%，8月跌幅進(jìn)一步擴大至1.3%。
“太明顯了�！蹦暇┍镜氐囊晃粯I(yè)內人士對《第一財經(jīng)日報》記者稱(chēng)，他獲悉業(yè)界“捷報”頻傳，一個(gè)開(kāi)發(fā)商朋友5天賣(mài)了3個(gè)億，另外一個(gè)也不甘示弱，賣(mài)了兩個(gè)多億。
數據顯示，國慶7天，南京樓市有4天認購量在400套以上，其中最后一天的10月7日，認購量則達到530套。
截至10月7日22：00，網(wǎng)上房地產(chǎn)數據顯示，南京國慶7天共認購商品住宅2859套，日均賣(mài)房408套，同比去年(認購1926套)上漲48.44%。
杭州也不甘示弱，單日成交近億元的樓盤(pán)還不少，這已經(jīng)是多年難見(jiàn)的盛況�！懊Φ每煲w起來(lái)，國慶的第一天全公司就在開(kāi)大會(huì )中度過(guò)的�！焙贾荼镜氐囊晃婚_(kāi)發(fā)商對記者稱(chēng)，整個(gè)國慶是地產(chǎn)人的工作日，尤其在“限貸”松綁消息出來(lái)之后，不少員工都更改了原本定好的出國游計劃。
據透明售房網(wǎng)數據，截至10月7日23：00，杭州全市共計成交124套。其中，主城區成交35套、預訂9套，余杭成交41套，蕭山成交34套，此外，五區縣成交14套。
今年以來(lái)，限購城市陸續松綁，目前僅剩北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線(xiàn)城市和三亞這樣的特殊城市仍在堅守，其中一線(xiàn)城市的成交低迷暫無(wú)回暖跡象。
開(kāi)發(fā)商頻繁玩漲價(jià)
“限貸”松綁提振了不少買(mǎi)房人的信心。事實(shí)上，二季度以來(lái)，銀行信貸政策依然沒(méi)有松動(dòng)的跡象。中原地產(chǎn)數據顯示，在其監測的35個(gè)重點(diǎn)城市中，有25個(gè)城市出現停貸現象，占比超過(guò)70%。停貸銀行主要以中小銀行為主，如平安銀行、民生銀行、廣發(fā)銀行、中信銀行等，國有銀行也大多處于半停貸狀態(tài)。
“限貸”松綁也提振了開(kāi)發(fā)商的信心。10月1日當天，一份《綠城集團浙東區域公司文件》在微信中廣為流傳，其中的要點(diǎn)包括，要對現有在售的樓盤(pán)提價(jià)5%~10%。
《第一財經(jīng)日報》記者多方求證了解到，這份文件確實(shí)出自綠城集團浙東公司，浙東公司目前涵蓋舟山、新昌、諸暨、余姚、紹興、寧波等城市。
不過(guò)，綠城集團其他區域公司負責人對記者稱(chēng)，目前還沒(méi)有調價(jià)的打算，這只是單個(gè)區域公司的行為，其他區域公司并沒(méi)有大幅跟進(jìn)的跡象。
此后，多家開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的“內部文件”都“不小心”在網(wǎng)上流傳開(kāi)來(lái)，版本包括綠地、恒大、新城控股等多家開(kāi)發(fā)商。
“終于集滿(mǎn)了7家開(kāi)發(fā)商的調價(jià)通知�！庇械谌奖O控機構對記者稱(chēng)，這些對外稱(chēng)調價(jià)、實(shí)際上漲價(jià)的“內部文件”都有個(gè)特點(diǎn)，即從10月8日或者10月中旬開(kāi)始漲價(jià)，也就是說(shuō)，從目前的樓盤(pán)在售情況來(lái)看，真假難辨。
多家開(kāi)發(fā)商的發(fā)言人都紛紛辟謠，表示沒(méi)有在官網(wǎng)上看到類(lèi)似的“內部通知”，或者不清楚分公司的動(dòng)向。還有不少發(fā)言人認為，這些文件在格式上存在一些問(wèn)題。
不過(guò)，更多的業(yè)界人士認為，這些文件真假難辨�！敖o外界傳達一個(gè)信號，要漲價(jià)，所以在格式，或者實(shí)施日期上存有瑕疵，這樣‘退可守’，還可以出來(lái)辟謠澄清下�！蹦暇┑囊晃婚_(kāi)發(fā)商稱(chēng)，這是一種營(yíng)銷(xiāo)手段，真假已經(jīng)不重要，關(guān)鍵是給外界傳遞了下階段會(huì )漲價(jià)的重要信號。
杭州的一家樓盤(pán)售樓處門(mén)口就公然打著(zhù)一幅巨大的戶(hù)外公告：一直很貴，馬上更貴。該樓盤(pán)的營(yíng)銷(xiāo)老總對記者表示，最近看房人氣很旺，大部分都是受政策的利好刺激。
后悔買(mǎi)地買(mǎi)少了
“其實(shí)，限貸松綁的消息一出，我的第一反應就是，后悔買(mǎi)地買(mǎi)少了�！比珖N(xiāo)售排名前三的一位開(kāi)發(fā)商人士對記者稱(chēng)，原本是一個(gè)“裸奔”的市場(chǎng)，只有深度營(yíng)銷(xiāo)、看準市場(chǎng)的高手才能存活，這下“被救市”以后，許多中小開(kāi)發(fā)商也紛紛緩過(guò)勁來(lái)，導致第四季度的土地價(jià)格會(huì )走高。
對于第四季度的走向如何，易居中國總裁丁祖昱對記者表示，從易居營(yíng)銷(xiāo)全國代理銷(xiāo)售樓盤(pán)的認購數據來(lái)看，“十一”期間一周成交量環(huán)比上漲100%，接近2013年黃金周的水平。
來(lái)自上海易居房地產(chǎn)研究院的一份數據則顯示，9月份，北京、上海、廣州、深圳、西安、天津等10個(gè)典型城市土地成交建筑面積為1001萬(wàn)平方米，環(huán)比下降53.2%，同比下降69.3%。
事實(shí)上，自今年5月份以來(lái)，十城市的土地成交建筑面積同比均為負增長(cháng)，而且降溫速度持續加快。從土地出讓金來(lái)看，9月份，上述10個(gè)城市土地出讓金收入358億元，環(huán)比下降32.7%，同比下降79.4%。
“原來(lái)想的是先活下來(lái)，然后再擴大市場(chǎng)占有率�！鄙鲜鲩_(kāi)發(fā)商人士對記者稱(chēng)，他們在不斷調整市場(chǎng)戰略，但政策的調整讓他們有些措手不及。
這引發(fā)了不少重量級開(kāi)發(fā)商的共鳴�！跋仁睾蠊�，這些子彈都回倉了，不過(guò)沒(méi)有存貨，很難有大的騰挪空間�！绷硪患忆N(xiāo)售排名前十的開(kāi)發(fā)商人士稱(chēng)，上半年他們一直偏保守，到現在拿地都沒(méi)有超過(guò)10幅，可見(jiàn)第四季度土地市場(chǎng)競爭會(huì )非常激烈。
丁祖昱認為，政策的調整給市場(chǎng)帶來(lái)的最核心的改變在于消費者信心的提振，之前的年初市場(chǎng)“一夜之間”的下滑，除了自身供需問(wèn)題之外，也在于消費信心極度衰竭，使得正常需求的客戶(hù)也因為信心問(wèn)題而延遲購房。而這一輪市場(chǎng)的回升，給這些真正有意向購房的客戶(hù)群體重新樹(shù)立了信心，這部分積攢了大半年的需求，將成為四季度市場(chǎng)回升的主力軍。
市場(chǎng)反應確實(shí)明顯，以杭州市場(chǎng)為例，綠城的大本營(yíng)杭州在黃金周貢獻了十個(gè)億的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，其中一個(gè)高端樓盤(pán)7天成交2.2億�！皬淖罱勒山坏南盗袛祿䜩�(lái)看，高端的客戶(hù)信心在不斷提振�！焙贾萃该魇鄯烤W(wǎng)研究院院長(cháng)方張接稱(chēng)，市場(chǎng)回暖的可能性很大。
就拿地而言，這對許多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)未必是好事情�！拔艺J為，最好的拿地時(shí)機出現在2012年春節過(guò)后，以及2014年的第二季度�！闭憬就恋囊晃婚_(kāi)發(fā)商對記者稱(chēng)，在第一個(gè)時(shí)間節點(diǎn)，他們成功拿到了土地，可惜的是，在今年顆粒無(wú)收。
“市場(chǎng)一回暖的話(huà)，我們徹底沒(méi)勇氣去拿地了�！彼行o(wú)奈地說(shuō)，機會(huì )乍現就不見(jiàn)了，拿地價(jià)推高的結果就是，這場(chǎng)游戲的籌碼又增加了。
