近日，央行與銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)布房貸新政，擁有一套住房并結清貸款的家庭，如再次申請購房貸款時(shí)可按首套房貸款政策執行；鼓勵銀行業(yè)金融機構通過(guò)發(fā)行住房抵押貸款支持證券、發(fā)行期限較長(cháng)的專(zhuān)項金融債券，繼續支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理融資需求等。雖然房貸政策松綁有助于刺激改善性住房需求釋放，緩解樓市調整壓力，但如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不配合房貸新政適度調整房?jì)r(jià)，那么政策托底效果可能會(huì )大打折扣。
　　房貸政策過(guò)嚴并非樓市調整主要矛盾。限購、限貸等行政干預措施并非導致當前我國樓市周期性調整的主要原因。2012年下半年以來(lái)，執行日趨嚴格的限購、限貸政策并沒(méi)有抑制住房?jì)r(jià)過(guò)快上漲勢頭，在非理性住宅投資理念主導下，我國樓市曾走出一波較大上漲行情。2013年1至6月，我國商品房銷(xiāo)售面積同比增長(cháng)43.2%，增速較2012年全年提高33.2個(gè)百分點(diǎn)，限購、限貸政策對住房需求的抑制作用較政策出臺時(shí)已然急劇衰減。始于2013年四季度以來(lái)的樓市周期性調整，本身并非限購政策對需求的抑制作用，更談不上是“認房又認貸”政策限制了住房購買(mǎi)力的原因，從根本上說(shuō)還是房?jì)r(jià)對收入與市場(chǎng)租金的過(guò)度偏離�？梢�(jiàn)，房貸新政能否實(shí)現托底，最終還需要市場(chǎng)對住宅投資價(jià)值的認可與檢驗。
　　住宅投資價(jià)值正理性回歸。隨著(zhù)樓市周期性調整縱深演進(jìn)，居民住宅投資價(jià)值理念出現明顯變化，一方面是房?jì)r(jià)上漲預期出現逆轉，另一方面是住宅投資趨向理性。事實(shí)上，如果未來(lái)住宅價(jià)格不能出現明顯上漲，那么住宅投資價(jià)值確實(shí)值得懷疑。按照70年產(chǎn)權折算折舊率，每年住宅價(jià)值自然損耗大約為1.4%，貨幣市場(chǎng)基金年化收益率大約為5%左右，那么房?jì)r(jià)至少每年上漲6.4%才能正常彌補投資者住宅投資的機會(huì )成本。如果投資者利用貸款買(mǎi)房，那么房?jì)r(jià)每年漲幅將更高。而這種每年遞增的房?jì)r(jià)上漲勢頭注定要崩潰。不僅如此，住宅租金更易受居民收入影響，住宅租金上漲有天花板，相當多城市租金收益率不到人民幣基準存款利率的三分之二，將限制房?jì)r(jià)高位上漲。還有，過(guò)去十多年我國城鎮居住面積已明顯改善，20歲到50歲人群有購買(mǎi)力的住宅購置需求已得到充分滿(mǎn)足，住宅市場(chǎng)從供不應求開(kāi)始向供給過(guò)剩轉化，去庫存成為樓市運行焦點(diǎn)矛盾。
　　降價(jià)才能真正實(shí)現住宅需求集中釋放。在住宅投資價(jià)值理性回歸大背景下，改善性住房需求沒(méi)有強烈意愿為高位房?jì)r(jià)接盤(pán)。由于地方政府土地出讓收入急劇下降，市場(chǎng)明顯增強了房產(chǎn)稅預期，未來(lái)一段時(shí)間改善性住房需求的釋放也將受到影響。而夾層需求對價(jià)格高度敏感，即使房貸政策松綁，也難以實(shí)質(zhì)提升購買(mǎi)力。只有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)適度調整住宅銷(xiāo)售價(jià)格，才能配合房貸新政意圖，加快住宅去庫存進(jìn)程，緩解樓市過(guò)度調整壓力。
　　從根本上說(shuō)，只有改變我國國民經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度依賴(lài)，才能真正平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，實(shí)現房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續健康發(fā)展。進(jìn)一步說(shuō)，無(wú)論是限貸松綁，還是出臺別的托底政策，如果房?jì)r(jià)不回落至合理區間，那么市場(chǎng)銷(xiāo)售量將難以實(shí)質(zhì)性改善。