摘要：部分機構認為，盡管信貸新政力度超出預期，但市場(chǎng)尚需一段時(shí)間“消化”。從當前的市場(chǎng)走勢來(lái)看，傳統的“金九銀十”仍可能面臨成色不足的窘境。但10月末開(kāi)始，市場(chǎng)有望顯露出真正的回暖跡象。

　　分析人士表示，國慶長(cháng)假期間，北京等一線(xiàn)城市樓市的成交小幅回升，好于市場(chǎng)預期。這主要是節前出臺的信貸新政刺激所致。隨著(zhù)該項政策持續發(fā)酵，未來(lái)幾個(gè)月，樓市有可能逐步回暖。據悉，在信貸新政出臺后，部分樓盤(pán)醞釀上調價(jià)格，開(kāi)發(fā)商的漲價(jià)沖動(dòng)或再次抬頭。

　　部分機構認為，盡管信貸新政力度超出預期，但市場(chǎng)尚需一段時(shí)間“消化”。從當前的市場(chǎng)走勢來(lái)看，傳統的“金九銀十”仍可能面臨成色不足的窘境。但10月末開(kāi)始，市場(chǎng)有望顯露出真正的回暖跡象。

　　樓市成交好于預期

　　國慶長(cháng)假向來(lái)不是樓市成交的旺季，但由于處在“金九銀十”期間，其市場(chǎng)狀況頗具參考價(jià)值。綜合各地的數據來(lái)看，今年國慶長(cháng)假的前六天(10月1日-6日)，多數城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量較為平穩，并未因節前出臺的房貸新政而出現成交量陡增的局面。

　　其中，供需關(guān)系較為緊張的北京等城市，市場(chǎng)成交小幅回升。來(lái)自北京市住建委的數據顯示，今年國慶長(cháng)假前六天，北京新建住宅網(wǎng)簽472套，二手房住宅簽約38套，合計簽約510套。雖然相比2013年同期有著(zhù)明顯下調，但仍?xún)?yōu)于2012年同期的水平。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，黃金周期間的網(wǎng)簽數據并不反映市場(chǎng)的當下情況，但也說(shuō)明整體市場(chǎng)延續了9月份以來(lái)繼續復蘇的變化。

　　他還指出，之所以稱(chēng)之為“復蘇的延續”，是因為從一線(xiàn)城市來(lái)看，國慶長(cháng)假期間的成交量比之前的預期水平上漲了一到兩成，且網(wǎng)簽的統計存在滯后性，因此國慶期間的實(shí)際成交量要好于預期。

　　從去年年末以來(lái)，樓市陷入“量?jì)r(jià)齊跌”的通道中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的月度成交量不斷走低。自今年5月以來(lái)，全國70個(gè)大中城市的平均房?jì)r(jià)連續4個(gè)月出現環(huán)比下跌。但進(jìn)入下半年，供應方開(kāi)始做出“以?xún)r(jià)換量”的努力，使得整體成交量出現小幅回升。

　　據了解，國慶長(cháng)假期間，各地新開(kāi)盤(pán)的項目并不多，但多數在售項目均延續了此前的價(jià)格策略，即在定價(jià)基礎上做出一定的優(yōu)惠。其中，部分城市的新房項目?jì)?yōu)惠幅度達到30%之多。

　　二手房方面，據北京中原地產(chǎn)的統計，與年初最高點(diǎn)時(shí)相比，目前北京市場(chǎng)在售的二手房源均價(jià)已下跌超過(guò)15%，部分房源甚至超過(guò)20%。

　　分析人士指出，經(jīng)過(guò)多年來(lái)的房地產(chǎn)投資高增長(cháng)，當前整體樓市處于“供大于求”的狀態(tài)。今年以來(lái)，隨著(zhù)越來(lái)越多的城市松綁“限購令”，使得市場(chǎng)需求逐步釋放。這是市場(chǎng)成交逐漸回暖的大背景。

　　新政顯效仍需時(shí)間

　　從刺激需求的角度看，9月30日的信貸新政較為給力。央行和銀監會(huì )發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，不僅重申首套房利率折扣下限為7折，而且在二套房的認定上，提出“既不認房又不認貸”的標準。其力度被市場(chǎng)認為“超預期”。

　　北京中原指出，該項政策的力度“5倍于”放松限購，“救市”的信號意義十分明顯。中金公司則認為，改善性需求一般占到市場(chǎng)需求的15%-25%之間，新政策將使得“賣(mài)一買(mǎi)一”的改善性購房者首付比例大幅下降，估計將給短期購房需求帶來(lái)10%-20%的恢復。

　　10月5日，央行又對四季度的信貸政策定調，提出“靈活運用多種貨幣政策工具，保持適度流動(dòng)性，實(shí)現貨幣信貸及社會(huì )融資規模合理增長(cháng)”。

　　兩項政策綜合來(lái)看，總體基調明顯利好樓市。偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉認為，由于央行已經(jīng)對合理的自住型購房需求提出了信貸支持，隨著(zhù)各大商業(yè)銀行對央行差別化信貸政策的進(jìn)一步落實(shí)，對于部分合理的自住型和改善型購房人群來(lái)說(shuō)，四季度和春節前這段時(shí)間都將是不錯的置業(yè)時(shí)機。

　　但值得注意的是，政策利好真正落實(shí)尚需時(shí)日。據中國證券報記者調查，按照央行新政，當前多數銀行都已經(jīng)推行最新的二套房認定標準。但對于貸款利率，大部分仍然維持在此前的執行標準，目前尚無(wú)實(shí)質(zhì)性的優(yōu)惠。

　　胡景暉認為，國慶樓市回升幅度仍然有限，這表明在未確定商業(yè)銀行具體執行力度的情況下，市場(chǎng)已出現了較為明顯的短期觀(guān)望情緒。對于“房貸新政”利好效果尤其明顯的二手房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，短期觀(guān)望的特征表現的更加顯著(zhù)。

　　他表示，由于“房貸新政”涉及的人群較廣，不同城市也存在自身的市場(chǎng)特征，因此在各商業(yè)銀行具體的執行情況落地之前，短期政策效果還難以顯現。但他同時(shí)指出，在未來(lái)的幾個(gè)月內，效果會(huì )逐步顯現。

　　對于信貸政策執行的力度，央行發(fā)布的通知，明確了商業(yè)銀行可以依據自身情況進(jìn)行把控和執行。多數分析人士指出，按照銀行的決策周期，具體的措施可能在10月中旬或下旬推出。因此，即便后期市場(chǎng)回暖，但由于前期大部分時(shí)間交易低迷，傳統的“金九銀十”還是會(huì )面臨成色不足的窘境。

　　漲價(jià)傳聞風(fēng)聲四起

　　信貸新政的出臺，不僅會(huì )促進(jìn)成交量回升，也可能使得房?jì)r(jià)重新“抬頭”。近期，網(wǎng)傳一份“綠城集團浙東區域公司文件”的資料顯示，綠城集團要求浙東區域的各項目自10月8日開(kāi)始，對手頭產(chǎn)品價(jià)格進(jìn)行梳理，根據城市及項目情況對價(jià)格進(jìn)行5%-10%的上調，并于11月1日起全面執行。

　　經(jīng)多方核實(shí)，記者證實(shí)了這份文件的真實(shí)性。盡管不排除此事有炒作之嫌，但多數業(yè)內人士仍認為，如果信貸新政力度夠大，在個(gè)別供需關(guān)系緊張、房?jì)r(jià)下跌時(shí)間較長(cháng)的區域，一些房地產(chǎn)項目漲價(jià)并不意外。除此之外，國慶長(cháng)假期間，另有數家大型房企也傳出即將做出價(jià)格調整的消息，但未得到證實(shí)。

　　“漲不漲價(jià)要看具體項目，但這個(gè)文件出來(lái)之后，繼續降價(jià)的現象就會(huì )少很多了�！蹦成鲜蟹科筘撠熑讼蛑袊�證券報記者表示，信貸新政的出臺，勢必會(huì )對房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)策略造成影響。

　　鏈家地產(chǎn)認為，按照新的認定標準，符合條件的二套房購房者，不僅首付可以降低，且利息成本相當于下降了40%。由于實(shí)際購房成本明顯降低，房地產(chǎn)項目可以通過(guò)價(jià)格調整來(lái)彌補此前的利潤損失。

　　截至目前，整體市場(chǎng)尚未出現明顯漲價(jià)的項目。但分析人士認為，不排除未來(lái)房地產(chǎn)項目通過(guò)減少優(yōu)惠、降低折扣力度等形式變相漲價(jià)。

　　中金公司的分析指出，由于當前大部分房企的資金狀況并不充裕，且市場(chǎng)重心是去庫存，因此主動(dòng)做出漲價(jià)的房地產(chǎn)商不會(huì )太多，漲價(jià)行為不會(huì )演變成大范圍事件。

　　來(lái)自國家統計局的數據顯示，今年1-8月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金79062億元，同比增長(cháng)2.7%，增速連續8個(gè)月下降。去年同期，房企到位資金增速為28.9%。截至8月末，全國商品房待售面積56160萬(wàn)平方米，最近兩年來(lái)幾乎翻倍。

　　張大偉也認為，10月將是信貸政策的落地執行月，后續的政策執行力度是影響市場(chǎng)的最關(guān)鍵因素。但整體看，市場(chǎng)繼續下調的空間已被松綁的信貸政策“封死”�！　�