北京樓市的高端豪宅市場(chǎng)已提前到來(lái)。緊隨保利海德公園入市贏(yíng)得超過(guò)25億元的認購額，包括泛海國際居住區二期、中赫萬(wàn)柳書(shū)院、萬(wàn)科如園項目樓王紫碧山房、融創(chuàng )紫荊壹號院等都擬議于近期集中入市銷(xiāo)售。
　　在此之前，中國人民銀行下發(fā)的關(guān)于調整首套住房認定標準的政策被業(yè)界視為北京高端豪宅集中入市的主要誘因之一。而包括保利海德公園等搶先開(kāi)盤(pán)項目給同類(lèi)產(chǎn)品帶來(lái)的業(yè)績(jì)壓力，也促使更多同類(lèi)產(chǎn)品集中入市，避免銷(xiāo)售滯后。業(yè)界認為，經(jīng)歷了2014年上半年市場(chǎng)的總體慘淡，從2014年9月開(kāi)始，隨著(zhù)保利海德公園等高端豪宅項目的入市熱銷(xiāo)，以及信貸政策調整等方面的因素，豪宅項目銷(xiāo)售的市場(chǎng)窗口期已經(jīng)先于剛需和改善型住宅市場(chǎng)提前到來(lái)。

　　“重量級”項目集中入市

　　盡管人民銀行對于首套住房認定標準的調整似乎直接作用的利好是剛需住宅，但最先反應的卻是北京的高端豪宅市場(chǎng)。按照業(yè)內一般認定標準，所謂高端豪宅物業(yè)即單價(jià)8萬(wàn)元/平方米以上，總價(jià)達到2000萬(wàn)元量級以上的住宅項目。
　　“從我們的市場(chǎng)監測看，在保利海德公園入市銷(xiāo)售后，位于海淀區的萬(wàn)柳書(shū)院項目、融創(chuàng )的紫荊壹號院項目、萬(wàn)科如園的樓王產(chǎn)品紫碧山房、泛海國際居住區的二期都準備在近期入市銷(xiāo)售，這幾個(gè)項目無(wú)論從單價(jià)還是總價(jià)，都是近期北京高端豪宅的‘重量級’項目�！�10月23日，一位長(cháng)期從事市場(chǎng)監測的經(jīng)紀公司人士稱(chēng)。記者了解到，此輪豪宅入市集中入市的起點(diǎn)在于保利海德公園的入市銷(xiāo)售。2014年9月，位于北京市海淀區薊門(mén)橋的保利海德公園項目入市銷(xiāo)售，銷(xiāo)售均價(jià)95000元/平方米。海德公園項目開(kāi)售之前，北京樓市長(cháng)期處在冰凍狀態(tài)。高端豪宅項目擔心銷(xiāo)售遇冷，均向后推遲了開(kāi)盤(pán)日期。保利海德公園項目的認購25億的業(yè)績(jì)，出乎當時(shí)業(yè)界對市場(chǎng)的預期。
　　而在近期準備入市同類(lèi)項目中，萬(wàn)柳書(shū)院項目系由此前的萬(wàn)柳地王脫胎而來(lái)，擬售價(jià)約在14萬(wàn)至15萬(wàn)/平方米的水平。泛海國際居住期二期，在距離一期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售超過(guò)7年之后再度入市，擬議中的銷(xiāo)售均價(jià)也超過(guò)9萬(wàn)元/平方米左右。

　　直接拉升商品住宅的成交均價(jià)

　　“我們認為，保利海德公園的熱銷(xiāo)，在一定程度上刺激了市場(chǎng)的預期，引發(fā)了市場(chǎng)和業(yè)內對高端豪宅市場(chǎng)的高度關(guān)注，進(jìn)而讓更多高端豪宅項目有信心在今年的最后三個(gè)月中入市銷(xiāo)售，換取銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，同時(shí)也順道‘沾沾光’�！鼻笆鼋�(jīng)紀公司市場(chǎng)研究人員稱(chēng)。
　　從9月中下旬開(kāi)始，北京高端市場(chǎng)的成交狀況確實(shí)表現不俗。亞豪機構統計數據顯示，9月.22日-9.28日一周，成交均價(jià)在5萬(wàn)以上的公寓豪宅共成交80套，較前一周大幅增加49套，在全市總成交量的占比中也上漲了3個(gè)百分點(diǎn)。在市場(chǎng)并無(wú)新的自住房項目進(jìn)入簽約階段，從而起到拉低成交均價(jià)水平的作用時(shí)，高端項目銷(xiāo)量的大幅增加，直接將全市商品住宅的成交均價(jià)拉升至歷史新高。
　　亞豪機構副總經(jīng)理高姍表示，高端項目實(shí)現逆勢增長(cháng)，一方面來(lái)自于部分高端項目低于預期價(jià)格入市的刺激。這些近期開(kāi)盤(pán)的高端項目雖然依然具備了稀缺城市資源的優(yōu)勢，但在市場(chǎng)低迷狀態(tài)下入市卻在定價(jià)上保守務(wù)實(shí)，高性?xún)r(jià)比成為拉動(dòng)成交的重要原因，促使上周北京高端市場(chǎng)的銷(xiāo)量激增�！傲硪环矫�，購買(mǎi)高端項目的這類(lèi)客群主要為二次或多次置業(yè)，更為看重項目占據城市資源的不可替代價(jià)值以及保值增值能力，隨著(zhù)貨幣政策的適度寬松，財富階層的流動(dòng)資金狀況有所好轉之后開(kāi)始重新考慮資產(chǎn)配置，在此背景下高端項目在區位優(yōu)勢下，輔以極具吸引力的價(jià)格，成為吸引改善型置業(yè)者入市的砝碼�！备呱赫f(shuō)。

　　豪宅改善型市場(chǎng)提早到來(lái)

　　9月以來(lái)高端豪宅市場(chǎng)的表現，似乎傳遞一個(gè)信號，即高端豪宅的市場(chǎng)窗口期較剛需、改善型市場(chǎng)更早到來(lái)。這似乎是央行首套房貸新政的一個(gè)意外效果。
　　“這次央行首套住房認定標準的調整，實(shí)際上給了商業(yè)銀行很大的自由裁量的空間，市場(chǎng)當中7折利率基本上是沒(méi)有的，而商業(yè)銀行在放貸額度緊張狀況沒(méi)有改變的情況下，更傾向于能夠承受更高利率水平的購房者，相比真正的首次購房者，那些已經(jīng)還清貸款的購房者顯然更有能力承受更高的利率負擔，銀行會(huì )傾向于對他們放款，而這些人恰恰很大一部分是高端豪宅的客戶(hù)”前述經(jīng)紀公司人士告訴記者。
　　在保利海德公園售樓處現場(chǎng)，一位正在簽約的客戶(hù)表示：新政解決了他貸款和資格兩方面的問(wèn)題，讓他能夠提前出手。記者了解到，目前保利海德公園的主力戶(hù)型為約260-305平米世家平墅。自央行新的首套住房認定標準政策下發(fā)后，項目的咨詢(xún)、認購數量，都有比較明顯的正向變化，這也間接證實(shí)上述人士分析的邏輯所在�！跋窨們r(jià)動(dòng)輒3000萬(wàn)元以上的豪宅產(chǎn)品，其目標客戶(hù)群體基本上是同質(zhì)量化的，項目和項目之間的重疊會(huì )比較多，我們也擔心，如果開(kāi)盤(pán)再滯后，目標客戶(hù)會(huì )被其他項目瓜分，從而使自己的項目陷入被動(dòng)狀態(tài)，這就是我們考慮在2014年4季度一定要入市的原因所在�！币晃徊辉妇呙�的豪宅項目銷(xiāo)售總監表示。