中國宏觀(guān)經(jīng)濟增速仍在趨緩中。第三季度GDP增長(cháng)7.3%,該增幅創(chuàng )下2009年一季度以來(lái)最低紀錄。而申銀萬(wàn)國證券研究所首席經(jīng)濟學(xué)家楊成長(cháng)在接受專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示:“當前我國經(jīng)濟處在房地產(chǎn)大周期爬坡過(guò)坎期,如果能夠平穩過(guò)渡,把GDP穩定在7%左右的增速水平上,就算是成功�！�

    房地產(chǎn)大周期調整不可避免

    第一財經(jīng)日報:你為什么認為房地產(chǎn)大周期調整對經(jīng)濟影響這么大?

    楊成長(cháng):我國房地產(chǎn)市場(chǎng)從2001年開(kāi)始,已經(jīng)繁榮了14年,對中國經(jīng)濟、老百姓財產(chǎn)、社會(huì )分配格局產(chǎn)生了巨大影響。房地產(chǎn)投資占到了社會(huì )總投資的20%,影響到社會(huì )總投資40%左右。房地產(chǎn)在老百姓財產(chǎn)中的占比達到60%～70%,也是十多年來(lái)老百姓財富的主要增長(cháng)源,對消費升級帶動(dòng)作用也很大,帶動(dòng)了家電、家具、家紡、家裝和汽車(chē)等產(chǎn)業(yè)的增長(cháng)。房地產(chǎn)及其相關(guān)的收入幾乎要占到整個(gè)政府收入的三分之一左右。因此房地產(chǎn)大周期調整對經(jīng)濟周期影響非常大。

    日報:為什么你認為房地產(chǎn)大周期調整已經(jīng)到來(lái)了?

    楊成長(cháng):現在來(lái)看,我國房地產(chǎn)大周期的拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)了。一是每年房屋銷(xiāo)售面積已經(jīng)達到12萬(wàn)億～13萬(wàn)億平方米,近乎人均1平方米。按照每平方米約6000元計算,每個(gè)國民幾乎要拿出人均國民收入的六分之一,才能消化新增商品房。去年城市人均居住面積已經(jīng)達到35平方米,農村才不過(guò)34平方米。我國城市住房的成套率和住房自有率在全世界是非常高的。再加上人口結構的變化,適婚人口絕對量的減少,從各方面情況來(lái)看,房地產(chǎn)的年供應量都應該頂到了天花板。

    而我講的房地產(chǎn)大周期調整不可避免,并不是指房?jì)r(jià)必然要下跌,而是指房地產(chǎn)的供給和需求總量不再高增長(cháng),今后只能是走平甚至是下跌,但是總規模和絕對量仍然是巨大的。當前政府已經(jīng)采取了一系列政策,對房地產(chǎn)進(jìn)行扶持,但是政策出臺不能改變房地產(chǎn)的大周期調整,也不應該改變。

    如何應對?

    日報:如何應對房地產(chǎn)大周期調整對宏觀(guān)經(jīng)濟的影響?

    楊成長(cháng):從穩定經(jīng)濟增長(cháng)、維護居民財產(chǎn)安全、防范金融風(fēng)險等角度看,2015年政府應該把應對房地產(chǎn)大周期調整放在重要位置。

    首先要繼續出臺穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策。今年以來(lái)政府已經(jīng)開(kāi)始調整政策方向,從過(guò)去控制、抑制需求,調整為鼓勵正常市場(chǎng)需求,正在逐步清理過(guò)去的限購、房貸政策中抑制正常需求的政策。明年要適度加大對房地產(chǎn)企業(yè)的扶持。必須在收縮供給的同時(shí),加大對參差不齊、集中度非常低的房地產(chǎn)行業(yè)的整合,加速淘汰小規模房地產(chǎn)企業(yè),扶持龍頭企業(yè),加速行業(yè)并購,推動(dòng)行業(yè)的有序競爭。要在風(fēng)險可控的前期下,適度加大對房地產(chǎn)企業(yè)的金融扶持力度。從上市房地產(chǎn)企業(yè)情況看,房地產(chǎn)行業(yè)的整體融資成本在10%左右,而ROE只有9%左右。作為高杠桿產(chǎn)業(yè),外部融資成本已經(jīng)超過(guò)凈資產(chǎn)回報率,如果不改變這種狀況,這個(gè)產(chǎn)業(yè)是難以為繼的。要繼續加大棚戶(hù)區改造和保障房建設,適度彌補商業(yè)化房地產(chǎn)的收縮。長(cháng)期來(lái)看,保障房建設也要市場(chǎng)化。要鼓勵金融機構、開(kāi)發(fā)商、政府三方合作,探索出一條保障房建設的市場(chǎng)化投融資模式來(lái)。

    第二,要適度加大基礎設施投資,彌補房地產(chǎn)投資下滑對整個(gè)投資的影響。關(guān)鍵要做好兩方面工作。一要擴大基礎設施投資的范圍。跟老百姓生活關(guān)聯(lián)度很高的民生基礎設施還有非常大的空間,比如健康養老、環(huán)保生態(tài)、教育傳媒、信息技術(shù)基礎設施等,都應納入國家基礎設施投資范圍。二要解決好民營(yíng)經(jīng)濟進(jìn)入基礎設施的具體路徑和方式。讓民營(yíng)經(jīng)濟投資基礎設施領(lǐng)域并不是簡(jiǎn)單放開(kāi)投資范圍和號召鼓勵就可以解決問(wèn)題的,必須要認真研究民營(yíng)經(jīng)濟投資基礎設施領(lǐng)域的具體路徑、配套措施和相關(guān)政策。

    第三,加速推動(dòng)服務(wù)業(yè)發(fā)展,彌補房地產(chǎn)失速對經(jīng)濟的負面影響。我國過(guò)去是以制造業(yè)為主體,目前服務(wù)業(yè)比重已經(jīng)高過(guò)制造業(yè)近3個(gè)百分點(diǎn),今后幾年每年會(huì )提高1到2個(gè)百分點(diǎn)。到2020年,我國的服務(wù)業(yè)占比約60%,制造業(yè)約30%。因此服務(wù)業(yè)將成為未來(lái)中國經(jīng)濟增長(cháng)的核心產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。對服務(wù)業(yè)要實(shí)行分類(lèi)分級。對過(guò)去政府提供的公益性服務(wù)業(yè),包括教育、傳媒、文化、體育、水電煤氣,要分清楚哪些應該由政府完成、哪些由市場(chǎng)完成、哪些共同完成。第二類(lèi)主要是國家壟斷、國資占主導,規�；�非常高的服務(wù)業(yè),比如金融、電信、交運,將來(lái)的方向就是要引入外資和民間資本,實(shí)現投資多元化,鼓勵市場(chǎng)化,避免過(guò)度壟斷。第三類(lèi)是規�；�、市場(chǎng)化和產(chǎn)業(yè)化程度不高,極度分散的服務(wù)業(yè),比如零售百貨、物流、社會(huì )服務(wù)、中介服務(wù),食品餐飲,要通過(guò)并購提高產(chǎn)業(yè)化水平,鼓勵各種資金大規模進(jìn)入,加速并購,擴大規模,提高市場(chǎng)集中度。

    第四,防止房地產(chǎn)大周期調整對居民資產(chǎn)穩定的影響。從上海的情況看,往往是房?jì)r(jià)不漲,租金就加速上漲。去年以來(lái),上海房屋的租金上升就非�？�。無(wú)論是商鋪還是住宅,租金上漲過(guò)快已經(jīng)成了影響服務(wù)業(yè)發(fā)展的核心問(wèn)題了。很多百貨零售、餐飲服務(wù)消費很旺,需求很好,但是店主掙不了錢(qián),就是因為租金太高。所以引導老百姓合理調整資產(chǎn)結構,適度降低房地產(chǎn)投資比例,采取措施抑制租金過(guò)快上漲,這對穩定居民資產(chǎn)、降低服務(wù)業(yè)租賃成本,意義非常重大。

    第五,防范房地產(chǎn)大周期調整對金融資產(chǎn)穩定性的影響。近年來(lái),實(shí)體經(jīng)濟對金融市場(chǎng)風(fēng)險的影響主要是兩條鏈,一條是制造業(yè)持續下滑的影響。制造業(yè)已經(jīng)下滑多年,風(fēng)險釋放得差不多了。另一條是房地產(chǎn)大周期調整,相關(guān)風(fēng)險還沒(méi)有充分釋放出來(lái)。除了要防止房地產(chǎn)價(jià)格的下滑和房地產(chǎn)企業(yè)效益下滑對金融資產(chǎn)的直接影響外,更要關(guān)注各類(lèi)金融機構為了防止房地產(chǎn)周期性調整風(fēng)險,而減少貸款和各種資產(chǎn)運用規模,從而使得整個(gè)金融市場(chǎng)出現整體收縮,導致實(shí)體經(jīng)濟得不到充分資金供給的問(wèn)題,這對實(shí)體經(jīng)濟的發(fā)展是致命的。今年以來(lái)已經(jīng)出現了這樣的苗頭,到目前為止,我國的社會(huì )融資總規模出現了歷史上少有的同比絕對量下降的狀況。

    活躍股權投資

    日報:房地產(chǎn)調整對整個(gè)金融市場(chǎng)有什么影響?

    楊成長(cháng):這幾年,盡管經(jīng)濟增速在持續下滑,但是實(shí)體經(jīng)濟對資金的需求并沒(méi)有下來(lái),反而持續上升,這導致了我國金融市場(chǎng)的利率出現反經(jīng)濟周期往上走的情況。但是從今年下半年開(kāi)始,利率已經(jīng)往下走了。這跟房地產(chǎn)大周期調整有直接的關(guān)系,因為過(guò)去每年新增的房屋和資本化的土地吸納了大量資金�，F在房屋和土地增長(cháng)速度慢下來(lái)了,實(shí)體經(jīng)濟對資金的吸納能力也就會(huì )下降,整個(gè)金融市場(chǎng)將由資金緊缺變?yōu)楣┣笃胶?甚至未來(lái)可能會(huì )出現資金整體過(guò)剩的狀況了。

    由于房地產(chǎn)投資收益下滑,利率收益下滑,相應的社會(huì )資金對股權、股票投資的興趣在增加。今年以來(lái)并購、增發(fā),做PE、VC的資金增加很多,包括三板、四板在內的多層次股權投資市場(chǎng)都開(kāi)始活躍。利率投資和資金套利投資收益率下降,人們開(kāi)始對股權投資感興趣,資金開(kāi)始加速流入實(shí)業(yè)領(lǐng)域。全民開(kāi)始創(chuàng )業(yè)新高潮,社會(huì )開(kāi)始出現實(shí)業(yè)興邦新風(fēng)尚,這一趨勢是中國經(jīng)濟持續穩定發(fā)展的希望之所在。