今年以來(lái)，全國多地百貨商城出現“關(guān)店退租”現象。繼關(guān)閉濟南門(mén)店后，百貨業(yè)巨頭百盛關(guān)閉了其位于江蘇常州的新北門(mén)店，這已是近2年內百盛關(guān)閉的第6家門(mén)店。在廣東，王府井、新光百貨和摩登百貨各自宣布關(guān)閉旗下經(jīng)營(yíng)不佳的一家門(mén)店。
半年報顯示，多家A股上市百貨公司業(yè)績(jì)亮紅燈，其中南寧百貨凈利潤同比下降達52.97%，杭州解百上半年凈利潤同比下降達44%，廣州友誼上半年凈利潤同比下滑23%。
電子商務(wù)大潮沖擊下，百貨商場(chǎng)越來(lái)越有淪為“試衣間”的尷尬。與之唇齒相依的百貨物業(yè)、城市綜合體也出現了供大于求、招商難、租金下降甚至退租的新挑戰。但與減租退租的“冷”同時(shí)存在的，是各地依舊如火如荼的城市綜合體建設“熱”。業(yè)內認為，城市綜合體冷熱失調潛藏著(zhù)“爛尾”風(fēng)險和信貸風(fēng)險，最終或仍由銀行和政府買(mǎi)單。
多地商鋪遇冷
數據顯示，從4月底至6月底，包括百盛百貨、中都百貨等在內共有8家百貨的12家門(mén)店關(guān)閉，如此密集的關(guān)店潮在近5年的中國百貨業(yè)尚屬首次。
在一些三四線(xiàn)城市，部分較低端的商貿城空置、退租的現象更為突出。成都國際商貿城建筑面積達345萬(wàn)平方米，投資380億元，設有6萬(wàn)個(gè)標準展位，是目前在建的西部最大的商貿城。
《經(jīng)濟參考報》記者在現場(chǎng)看到，商貿城人氣冷清，攤位大量閑置，除了一樓主干道兩側有部分攤位開(kāi)張，其他地方很少能看到人。一家服裝店老板葉小文說(shuō)，每天的營(yíng)業(yè)額只有幾百元，本都做不回來(lái)。
西安丹尼爾商貿城總經(jīng)理王君玉說(shuō)，2013年開(kāi)業(yè)的時(shí)候，2000多鋪位的招租率達到90%，但一年多來(lái)，即使不算租金成本，至少70%的商戶(hù)都在賠錢(qián)，因而退租現象比較突出。
在上海，部分商圈的商場(chǎng)鋪位已經(jīng)從過(guò)去的一鋪難求，變成買(mǎi)方市場(chǎng)。一些新運營(yíng)的商場(chǎng)生不逢時(shí)，租金回報率比前幾年明顯下降。
《經(jīng)濟參考報》記者走訪(fǎng)總建筑面積接近50萬(wàn)平方米的月星環(huán)球港，這個(gè)去年開(kāi)業(yè)號稱(chēng)上海最大的購物中心，在傍晚18點(diǎn)的黃金時(shí)間卻人跡寥寥。除了餐飲、娛樂(lè )設施有些人氣，服裝、鞋帽等購物商鋪幾乎沒(méi)有客流，且每個(gè)樓層都有尚未招租的“空鋪”。一些租戶(hù)透露，這里部分商鋪租金比一站之隔的中山公園龍之夢(mèng)便宜近一半。
記者獲悉，隨著(zhù)供應增加，上海部分人口導入較慢的郊區新建購物中心空置率較高，部分達到30%。另?yè)谝惶酱骶S斯統計，2013年，廣州購物中心整體空置率較2012年末提高了1.1個(gè)百分點(diǎn)，達到10.8%，超過(guò)6%的空置警戒線(xiàn)。
上海商業(yè)經(jīng)濟研究中心主任齊曉齋表示，受電子商務(wù)沖擊、成本提升等影響，實(shí)體百貨零售業(yè)生存日艱，尤其是純百貨業(yè)態(tài)，銷(xiāo)售額連年下滑，行業(yè)毛利率不斷下降，虧損嚴重。在此背景下，商鋪招租難、租金下降甚至退租都是必然結果。
全國城市商業(yè)信息網(wǎng)絡(luò )監測數據顯示，今年1至5月，全國十大城市銷(xiāo)售額前100位百貨商店合計銷(xiāo)售額同比下降10.6%，其中有82家百貨店同比銷(xiāo)售呈負增長(cháng)。今年上半年，商務(wù)部監測的5000家重點(diǎn)零售企業(yè)中，專(zhuān)業(yè)店、超市和百貨店銷(xiāo)售同比增幅分別僅為6.9%、5.3%、4.1%，而網(wǎng)絡(luò )購物同比增長(cháng)29.9%。
商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩隱憂(yōu)
一半是海水，一半是火焰。與多地商業(yè)地產(chǎn)遭遇降租乃至退租形成鮮明對比的是，仍然有很多城市在跑馬圈地、大興土木，建造新的城市綜合體或大型購物中心。
以廣州為例，在中心城區商業(yè)地產(chǎn)趨于飽和的情況下，番禺、白云、蘿崗等區域也在不斷建商圈。在番禺萬(wàn)博中心商圈，除了已經(jīng)開(kāi)業(yè)的海印又一城、天河城奧特萊斯、奧園廣場(chǎng)、匯瓏新天地外，還聚集了番禺萬(wàn)達廣場(chǎng)、敏捷廣場(chǎng)、奧園中央廣場(chǎng)、天河城、四海城等商業(yè)項目。
據戴德梁行等機構統計，2014年廣州將新增商場(chǎng)面積56萬(wàn)平方米，接近目前存量面積的1/3。如果以過(guò)去5年年均消化10萬(wàn)至13萬(wàn)平方米計算，僅今年的新增供應就要4-5年才能消化完畢。北京2013至2015年新增商業(yè)項目體量將達到340萬(wàn)平方米，相當于17個(gè)西單大悅城。國際咨詢(xún)機構世邦魏理仕統計，2014至2016年上海將新增商場(chǎng)面積330萬(wàn)平方米，與以往年增40萬(wàn)平方米的供應相比大大提速。
業(yè)內人士認為，當前我國商業(yè)地產(chǎn)面臨過(guò)剩隱憂(yōu)。發(fā)達國家城市人均商業(yè)面積1.2平方米已算較高水平，而目前國內一些城市人均商業(yè)面積已達2平方米。世邦魏理仕調查發(fā)現，去年全世界建造商場(chǎng)最多的10個(gè)城市中，中國占了9個(gè)；中國在建商場(chǎng)面積占全世界在建商場(chǎng)面積的一半多。
盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民表示，在住宅限購的背景下，很多原來(lái)做住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商盲目涌入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域；樓市調控下的地方政府也有極大的沖動(dòng)通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)彌補土地財政。在兩者合力下，很多城市特別是財力較脆弱的三四線(xiàn)城市大干快上搞商業(yè)地產(chǎn)，造成區域供應飽和，泡沫增加。
商業(yè)地產(chǎn)供應過(guò)剩導致惡性競爭，不僅使得空置率攀升，也加劇了百貨零售業(yè)的虧損。齊曉齋說(shuō)：“目前百貨行業(yè)的蕭條和虧損并不完全是電商沖擊導致的，惡性競爭、經(jīng)營(yíng)模式落后等才是主要原因�！币孕陆P(guān)閉的常州百盛為例，周邊聚集了樂(lè )賓、萬(wàn)達、金鷹等大型商場(chǎng)，競爭極為激烈，生意普遍難做，新項目開(kāi)業(yè)后都難以按預期盈利。
世邦魏理仕調查顯示，百貨業(yè)的低增速、低利潤越來(lái)越無(wú)力支撐高昂的房租，城市綜合體前景堪危。近三年，多家百貨企業(yè)樣本數據顯示，其物業(yè)租金和員工開(kāi)支年均復合增長(cháng)分別為14%和18.5%，而同期百貨營(yíng)業(yè)收入年均復合增速僅為8.8%。
信貸面臨潛在風(fēng)險
一些業(yè)內人士擔憂(yōu)，在經(jīng)濟面臨下行壓力的背景下，商業(yè)地產(chǎn)項目或面臨“爛尾”風(fēng)險，如果持續經(jīng)營(yíng)不善，則隱含著(zhù)潛在的銀行信貸風(fēng)險。
世邦魏理仕商業(yè)服務(wù)部董事吳奕奕認為，短期內供過(guò)于求、競爭激烈加上電子商務(wù)沖擊，大型購物中心經(jīng)營(yíng)或面臨困境。事實(shí)上，由于招租難、經(jīng)營(yíng)難，廣州番禺萬(wàn)達廣場(chǎng)等都比預期延遲了開(kāi)業(yè)時(shí)間。一些新開(kāi)業(yè)的城市綜合體以銷(xiāo)售額扣點(diǎn)的形式收取租金，如果商鋪銷(xiāo)售不理想就面臨現金流危機。
商業(yè)綜合體信貸或面臨潛在風(fēng)險。截至今年2月末，上海轄內銀行信貸支持的已建成和在建的城市綜合體項目159個(gè)，比去年同期增加24個(gè)；轄內城市綜合體貸款余額824億元，同比增長(cháng)14.8%。
“現在的商圈經(jīng)濟實(shí)際上還是地產(chǎn)經(jīng)濟，靠的是銀行信貸，最終風(fēng)險還是集中在銀行和政府身上�！币晃粯I(yè)內人士說(shuō)。
另一方面，大興土木建成的購物商場(chǎng)、商貿城門(mén)庭冷落，小商戶(hù)持續虧損，處理不當或帶來(lái)社會(huì )矛盾。
西安丹尼爾商貿城是丹尼爾集團投資的商貿項目，總面積25萬(wàn)平方米，以百貨店的設施改造傳統的“臟亂差”的批發(fā)市場(chǎng)。但商城自去年8月開(kāi)業(yè)以來(lái)，一直人氣不旺，多數租賃商戶(hù)都處于虧損狀態(tài)。
商戶(hù)王英租了一間25平方米的鋪子做時(shí)尚家居，一年下來(lái)收入只有1萬(wàn)元，至少虧損2萬(wàn)元。另外兩位經(jīng)營(yíng)家飾家紡的商戶(hù)說(shuō)，他們租了2間60平方米的鋪子，年租金10萬(wàn)元，但一年多只賣(mài)了幾千元的東西。
上海市靜安區副區長(cháng)巢克儉建議，對于當前大型購物中心、城市綜合體“冷熱失調病”，一是要盡快確定商業(yè)功能規劃的法律剛性，根據人口、消費能力合理確定商業(yè)布局，避免重復建設；二是要對商業(yè)設施的租金、空置率、回報率等設置指數，做好風(fēng)險預警，不能等到出了問(wèn)題再被動(dòng)應付。
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多重擠壓加速傳統商貿轉型 |
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記者 姚玉潔 車(chē)曉蕙 陳鋼 袁軍寶/上海 廣州
西安報道 |
蘇寧云商：變線(xiàn)下“包袱”為線(xiàn)上籌碼
“許多盛極一時(shí)巨人般企業(yè)的倒下警示我們，不轉型只有死路一條！蘇寧要在傳統體系中放出一條船，到大海里去摸爬滾打�！碧K寧云商集團股份有限公司副董事長(cháng)孫為民說(shuō)。
2010年2月，蘇寧易購正式上線(xiàn)，中國最大的連鎖零售企業(yè)蘇寧電器邁出轉型步伐。彼時(shí)，蘇寧在全國200個(gè)地級以上城市擁有連鎖店近千家，員工數近18萬(wàn)人，巨無(wú)霸的體量在新興的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)面前顯得包袱沉重。
短短兩年多時(shí)間，蘇寧易購躋身國內B2C前三甲，2013年初，蘇寧正式更名為蘇寧云商，提出“店商+電商+零售服務(wù)商”，全面擁抱電子商務(wù)和云計算時(shí)代。當年6月，蘇寧宣布線(xiàn)上線(xiàn)下同價(jià)、9月啟動(dòng)“蘇寧云臺”，全面整合前臺后臺、融合線(xiàn)上線(xiàn)下，蘇寧O2O模式全面運行。
打通線(xiàn)上線(xiàn)下的O2O模式被視為零售業(yè)大勢所趨，依靠線(xiàn)下的上千家門(mén)店以及倉儲、物流等長(cháng)久積淀，以往被視為“包袱”的線(xiàn)下資源或許可能成為蘇寧轉型翻盤(pán)的籌碼。
孫為民表示，蘇寧“一體兩翼”的互聯(lián)網(wǎng)路線(xiàn)圖非常清晰�！耙惑w”就是蘇寧要從傳統的連鎖零售到互聯(lián)網(wǎng)零售，“兩翼”就是線(xiàn)上線(xiàn)下平臺全面互聯(lián)網(wǎng)化，虛擬平臺互聯(lián)網(wǎng)化是把手機、電腦、PAD等多屏多界面融合，實(shí)體店面的互聯(lián)網(wǎng)化則挑戰非常大，除了店面Wifi全覆蓋、大數據采集和定位，關(guān)鍵是把線(xiàn)下購物流程互聯(lián)網(wǎng)化，商品的出樣和陳列要有大量的虛擬的呈現，如通過(guò)二維碼掃一掃看到商品的深度信息和消費者點(diǎn)評。此外，線(xiàn)下店面要打造更好的消費體驗，不管什么渠道購買(mǎi)的產(chǎn)品，都可以到店面解決問(wèn)題，提供正向、逆向的物流客戶(hù)服務(wù)。開(kāi)放平臺則是蘇寧打造的面向第三方商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)平臺，與傳統平臺不同，蘇寧的開(kāi)放平臺實(shí)行免費服務(wù)、對外統一承諾，精選優(yōu)選商品，杜絕假冒偽劣，實(shí)行首問(wèn)負責，從而降低了商戶(hù)的負擔，提高了消費者對平臺商戶(hù)的信任度。
正佳集團：從“二房東”到“買(mǎi)手制”
位于廣州天河商圈的正佳廣場(chǎng)是國內最大的單體購物中心之一，2013年銷(xiāo)售額達到62億元，位居全國第二，并于2007年被《福布斯》評為“全球十大購物中心”。2012年10月，正佳廣場(chǎng)在推出“Hi百貨”，這是廣州第一家告別租賃制、由商場(chǎng)直營(yíng)的“買(mǎi)手制”百貨品牌，店內產(chǎn)品均為商場(chǎng)“買(mǎi)手”從世界各地直接采購回來(lái)。
與此相對，目前國內百貨商場(chǎng)普遍只是“二房東”角色——他們向商業(yè)物業(yè)支付租金，向品牌代理商提供代銷(xiāo)、柜臺出租等服務(wù)，百貨商場(chǎng)靠扣點(diǎn)盈利。隨著(zhù)電子商務(wù)興起，同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)的“二房東”優(yōu)勢漸失，不少百貨陷入虧損。
“電商對傳統商貿的沖擊是好事，讓他們不能靠繼續做‘二房東’生存下去�！闭鸭瘓F副董事長(cháng)兼執行董事謝萌說(shuō)，“零售業(yè)未來(lái)的趨勢必然是線(xiàn)上和線(xiàn)下互補，誰(shuí)也取代不了誰(shuí)。當前線(xiàn)下受到線(xiàn)上的挑戰是因為不會(huì )利用線(xiàn)上工具。我們傳統的盈利方式是賣(mài)樓、收租金，未來(lái)潛力無(wú)限的是服務(wù)，借助互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)和營(yíng)銷(xiāo)手段，給消費者、租戶(hù)更好的體驗�！�
Hi百貨90%以上的商品都是自營(yíng)，定位從管理商鋪到管理產(chǎn)品。這里集中了150多個(gè)設計師品牌，并設有海洋世界、兒童樂(lè )園等體驗設施，運營(yíng)近兩年已經(jīng)開(kāi)始營(yíng)利。
營(yíng)業(yè)員高米米告訴《經(jīng)濟參考報》記者，這里60%是進(jìn)口產(chǎn)品，強調體驗式消費，有書(shū)店、咖啡店，文化氣息濃厚，跟周邊百貨商場(chǎng)提供不一樣的產(chǎn)品和體驗�！艾F在消費者不缺消費能力，缺的是消費的理由，他們要新鮮、獨特的東西�！�
數據顯示，全世界3900萬(wàn)平方米購物中心中國占了約一半，中國到2025年將有超過(guò)7000個(gè)購物中心，“泡沫化”隱憂(yōu)凸顯�！拔磥�(lái)購物中心的比拼將是產(chǎn)品更新的比拼，是服務(wù)品質(zhì)的比拼，更注重消費體驗和新生活方式推介，既重功能又重情感交流�！敝x萌說(shuō)。
上海靜安區：高大上商圈的平民化突圍
上海靜安區因坐擁南京西路恒隆廣場(chǎng)、中信泰富廣場(chǎng)、梅龍鎮廣場(chǎng)為代表的金三角地帶成為上海乃至全國聞名的國際頂尖品牌集中區，商貿流通業(yè)對靜安區經(jīng)濟貢獻更超過(guò)40%。但自2012年開(kāi)始，靜安區高端購物商場(chǎng)銷(xiāo)售增幅放緩，受海外銷(xiāo)售分流、電商沖擊、反腐等多重因素影響，部分奢侈品牌在華經(jīng)營(yíng)遇冷，上述三大廣場(chǎng)今年一季度銷(xiāo)售額同比分別下降3.96%、15.7%、21.8%。
上海靜安區副區長(cháng)巢克儉表示，南京路商圈面臨的問(wèn)題，境外消費和網(wǎng)絡(luò )銷(xiāo)售分流只是原因之一，更深層的原因在于商業(yè)生態(tài)環(huán)境不盡完善，商圈體驗性不足，偏重“購”，高昂的租金成本讓休閑和娛樂(lè )等配套服務(wù)設施難以入駐；商圈連貫性不足，購物廣場(chǎng)、沿線(xiàn)商鋪、支馬路相對獨立，缺乏連續性和多樣性，入駐商圈消費者結構單一、停留時(shí)間短，減少了消費者對商圈的依賴(lài)性。
危機倒逼轉型。從2012年起，以南京路商圈為主要載體，靜安區加快商業(yè)轉型。一是打破同質(zhì)化競爭，增強商圈時(shí)尚文化內涵走特色化之路。依托美琪大戲院、藝海劇院等文化地標，靜安區計劃引進(jìn)美國百老匯、巴黎紅磨坊等演藝資源。
二是打造“網(wǎng)上南京路”，開(kāi)展商圈O2O應用。除了搭建“網(wǎng)上南京路”終端引入客流，靜安區眾多老字號也嘗試通過(guò)電子商務(wù)創(chuàng )新銷(xiāo)售模式。巢克儉介紹，靜安將以“白領(lǐng)午餐點(diǎn)”為試點(diǎn)啟動(dòng)布局商圈移動(dòng)支付系統，以靜安白領(lǐng)卡為載體來(lái)擴大和升級白領(lǐng)午餐項目，重點(diǎn)發(fā)展O2O應用，吸引用戶(hù)在線(xiàn)上進(jìn)行預訂和購買(mǎi)，再到街區內實(shí)體店進(jìn)行提取商品或服務(wù)，以貫通線(xiàn)上線(xiàn)下的方式引導消費回流。
三是通過(guò)增加餐飲、親子等體驗型業(yè)態(tài)，增強商圈的廣度和厚度。通過(guò)規劃老字號特色商業(yè)街、休閑街、咖吧街等，嫁接時(shí)尚、創(chuàng )意、體驗資源。
