摘要：有知情人士撰文稱(chēng)，此次高層吹風(fēng)有望令REITs新政真正落地。而本次試點(diǎn)，有望形成一些突破——本次住建部部署北京、上海、廣州、深圳四城市編制REITs試點(diǎn)方案，實(shí)際上是作為“積極培育房屋租賃市場(chǎng)。

    近日有業(yè)內人士透露，有關(guān)部門(mén)或正制定REITs試點(diǎn)方案，首期有望在北京、上海、廣州、深圳四地試點(diǎn)。

　　有知情人士撰文稱(chēng)，此次高層吹風(fēng)有望令REITs新政真正落地。他認為，此輪REITs試點(diǎn)的主要方式是公募，而不是上一次試點(diǎn)框架中開(kāi)列的私募。未來(lái)有望通過(guò)交易所掛牌交易，建立一套透明的運行和監管機制，為以后“真REITs”向非政策性住房領(lǐng)域拓展打好基礎。

　　北上廣深有望先行試水

　　有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的融資以及相關(guān)金融創(chuàng )新，似乎從來(lái)沒(méi)有獲得像如今這樣的寬松環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)熱盼已久的融資工具房地產(chǎn)信托投資基金在經(jīng)歷諸多監管層面的反復與轉折之后，終于有望取得階段性的突破。

　　REITs是房地產(chǎn)信托投資基金的簡(jiǎn)稱(chēng)。是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機構進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。在國外，REITs通過(guò)資本市場(chǎng)向公眾投資者發(fā)行，不過(guò)中國內地現有金融監管框架，并不支持以REITs形式向公眾投資者募集資金并返還回報。

　　據悉，根據住建部和有關(guān)部門(mén)的部署和要求，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)特大型城市，正在根據本地實(shí)際情況，分別編制REITs試點(diǎn)方案，試點(diǎn)方案有望于近期初步編制完成。

　　試點(diǎn)方案編制完成后將聽(tīng)取住建部和有關(guān)部門(mén)的意見(jiàn)，進(jìn)行修改之后，北京、上海、廣州、深圳有望先行開(kāi)展REITs發(fā)行和交易試點(diǎn)工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)長(cháng)期面臨的融資難問(wèn)題，將看到“徹底改觀(guān)”的希望。

　　有消息人士透露，北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市編制REITs試點(diǎn)方案的工作，是在住建部等部門(mén)統一部署之下進(jìn)行，實(shí)際上是一次“自上而下”的金融創(chuàng )新工作，這與以往“自下而上”的REITs創(chuàng )新性實(shí)踐，都有較大的不同，最終效果也會(huì )不一樣。

　　可成為做空房地產(chǎn)工具

　　REITs被提上包括中央政府在內的議事日程，并非首次。2008年底在出臺4萬(wàn)億元經(jīng)濟刺激計劃后，時(shí)任國務(wù)院總理的溫家寶曾召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)辦公會(huì )，提出要創(chuàng )新融資方式，通過(guò)并購貸款、REITs、股權投資基金和規范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道。

　　根據這一精神，央行[微博]于2009年年初初步拿出了REITs試點(diǎn)的總體構架，并初步擬定了“REITs試點(diǎn)管理辦法”。但是，在當時(shí)央行的REITs試點(diǎn)總體框架中，REITs仍以信托的方式發(fā)行，不在資本市場(chǎng)或形態(tài)類(lèi)似的公募市場(chǎng)掛牌交易。

　　由于央行2009年的REITs試點(diǎn)框架并未賦予其公募屬性，且只能在銀行間市場(chǎng)流通，其帶來(lái)的融資渠道變化意義不大，因此，在市場(chǎng)實(shí)踐中應者寥寥。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，他們需要等待REITs更實(shí)質(zhì)性的作為融資渠道出現。

　　而本次試點(diǎn)，有望形成一些突破——本次住建部部署北京、上海、廣州、深圳四城市編制REITs試點(diǎn)方案，實(shí)際上是作為“積極培育房屋租賃市場(chǎng)。要構建完善的房屋租賃市場(chǎng)體系”下的一項工作進(jìn)行的，而這項工作是未來(lái)一段時(shí)間，中央政府針對房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要工作思路。

　　在一些專(zhuān)業(yè)人士看來(lái)，推出REITs在當前市場(chǎng)環(huán)境下無(wú)疑利大于弊。但通過(guò)REITs來(lái)幫助房企解決現金流的同時(shí)，考慮到市場(chǎng)供大于求的現狀仍未改觀(guān)，如果管理不當，也有可能引發(fā)負面問(wèn)題。一旦REITs在二級市場(chǎng)建立成熟了，它也可能成為一個(gè)做空房地產(chǎn)的工具。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監宋會(huì )雍就曾對媒體表示，樓市進(jìn)入一種更為穩定的預期，REITs的推出才可能產(chǎn)生正面影響。而如果物業(yè)仍有升值預期，但REITs的收益卻相對較低，可能同樣起不到應有作用。

　　有分析人士指出，我國此前在房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的推動(dòng)上并不順利，主要是投資周期長(cháng)以及收益率較低。據知情人士所說(shuō)，未來(lái)新版REITs有望引入地方政府的國資房企或城投公司，他們承接了大量保障性與政策性住房的建設，也是資產(chǎn)打包的絕好資產(chǎn)。