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摘要：一名房地產(chǎn)業(yè)內人士告訴記者，以新城開(kāi)發(fā)的名義，“部分地市按照其開(kāi)發(fā)規模，已經(jīng)出讓的土地都夠開(kāi)發(fā)20年”。
記者日前在多地調查發(fā)現，不少遠在城郊的高鐵站周邊紛紛涌現“高鐵新城”。然而，一些地方卻出現建了圍墻種莊稼、蓋了樓盤(pán)無(wú)人買(mǎi)、打著(zhù)旗號圈土地等“激進(jìn)開(kāi)發(fā)”現象，連售樓人員都擔心：“高鐵新城”會(huì )不會(huì )淪為“鬼城”？
“高鐵新城”紛紛上馬
某地一項目銷(xiāo)售負責人表示，即便有高鐵站點(diǎn)，因為新城地處偏遠，就業(yè)、服務(wù)等資源都比較匱乏，開(kāi)盤(pán)后市場(chǎng)購買(mǎi)力明顯不足，“我們也擔心變成空城、‘鬼城’”。
京滬高鐵通車(chē)后，2012年，一個(gè)依托高鐵站規劃、規模龐大的建設項目——“宿州馬鞍山現代產(chǎn)業(yè)園區”在安徽宿州開(kāi)始推進(jìn)。
宿州市發(fā)展和改革委員會(huì )副主任劉孝文介紹說(shuō)，作為高鐵新區，“宿州馬鞍山現代產(chǎn)業(yè)園區”現已初步建成12平方公里，集聚人口5.5萬(wàn)人。按照規劃，這個(gè)新區未來(lái)將建成以高鐵站前商貿區域為核心區，形成“集生產(chǎn)、居住、交通、商貿、物流、休閑為一體的復合型城市系統”，2030年將建成一個(gè)核心區域面積30平方公里、人口30多萬(wàn)的“高鐵新城”。
不過(guò)，記者日前實(shí)地采訪(fǎng)看到，該新區除了物流園等少數項目在正常施工之外，其他項目都顯得相對冷清，有的處于停滯狀態(tài)，有的只砌著(zhù)圍墻，墻內仍然種著(zhù)莊稼。
對此，宿州市高鐵新區方面表示，為嚴格執行供地標準和土地供后監管，該區通過(guò)全面開(kāi)展閑置土地清理處置工作，已經(jīng)解除毀約項目5個(gè)，依法收回供而未用土地260.1畝、用而未盡土地105.6畝。記者看到的，恰恰屬于批而未建被清理的項目，已經(jīng)進(jìn)行土地回收，目前正處于土地性質(zhì)調整過(guò)渡階段。另外，由于經(jīng)濟形勢下行壓力較大，部分產(chǎn)業(yè)轉移依舊處于觀(guān)望狀態(tài)。
另?yè)榻B，宿州高鐵新區自成立以來(lái)，共實(shí)現招商引資協(xié)議資金457億元，但目前到位資金僅71.7億元；作為主導產(chǎn)業(yè)的食品（農產(chǎn)品）深加工業(yè)集聚項目19個(gè)，總投資超過(guò)60億元，已完成投資僅5.79億元，產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)度相對緩慢。
記者調查了解到，因為高鐵而躍躍欲試甚至已經(jīng)快馬加鞭上項目的地方，還有很多。
在江西，宜春市此前就曾提出，將以迎接高鐵時(shí)代為契機，把宜陽(yáng)新區作為城市建設一線(xiàn)，著(zhù)力提升城市綜合承載能力，從“交通路網(wǎng)、產(chǎn)業(yè)規劃、配套功能”三方面做好對接。
在湖北，新建的武漢至咸寧城際鐵路途經(jīng)咸寧市賀勝橋鎮。2009年，咸寧市決定聯(lián)合湖北省聯(lián)投集團投資400億元在賀勝橋站建設梓山湖新城。目前，這里已有碧桂園1800畝的項目，萬(wàn)科、龍湖等也已初步協(xié)定進(jìn)駐。不過(guò)接受記者采訪(fǎng)時(shí)，梓山湖新城碧桂園項目銷(xiāo)售負責人黃蓉表示，即便有高鐵站點(diǎn)，因為新城地處偏遠，就業(yè)、服務(wù)等資源都比較匱乏，開(kāi)盤(pán)后市場(chǎng)購買(mǎi)力明顯不足，“我們也擔心變成空城、‘鬼城’”。
一些地方借機圈地
一名房地產(chǎn)業(yè)內人士告訴記者，以新城開(kāi)發(fā)的名義，“部分地市按照其開(kāi)發(fā)規模，已經(jīng)出讓的土地都夠開(kāi)發(fā)20年”。
記者采訪(fǎng)時(shí)注意到，在不少扛著(zhù)“高鐵新城”旗號的地方，背后都有大量圈占土地的盤(pán)算。
在中部某農業(yè)大省，一個(gè)縣級市的國土部門(mén)負責人告訴記者，該市的高鐵新區建設期間，全市建設用地量從2009年的1000多畝，上升到2012年的7000多畝，僅新區最大的企業(yè)占地就達1000多畝。
2013年，記者在號稱(chēng)“全國生態(tài)農業(yè)示范縣”的東北某縣調研時(shí)了解到，當地也在大規模推進(jìn)“3個(gè)10”戰略，即鞏固10平方公里的老城區，新建占地10平方公里、有高鐵站點(diǎn)的新城區，以及10平方公里的產(chǎn)業(yè)園區。該縣國土局一名不愿透露姓名的副局長(cháng)告訴記者，上級劃撥的用地指標有限，每年不到100公頃，“但一個(gè)企業(yè)用地10公頃的現象很普遍，土地利用遠遠達不到節約集約的要求”。
在房地產(chǎn)行業(yè)滾爬了十多年的一名房地產(chǎn)業(yè)內人士告訴記者，部分地方政府將城鎮化看成又一次圈地機會(huì )，以新城開(kāi)發(fā)的名義，有更多可賣(mài)的土地，“部分地市按照其開(kāi)發(fā)規模，已經(jīng)出讓的土地都夠開(kāi)發(fā)20年”。
華中科技大學(xué)中國鄉村治理研究中心主任賀雪峰教授說(shuō)，一些地方在土地困局的壓力下，只重視通過(guò)規劃高鐵新城、新區來(lái)獲取更多用地指標，其中不乏大肆圈占農村集體土地，在農地復墾方面也只重數量、不重質(zhì)量，有的地方還存在多占少補、先占后補、占好地補差地的現象，這種苗頭值得警惕。
建新區應因地制宜
專(zhuān)家表示，不是每個(gè)高鐵城市都適宜發(fā)展新區，上級部門(mén)對地方應進(jìn)行適當的指導和規范，對于不適合發(fā)展的及時(shí)限制或叫停。
盡管一些專(zhuān)家學(xué)者對“高鐵新城”模式存疑，但一些地方仍對“新城”的未來(lái)表示樂(lè )觀(guān)。
宿州市委相關(guān)負責人介紹說(shuō)，高鐵新城是“平地而起”，需要對道路、水電氣等基礎設施進(jìn)行大量的前期投入，需要一定的“培育期”。在城市框架初步形成后，主導產(chǎn)業(yè)不斷集聚，加上高鐵的交通優(yōu)勢及附加的人流經(jīng)濟，發(fā)展前景不可低估。
安徽省政府參事、中國區域經(jīng)濟學(xué)會(huì )顧問(wèn)程必定認為，對于類(lèi)似的“高鐵新區”，應該給予更長(cháng)的發(fā)展期，但也要未雨綢繆。目前，很多新區建設都喜歡往一個(gè)方向走，做一些商業(yè)、商務(wù)、會(huì )展，“一味攤大餅，產(chǎn)業(yè)卻跟不上去，這勢必會(huì )造成‘鬼城’、空城問(wèn)題”。
“從一開(kāi)始就要把高鐵新城、新區放在城市、省份乃至區域的層面去進(jìn)行科學(xué)規劃，與現有產(chǎn)業(yè)布局、城市功能進(jìn)行協(xié)調，不盲目、不重復建設；同時(shí)做到‘以站定城’，即根據高鐵站吞吐客流量的規模及未來(lái)發(fā)展空間，適度規劃新城規模，并統籌考慮公共設施和公共服務(wù)的配套�！背瘫囟ㄕf(shuō)。
一些專(zhuān)家表示，不是每個(gè)高鐵城市都適宜發(fā)展新區。對大城市或交通樞紐城市而言，高鐵加強了城際的聯(lián)系和信息、技術(shù)、人才流動(dòng)，帶來(lái)的是正面效應；而對小城市、小鄉鎮而言，高鐵只能發(fā)揮“通道效應”。為此，上級部門(mén)對地方發(fā)展“高鐵新城”應進(jìn)行適當的指導和規范，對適合發(fā)展的予以支持，對于不適合發(fā)展的及時(shí)限制或叫停。
賀雪峰還提出，務(wù)必要警惕一些地方在土地困局的壓力下，只期望利用“高鐵新城”來(lái)獲取用地指標，造成耕地流失，導致土地利用質(zhì)量和效益的雙下降。
