地方政府年底沖刺 開(kāi)發(fā)商入市抄底
上海易居房地產(chǎn)研究院4日發(fā)布的土地市場(chǎng)研究報告指出，10月，包括北上廣深在內的10大典型城市土地成交量?jì)r(jià)環(huán)比均有明顯提升，尤其是四大一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)升溫明顯。業(yè)內分析認為，受到央行發(fā)布“9·30新政”以及中央表態(tài)穩定住房消費等因素影響，樓市信心得到一定提升的同時(shí)，利好信號也傳遞到了土地市場(chǎng)。一方面，地方政府希望通過(guò)加快推地增加財政收入；另一方面，具有資金實(shí)力的房企也開(kāi)始抄底土地市場(chǎng)，預計后兩個(gè)月土地市場(chǎng)成交仍會(huì )有所增長(cháng)。
| 10個(gè)典型城市月度土地成交均價(jià)走勢 |
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數據來(lái)源：中國房地產(chǎn)決策咨詢(xún)系統（CRIC） |
行 情 一線(xiàn)城市土地升溫
近日，北京市土地整理儲備中心出讓公告信息顯示，即將出讓的海淀區西外太平莊村2號地（原星竹園），起始價(jià)為6億元，而地塊規劃建筑面積僅為16136平方米，業(yè)內據此估算，該地塊起始樓面價(jià)將超過(guò)3.7萬(wàn)元/平方米。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，太平莊地塊位于核心城區，周邊配套成熟，加上地塊體量不大，總價(jià)門(mén)檻不高，預計將吸引眾多企業(yè)爭奪，“樓面價(jià)肯定將超過(guò)6萬(wàn)元/平方米�！贝饲�，北京掛出的起始單價(jià)最貴的朝陽(yáng)區孫河地塊，起始樓面價(jià)達到3.5萬(wàn)元/平方米，該地塊最后因無(wú)人競價(jià)而流拍。
記者注意到，北京土地市場(chǎng)近日行情高漲。11月2日，北京成功出讓3宗土地，當日出讓金收入超過(guò)80億元。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部的統計數據顯示，年內北京的土地出讓金收入已經(jīng)達到1861.67億元，超過(guò)此前歷史最高年度記錄——2013年全年的1821.81億元。
張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，“按照目前土地市場(chǎng)形勢，2014年全年，北京土地市場(chǎng)的出讓收入有望首次突破2000億元�！笔聦�(shí)上，10月以來(lái)，包括北京在內的一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)升溫明顯。
中原地產(chǎn)的統計數據顯示，10月全月一線(xiàn)城市土地成交地塊合計27宗，成交規劃建筑面積為293.96萬(wàn)平方米。雖然受?chē)鴳c長(cháng)假影響，成交面積低于9月，但成交均價(jià)則創(chuàng )造2014年1月以來(lái)最高點(diǎn)。其中，住宅用地成交9宗，平均樓面價(jià)達到15906元/平方米，創(chuàng )造了歷史上單月最高紀錄。
“整體來(lái)看溢價(jià)率有所上行，一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)10月以來(lái)出現復蘇跡象”。張大偉分析認為，一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)整體成交依然活躍�！耙痪�(xiàn)城市土地市場(chǎng)依然維持高熱度，相比三四線(xiàn)城市看得見(jiàn)的風(fēng)險，房企更加扎堆一線(xiàn)城市，在這種情況下，一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)競爭依然激烈�！�
易居研究院的數據顯示，10月一線(xiàn)城市土地成交均價(jià)為8551元/平方米，環(huán)比上升34%，同比上升43.2%。盡管本月一線(xiàn)城市土地成交面積仍然低于去年同期，但成交均價(jià)出現較大幅度的提升。
中國指數研究院的最新統計數據同樣顯示，眾多優(yōu)質(zhì)地塊入市帶動(dòng)一線(xiàn)城市交易市場(chǎng)熱度回升，土地樓面均價(jià)同環(huán)比上漲明顯。此外，10月份地塊成交總價(jià)排行榜單前十名中，一線(xiàn)城市包攬三甲，榜單總額同比增加。這份榜單中，深圳以今年首宗入市宅地的46.8億元總價(jià)位居首位，北京共有4地塊進(jìn)榜，地塊成交價(jià)均超過(guò)20億元，高于去年同期水平。
沖 刺 各城年底突擊推地
中指院監測統計，目前北京土地市場(chǎng)還有5宗經(jīng)營(yíng)性用地待出讓?zhuān)夷陜葘斐霾⒊山桓嗟貕K，2014年出讓金有望突破2000億元大關(guān)。
近日，國土部發(fā)布的“前三季度國土資源主要統計數據”顯示，今年前三季度全國國有建設用地供應38.1萬(wàn)公頃，同比下降17.1%。其中，房地產(chǎn)用地供應11.0萬(wàn)公頃，同比下降19.4%。
前三季度房地產(chǎn)用地供應同比減少近兩成，多地在第四季度明顯加快供地節奏。10月30日，武漢土地市場(chǎng)推出9宗地塊并成功出讓其中8宗，成交金額高達87.6億元。據統計，今年前9個(gè)月武漢累計土地收入為370億元，10月單月收入則達到120億元，接近前三季度的1/3。
10月29日，廈門(mén)推出海滄區馬鑾灣新城兩幅商住用地。最終被福州融僑及海爾聯(lián)合體分別以19.76億元和22.8億元競得，其中海爾聯(lián)合所競得地塊溢價(jià)率高達79.53%，樓面價(jià)15228.43元/平方米，成為廈門(mén)島外的新地王。另一幅地塊溢價(jià)率也達到66%。
10月22日，上海浦東新區張江南區配套生活基地A3-04純宅地掛牌終止，經(jīng)過(guò)上百次競價(jià)，該地塊最終以9.65億元的高價(jià)成功拍出，樓面價(jià)達到26057元/平方米，溢價(jià)率高達93%。隨后，南京市場(chǎng)也迎來(lái)了限購取消后的首場(chǎng)土地拍賣(mài)。其中，河西一宗宅地吸引了10家企業(yè)競拍，最終以31億元總價(jià)成功出讓?zhuān)涣硪蛔诔菛|宅地也吸引了9家房企爭奪，最終以20億元總價(jià)出讓。
值得一提的是，10月10日，廣州市國土房管局一次性?huà)炫瞥鲎屘旌訁^10宗土地，總掛牌起拍價(jià)高達189.21億元，這也創(chuàng )下今年以來(lái)廣州一次性推地的總價(jià)紀錄。不僅如此，廣州還計劃在11月24日競拍另外4宗地塊，總用地面積達27萬(wàn)平方米，總起拍價(jià)87億元。
針對廣州大規模的推地動(dòng)作，房地產(chǎn)專(zhuān)家韓世同分析認為，這與政府的土地財政壓力有關(guān)。他認為往年房地產(chǎn)稅收比較理想，但今年受市場(chǎng)整體下行影響，房地產(chǎn)稅收可能會(huì )不如往年，政府對土地出讓金的依賴(lài)程度更高了。因此，當地政府可能希望超額完成推地任務(wù)。
易居的市場(chǎng)研報顯示，10月，包括一線(xiàn)城市在內的10大典型城市土地出讓金收入合計561億元，環(huán)比增加56.8%。本月土地出讓金收入有所好轉，環(huán)比增幅更增加近90%。
預 判 抄底企業(yè)仍將增加
易居研究院研究員亢亞娟分析認為，10月，10大典型城市土地成交均價(jià)為4140元/平方米，環(huán)比增加15.8%，同比增加40%，環(huán)同比均出現較大幅度提升與出讓土地質(zhì)量較高有關(guān)。
不過(guò)，亢亞娟同時(shí)指出，今年以來(lái)，雖然房?jì)r(jià)出現下跌，但多數城市的土地出讓底價(jià)并未回落，甚至還有城市上調底價(jià)�！坝绕涫且痪�(xiàn)城市，當前房冷地熱的現象較為罕見(jiàn)”。
中指院方面則分析認為，央行發(fā)布“9·30新政”，中央表態(tài)穩定住房消費，隨著(zhù)一系列利好政策的推出，全國樓市逐步回溫，房企拿地積極性也在提升。
記者了解到，樓市利好政策的確在向土地市場(chǎng)傳遞。在中央釋放“穩定住房消費”信號的次日，蘇州發(fā)布相關(guān)通知，降低公積金貸款條件。同日，杭州也發(fā)布通知，提出涉及公積金政策、信貸政策、土地增值稅征收、土地供應等多方面意見(jiàn)，促進(jìn)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展。
中指院表示，未來(lái)土地市場(chǎng)諸多政策同樣值得期待。其中包括：同地同權同價(jià)的土地供應市場(chǎng)，在保護好耕地紅線(xiàn)的同時(shí)，加快集體土地入市試點(diǎn)；加大對已供土地的監管力度，盤(pán)活土地存量，提高土地利用水平；以及完善土地招拍掛制度，合理分配土地收益，促使地方政府擺脫土地財政發(fā)展模式等。
對此，張大偉告訴《經(jīng)濟參考報》記者，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)各類(lèi)利好政策的出現，部分企業(yè)可能進(jìn)入土地市場(chǎng)以期抄底。他分析指出，10月以來(lái)，20大標桿房企中，萬(wàn)科、保利、首開(kāi)分別有拿地動(dòng)作。事實(shí)上從9月開(kāi)始，包括萬(wàn)科、遠洋等企業(yè)已經(jīng)連續多次出手拿地�！皬哪壳笆袌�(chǎng)趨勢看，抄底企業(yè)將有所增加”。
針對一線(xiàn)城市的土地市場(chǎng),張大偉表示，信貸政策的松綁使得一線(xiàn)樓市已經(jīng)出現企穩跡象，在這種情況下，房企再次進(jìn)入土地市場(chǎng)。隨著(zhù)各類(lèi)利好政策的出現，四季度抄底企業(yè)可能進(jìn)一步增多，部分熱點(diǎn)地塊，競爭局面將比三季度更為激烈。
亢亞娟也告訴《經(jīng)濟參考報》記者，從整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢來(lái)看，在利好政策影響下，整體表現有所反彈。對后市的信心在一定程度上有所增加或可帶動(dòng)土地成交。此外，資金實(shí)力較為雄厚的企業(yè)遇到好的購地機會(huì )仍會(huì )積極出手，這些因素可能會(huì )使未來(lái)土地市場(chǎng)成交量進(jìn)一步提升。
