近日，隨著(zhù)限購、限貸政策的放開(kāi)，公積金政策的調整，再加上多地推出的稅費補貼政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)有些“回暖”，然而，對于庫存高企的房企來(lái)說(shuō)，仍然面臨著(zhù)巨大壓力。臨近年末，不少房企加快推盤(pán)節奏，想方設法高調攬客，為年終沖刺做最后一搏。

趙乃育/繪

　　出　招　　借“雙十一”快速去庫存　　

　　6日，遠洋地產(chǎn)宣布將與京東集團旗下互聯(lián)網(wǎng)金融平臺展開(kāi)合作，雙方協(xié)議，在“雙十一”期間，以互聯(lián)網(wǎng)金融眾籌的方式，針對遠洋地產(chǎn)在全國12個(gè)城市的25個(gè)項目近萬(wàn)套房源進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)嘗試以消化庫存。
　　據遠洋地產(chǎn)負責此次眾籌項目的人士介紹，不同于過(guò)往房地產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)合作以區域、項目為單位的小范圍試水，遠洋地產(chǎn)旗下項目均參與到跨界眾籌當中，計劃讓利超過(guò)億元。
　　據了解，此次活動(dòng)主要包括兩方面的眾籌，一是“沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房幫你湊”，二是“有錢(qián)買(mǎi)房幫你省”。優(yōu)惠活動(dòng)將從11月11日起開(kāi)始，持續到12月初結束。其中，北京共有遠洋新天地、遠洋天著(zhù)、遠洋春天著(zhù)和遠洋傲北四個(gè)項目參與。
　　遠洋地產(chǎn)方面透露，此次京東眾籌平臺上的房源均以眾籌產(chǎn)品形態(tài)出現，并非直接在線(xiàn)上銷(xiāo)售�？赡艿囊环N形式是：各房源為一定折扣的眾籌產(chǎn)品，用戶(hù)交納一定的金額支持該項產(chǎn)品，達到設定的規模后，即表示該項產(chǎn)品眾籌成功。
　　眾籌成功后，京東會(huì )將用戶(hù)之前交納的金額返還給用戶(hù)，再向用戶(hù)發(fā)放條形碼，讓用戶(hù)去線(xiàn)下購房。
　　借助“雙十一”推盤(pán)去庫存的不僅僅是遠洋地產(chǎn)。3日，中化集團旗下方興地產(chǎn)和樂(lè )居控股正式宣布，即日起啟動(dòng)“11·11光盤(pán)節”活動(dòng)，雙方將在全國11座城市22個(gè)項目推出主要針對老業(yè)主的線(xiàn)上線(xiàn)下多形式優(yōu)惠活動(dòng)，總優(yōu)惠金額達3.3億元。
　　此外，搜房網(wǎng)已經(jīng)在北京、上海、廣州等19個(gè)城市率先啟動(dòng)“首屆房產(chǎn)雙十一購房季”線(xiàn)上預訂。包括萬(wàn)科、保利、華潤、首開(kāi)、首創(chuàng )等超過(guò)50家房企近100個(gè)項目。
　　對此，業(yè)內人士指出，持續超過(guò)半年的低氣壓市場(chǎng)對部分房企造成了較大影響。對于房企來(lái)說(shuō)，不管什么形式的促銷(xiāo)，其目的都是為了加速去庫存。
　　遠洋地產(chǎn)就是一例。因面臨較大庫存壓力，甚至因庫存突增，遭到了評級機構瑞信的評級下調。瑞信表示，遠洋地產(chǎn)上半年的存貨按年增60%，其預售的銷(xiāo)售率一直較低，潛在改善前景不足，評級由“跑贏(yíng)大市”降至“中性”。
　　在此影響下，遠洋地產(chǎn)5日發(fā)布公告，為剝離非核心業(yè)務(wù)，銷(xiāo)售較慢、毛利率較低或位于三線(xiàn)城市項目，將出售一批位于大連、杭州、秦皇島、青島的項目公司，以減少存貨，共套現28.24億元。

　　壓　力　　負債再度大幅提升　　

　　房企一改之前強勢主動(dòng)拋出各類(lèi)誘惑的背后，是其面臨的多重壓力。
　　10月底，被稱(chēng)之為房企最差三季報報告單已經(jīng)全部交出，A股144家上市房企三季報營(yíng)收整體增速從去年的36.78%大幅下滑至9.78%，凈利增速也從增長(cháng)33.17%轉為下降8%，為13年來(lái)首次出現負增長(cháng)，與此同時(shí)，庫存高企達到2.3萬(wàn)億元高位，同比上漲21.05%。
　　凈利潤方面，統計顯示，前三季度144家上市房企共實(shí)現歸屬母公司凈利潤458.92億元，同比去年的498.77億元下降7.98%，是近13年來(lái)首次下降�！∑渲�，21家房企凈利潤為負值，天津松江、金豐投資凈利潤分別為-3.45億元和-2.32億元，珠江地產(chǎn)凈利潤為-1.19億元。與此同時(shí)，獲得利潤的企業(yè)相對于2013年來(lái)說(shuō)也下降明顯。金地集團前三季度凈利潤4.45億元，同比下滑39%，招商地產(chǎn)下降37.8%，　華麗家族下滑更高達87%。
　　銷(xiāo)售緩滯也導致庫存一路攀升。據統計，今年一季度末144家房企庫存為2.098萬(wàn)億元，到今年上半年末時(shí)庫存額增至2.201萬(wàn)億元，而到了三季報，144家房企庫存額再增1200多億達到2.31萬(wàn)億元。庫存額環(huán)比增幅5%，而同比增幅達到21.5%，明顯快于營(yíng)業(yè)收入和凈利潤增長(cháng)。具體來(lái)看，144家企業(yè)有142家企業(yè)庫存同比上升，從絕對額來(lái)看，“招保萬(wàn)金”四大金剛依然庫存量最大，分別達到3512億、2750億、943.5億和862億元，合計達到8068億元，占到全市場(chǎng)的35%。首開(kāi)股份、華夏幸福、金科股份、金融街、中南建設、榮盛發(fā)展六家企業(yè)的庫存額也都在500億元以上。從庫存增加比例來(lái)看，最高的則為海德股份，其去年三季末僅有2304萬(wàn)元庫存，而今年三季報突增至1.64億元，一年時(shí)間飆升6倍多。泰禾集團、金宇車(chē)城、中房地產(chǎn)等5家企業(yè)庫存同比也增加一倍以上。
　　負債則再度大幅提升。房企三季度總負債達2.4萬(wàn)億元，較2013年同期1.99萬(wàn)億元上漲20.6%，較2014年上半年1.6萬(wàn)億元相比上漲幅度更是高達50%。其中，萬(wàn)科和招商地產(chǎn)負債均超過(guò)1000億元，分別為4137.91億元、1046.76億元。負債率方面，144家房企最新資產(chǎn)負債率達到76.04%，同比去年三季報時(shí)的75.42%上升0.62%。具體看，有31家企業(yè)資產(chǎn)負債率超過(guò)80%，珠江控股更是高達98.7%，高新發(fā)展也達95.3%。此外，天津松江、京投銀泰、魯商置業(yè)、實(shí)達集團、陽(yáng)光城也均超過(guò)90%的最高警戒線(xiàn)。

　　謹　慎　　未來(lái)重在維持資金鏈　　

　　CRIC研究中心發(fā)布第四季度房地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數顯示為49.82，環(huán)比下降1.26點(diǎn)。指數已呈三連跌，本季更是近兩年來(lái)首次落于50下方，開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)理人對2014年四季度的信心再一次出現回落。
　　易居（中國）控股有限公司執行總裁丁祖昱指出，四季度地產(chǎn)經(jīng)理人信心指數不但繼續下滑，而且已經(jīng)跌落至景氣區間下方，這種情況也是近兩年來(lái)首次發(fā)生。這顯示出，隨著(zhù)當前行業(yè)調整不斷加劇，整個(gè)行業(yè)心態(tài)趨于悲觀(guān)，謹慎情緒占據主導。
　　現階段房企除庫存壓頂外，還面臨融資難題。日前，雅居樂(lè )地產(chǎn)控股有限公司公告宣布，公司原定于2014年12月到期的4.75億美元貸款中的2.65億美元（相當于20.56億港元）已獲得銀行同意將貸款期限延長(cháng)12個(gè)月。此外，雅居樂(lè )經(jīng)所需貸款人同意，對其26.65億港元定期貸款信貸及30億港元綠鞋期權的融資協(xié)議部分條文做出修訂，將就公司管理層違約事件條款訂立補充協(xié)議。
　　雖然雅居樂(lè )對上述即將到期的貸款作了緊急處理，但到明年6月底，其仍面臨著(zhù)高達116億元的到期債務(wù)。
　　而雅居樂(lè )并不是唯一一個(gè)面臨巨額債務(wù)償還的房企。統計顯示，2014年全年預計共有451只集合房地產(chǎn)信托項目到期，到期規模破千億，其中過(guò)半到期項目集中于下半年。
　　高額債務(wù)面前是融資難度的加大。據北京中原地產(chǎn)研究中心統計數據顯示，截至10月底，年內房企海外融資總額突破311億美元，但這個(gè)數字僅接近2012年房企赴海外融資全年金額的50%。
　　對此，中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉表示，現階段在開(kāi)發(fā)貸仍未放開(kāi)的同時(shí)，美國QE3退出，房企海外融資遇阻，房企資金壓力不言而喻。
　　央行最新數據顯示，第三季度房地產(chǎn)貸款余額16.74萬(wàn)億元，同比增18.2%，較上季末降低1個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，美聯(lián)儲宣布從11月起結束量化寬松政策。房企海外融資難度上升或是不爭的事實(shí)。
　　業(yè)內人士指出，現階段雖然有房企抄底拿地，但房企應注意的是強化自己資金鏈的粘度，將一切放在可控范圍內，以免造成不可收拾的局面。