摘要：雖然時(shí)過(guò)兩年，上海普通商品住宅的標準已有更改的必要，但短期內迅速調整的可能不大，總價(jià)進(jìn)一步放寬的范圍有限。
“上海不愿刺激樓市。今天（10月13日）下午央行上海分行召18家銀行開(kāi)房產(chǎn)新政的通氣會(huì )，上海新政執行標準是已有一套還清貸款后新增一套算首套有附加條件：新增的一套必須是上海普通住宅(總價(jià)內環(huán)以?xún)?30萬(wàn)元，內外環(huán)間200萬(wàn)元，外環(huán)以外160萬(wàn)元)，利率各家銀行都傾向于執行基準，至多九五折和，周內各家銀行將會(huì )公布細則�！�
這段話(huà)昨日（10月14日）在微信朋友圈內廣受關(guān)注�！睹咳战�(jīng)濟新聞》記者從一位參與該會(huì )議的銀行內部人士處證實(shí)了上述消息。
根據最新成交數據，受房貸新政等因素影響，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)10月份的前13天成交量較9月同期上升了至少一成。上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監宋會(huì )雍說(shuō)，目前上海新房市場(chǎng)的普通住宅只占總量的不足5%，隨著(zhù)上海房貸新政的落地，未來(lái)市場(chǎng)將經(jīng)歷一段時(shí)間的成交回落。
“普通住宅”標準兩年未變
《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，昨日下午，央行上�？偛空偌虾５貐^商業(yè)銀行召開(kāi)通氣會(huì )，“貫徹并落實(shí)”9月30日央行、銀監會(huì )《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》的相關(guān)精神和要求。
上述參與該會(huì )議的銀行內部人士告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，會(huì )上央行上�？偛棵鞔_，擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請購房貸款，必須為普通商品住房，銀行才能執行首套房貸款政策。
雖然此前央行和銀監會(huì )已明確“再次申請貸款購買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執行首套房貸款政策”，但銀行在總行層面出臺的房地產(chǎn)貸款政策中卻似乎模糊了“普通商品住房”這一要求。如建設銀行[-0.49%
資金
研報]10月9日在官網(wǎng)發(fā)布通知，表示對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買(mǎi)住房，可參照執行首套房貸款政策，全文未提“普通商品住房”。
建設銀行表示，具體操作由各地分行掌握。截至目前，建設銀行上海分行仍表示房貸細則正在擬定中，對于符合央行和銀監會(huì )政策的房貸可按要求進(jìn)行預受理，最終受理審批以正式文件為準。
對于“普通商品住房”，各個(gè)地方有著(zhù)不同的標準，如上海普通商品住房標準是在2012年3月1日起執行的，當時(shí)的標準為：第一，五層以上（含五層）的多高層住房，以及不足五層的老式公寓、新式里弄、舊式里弄等；第二，單套建筑面積在140平方米以下；第三，實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下，坐落于內環(huán)線(xiàn)以?xún)鹊牡陀?30萬(wàn)元/套，內環(huán)線(xiàn)與外環(huán)線(xiàn)之間的低于200萬(wàn)元/套，外環(huán)線(xiàn)以外的低于160萬(wàn)元/套。
央行上�？偛�?jì)炔咳耸扛嬖V《每日經(jīng)濟新聞》記者，13日的通氣會(huì )主要是向各家商業(yè)銀行傳達一下央行房貸新政的主要精神，并未制定新的具體的規定。對于是否調整普通商品住房的標準，該人士表示，“普通住房的標準不是央行來(lái)制定的，這需要各地政府部門(mén)來(lái)確定”。
北京則剛剛從10月8日起執行最新的普通商品房標準：五環(huán)內39600元/平方米或總價(jià)468萬(wàn)元；五環(huán)至六環(huán)31680元/平方米或總價(jià)374.4萬(wàn)元；六環(huán)外23760元/平方米或總價(jià)280.8萬(wàn)元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)，類(lèi)似上海這樣把普通商品住宅才算作首套房的貸款政策，并沒(méi)有在全國普遍實(shí)施。北京的房貸政府便并沒(méi)有強調普通商品住宅和非普通住宅的區別。
二手房市場(chǎng)或受益
上海房貸新政的執行標準，對目前正在逐步回暖的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是一場(chǎng)“降溫”。
德佑地產(chǎn)研究部分析師趙葆根介紹，在央行9月30日發(fā)布房貸新政后，上海商品住宅成交量迅速增長(cháng)。10月的前13天已比9月同期增長(cháng)一成多，其中中高端和改善需求房的增長(cháng)特別迅速。
他透露，德佑地產(chǎn)10月份前13天的二手中高端房源成交量較9月同期增長(cháng)了四成，分銷(xiāo)的新房成交量更是達到9月同期的三倍。
宋會(huì )雍告訴 《每日經(jīng)濟新聞》記者，上海的中高端住宅成交確實(shí)在10月初出現了放量，不少觀(guān)望者因房貸新政而入市。
然而，在上海的房貸新政細則曝光后，市場(chǎng)卻很難繼續維持之前那樣的旺盛需求。根據宋會(huì )雍的統計，在上海的新房住宅市場(chǎng)上，符合普通商品住宅標準的房屋不到5%，而在二手房市場(chǎng)上也有25%的房屋屬于非普通住宅。
克而瑞研究總監薛建雄也證實(shí)了宋會(huì )雍的判斷，上海新房市場(chǎng)的普通商品住宅供給確實(shí)不多。尤其是對改善型的購房人群來(lái)說(shuō)，能滿(mǎn)足他們買(mǎi)房需求的房屋數量很少。
不過(guò)，趙葆根認為，仍有一部分改善型需求可以因為房貸新政獲益，但這些需求將主要集中在二手房市場(chǎng)消化。
宋會(huì )雍說(shuō)，雖然時(shí)過(guò)兩年，上海普通商品住宅的標準已有更改的必要，但短期內迅速調整的可能不大，總價(jià)進(jìn)一步放寬的范圍有限。
