摘要：盡管限貸政策出現松綁，但仍不排除部分房企后續將采用“以?xún)r(jià)換量”的策略。
截至9月底，大部分地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)都與全年目標距離較大，房企前20強中僅4家前9個(gè)月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)達到全年目標的70%以上，其他企業(yè)該比例普遍在60%上下。盡管?chē)鴳c黃金周部分企業(yè)取得不錯的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，但要完成全年目標，多數房企四季度面臨的去庫存壓力仍然非常大，盡管限貸政策出現松綁，但仍不排除部分房企后續將采用“以?xún)r(jià)換量”的策略。
在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的格局將再次分化，一些銷(xiāo)售業(yè)績(jì)較差、融資渠道受限、獲取資金成本較高的企業(yè)，有可能因為糟糕的財務(wù)狀況，成為其他房企下一波“獵食”的對象。那些龍頭企業(yè)盡管同樣銷(xiāo)售表現不佳，但卻可能通過(guò)在資本市場(chǎng)的上市、供股、發(fā)債等融得大量低成本資金，進(jìn)而實(shí)現規模的壯大，獲得收購其他房企的良機。對于大小房企而言，可謂“一邊天堂，一邊地獄”。
盡管央行的房貸新政以及公積金的異地互認政策,令房地產(chǎn)市場(chǎng)在短期內迅速沸騰，但絕大多數的房地產(chǎn)企業(yè)卻心存惴惴�？硕鹧芯繖C構和億翰智庫發(fā)布的最新數據顯示，雖然很多房地產(chǎn)項目傳出了漲價(jià)聲音，但實(shí)際上根本不敢漲價(jià)。
受市場(chǎng)對房貸政策觀(guān)望情緒的影響，個(gè)別開(kāi)發(fā)商依舊舉著(zhù)降價(jià)賣(mài)房的大旗，希望能夠以?xún)r(jià)換量獲得業(yè)績(jì)的提升。
《每日經(jīng)濟新聞》記者調查發(fā)現，在全年即將結束的大背景下，絕大多數的開(kāi)發(fā)商都在為完成最終目標而沖刺。因為他們明白，眼前的利好消息，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)上帶來(lái)真金白銀，要想獲取更好的業(yè)績(jì)，還需要花大力氣促銷(xiāo)賣(mài)房。
限購松綁效果不大
克而瑞發(fā)布的《2014年三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)總結與展望》顯示，各地紛紛出臺救市舉措，實(shí)施了3年多的限購政策以迅雷不及掩耳之勢“松垮”。在9月的最后一天，央行和銀監會(huì )突擊聯(lián)合發(fā)文重申首套房貸優(yōu)惠以及松綁調整“限貸”政策。
但三季度商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額降幅持續擴大，土地成交量?jì)r(jià)齊跌，底價(jià)成交、流拍成為不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)常見(jiàn)現象，地方政府財政壓力驟然上升。
從國家統計局的月度數據來(lái)看，三季度全國商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額繼續呈現負增長(cháng)的態(tài)勢，且降幅較上半年的水平進(jìn)一步擴大，都創(chuàng )出了年內最低值。1－8月份，商品房銷(xiāo)售面積64987萬(wàn)平方米，同比下降8.3%。商品房銷(xiāo)售額41661億元，同比下降8.9%。
從近三個(gè)月的具體表現來(lái)看，6月份的成交曾有過(guò)短暫的回升，但7、8月份便再度掉頭向下。7、8兩月是年中相對的淡季，特別是在今年市場(chǎng)大環(huán)境不佳的情況下，很難出彩，房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積和金額的降幅逐步擴大，真實(shí)反映了目前市場(chǎng)的成交低迷。
在地方政府主導的以取消限購、調整信貸為主力的“救市”政策提振下，開(kāi)發(fā)企業(yè)也以此為契機，抓緊推盤(pán)并貫徹“以?xún)r(jià)換量”策略，項目讓利幅度進(jìn)一步擴大。
事實(shí)上，盡管有人認為北上廣深不會(huì )降價(jià)，但一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)下調幅度并不“溫柔”。
上海項目綠洲康城金邸近期對外宣布，樓盤(pán)原均價(jià)4.6萬(wàn)元/平方米，現降至均價(jià)2.88萬(wàn)元/平方米，降幅最大可達37%�！睹咳战�(jīng)濟新聞》記者就此致電該樓盤(pán)銷(xiāo)售人員，據其介紹，該樓盤(pán)目前有精裝修和毛坯兩類(lèi)房源，價(jià)格分別是“三萬(wàn)多和兩萬(wàn)多”。剛剛入市的只有20套房源，未來(lái)可能繼續加推，但價(jià)格未定。
上述項目的銷(xiāo)售負責人孫華良透露說(shuō)，盡管央行9月30日出臺了最新的房貸政策，但是購房者的觀(guān)望氛圍仍然濃厚。尤其像綠洲康城金邸這樣的改善型需求依然在觀(guān)望，這導致了綠洲康城金邸選擇脫去“豪裝”，以較低的銷(xiāo)售價(jià)賣(mài)出房子。
億翰智庫認為，政策松綁后的一個(gè)顯著(zhù)效應是開(kāi)發(fā)商積極推盤(pán)，但深究其定價(jià)可發(fā)現，“以?xún)r(jià)換量”的思路非常明顯。
從九月上旬到十月，開(kāi)發(fā)商借政策松綁的時(shí)機，推動(dòng)了成交量的上升。
小開(kāi)發(fā)商資金鏈臨考驗
對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，價(jià)格并不是他們最關(guān)注的要素，成交量決定了他們能否平穩“滾動(dòng)”資金鏈。
來(lái)自仲量聯(lián)行的數據顯示，上海一手商品住宅成交量在7月和8月分別環(huán)比下降2%和7%；進(jìn)入傳統銷(xiāo)售旺季的9月，成交量環(huán)比上漲31%，但較去年同比下降40%；第三季度成交面積共計222.8萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲6%，同比下降29%。
“我們預計短期內上海不會(huì )放松限購，但是央行在9月30號宣布的房貸松動(dòng)政策有望促使市場(chǎng)在今年第四季度溫和復蘇�！敝倭柯�(lián)行近日發(fā)布今年第三季度樓市報告稱(chēng)。
仲量聯(lián)行認為，限購致使整體市場(chǎng)銷(xiāo)售緩慢，但是新的房貸政策指明了未來(lái)復蘇之路。盡管幾乎所有的二、三線(xiàn)城市已經(jīng)解除限購，上海仍嚴格執行著(zhù)限購政策。在限購和緊縮的房貸政策影響下，潛在買(mǎi)家不斷推遲購房決定，等待更明確的政策和價(jià)格走向，導致第三季度上海住宅市場(chǎng)需求疲弱。
仲量聯(lián)行華東區研究部總監周志鋒告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，上海和其他城市的情況有所不同，上海的新樓盤(pán)大部分是由全國性開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的，他們融資能力較強，回籠資金的壓力不會(huì )太大。另一方面，上海的土地供應量低，每年新流入大量的外來(lái)人口，占總數的10%左右，他們都有購房需求。上海的開(kāi)發(fā)商通常比較強勢，不會(huì )輕易降價(jià)，目前他們寄希望于政策松動(dòng)后的成交量上升。
由于四季度只能“溫和”回暖，樓市很難在年底出現大幅升溫，那些只有少量項目、融資能力差的小開(kāi)發(fā)商面臨著(zhù)嚴峻的考驗，他們將成為“銀十”選擇降價(jià)的先鋒。
20強僅4家完成70%銷(xiāo)售目標
臨近年底，那些進(jìn)度落后的大型房企也有可能選擇在價(jià)格上讓步。億翰智庫統計了2014年前三季度典型企業(yè)前20強全年目標業(yè)績(jì)完成率，其中萬(wàn)科完成74%、恒大完成91%，其他幾家龍頭房企僅完成全年任務(wù)一半左右。
9月，恒大業(yè)績(jì)預計將達到千億，至此共有三家企業(yè)業(yè)績(jì)在前九月突破千億，其中，萬(wàn)科1485億元，同比增長(cháng)16%；綠地1328億元；恒大1000億元左右，同比增長(cháng)34%。
