國家統計局18日發(fā)布了10月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格統計數據。數據顯示，與9月份相類(lèi)似，10月70城市新房?jì)r(jià)格環(huán)比仍無(wú)城上漲。雖然環(huán)比降幅繼續收窄，但是房?jì)r(jià)仍在下降通道中。這些情況表明，各地政府刺激效應未達預期，調整仍是樓市運行主題。在目前多重因素約束下，謹防未來(lái)刺激政策引發(fā)逆向選擇，并加速樓市調整進(jìn)程。
　　為緩解樓市下行對宏觀(guān)經(jīng)濟穩增長(cháng)的壓力，今年以來(lái)各地紛紛退出住房限購并放寬公積金貸款限制，金融管理當局也松綁住房限貸政策，以刺激樓市成交。這些政策出臺雖然在短期內有助于緩解住房剛需購房壓力、刺激改善性需求入市，但在樓市預期逆轉、住宅價(jià)值出現拐點(diǎn)、房產(chǎn)稅預期升溫及住宅市場(chǎng)購買(mǎi)力需求萎縮的多重因素約束下，刺激樓市效應遠遜當初的政策預期，且加重樓市觀(guān)望情緒。
　　房?jì)r(jià)上漲預期逆轉始于去年四季度，其內在原因在于房?jì)r(jià)對合理值的過(guò)度偏離。從根本上說(shuō)，刺激樓市也就是分化樓市預期，以促進(jìn)市場(chǎng)需求釋放。但預期存在自我實(shí)現機制，在樓市已經(jīng)形成一致性調整預期時(shí)，任何所謂的“救市”政策，向房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞的是政府對樓市過(guò)度調整的擔憂(yōu)，因而往往會(huì )被認為是市場(chǎng)進(jìn)一步下跌的證據。雖然樓市經(jīng)歷一年多調整，但絕對房?jì)r(jià)依然過(guò)高，樓市預期逆轉似已不可阻擋,樓市仍將面臨中長(cháng)期調整。
　　住宅投資價(jià)值出現拐點(diǎn)降低“入市”積極性。住宅投資成本不僅包括財務(wù)成本，也包含折舊、維護費用。在過(guò)去相當長(cháng)時(shí)間內，由于我國房?jì)r(jià)漲幅過(guò)大，投資者往往較少考慮實(shí)物運行維護成本與費用。而當房?jì)r(jià)漲幅縮小并出現價(jià)格絕對下降時(shí)，實(shí)物成本壓力凸顯，投資空間收窄。不僅如此，住宅投資價(jià)值還在于其擁有財富貯藏功能。但住宅財富貯藏功能的實(shí)現有賴(lài)于交易市場(chǎng)的活躍程度。2014年1月到10月，全國商品住宅銷(xiāo)售面積同比下降9.5%，住宅價(jià)值變現難度明顯上升，投資回收難度增大。
　　房產(chǎn)稅預期升溫將減少多套房購買(mǎi)需求。以房產(chǎn)稅替代土地財政將是我國未來(lái)財稅制度改革的一個(gè)重要方向。目前，我國房產(chǎn)稅收制度不完善，房屋持有環(huán)節免稅或稅收優(yōu)惠過(guò)多，使得房產(chǎn)稅失去了對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調節功能。隨著(zhù)樓市發(fā)展黃金期過(guò)去，地方政府土地財政前景將面臨更大制約，房產(chǎn)稅立法已在議事日程。而預期中的房屋持有環(huán)節稅收，將不可避免沖擊到當前多套房購買(mǎi)需求。
　　住宅市場(chǎng)有效購買(mǎi)力需求已經(jīng)萎縮。過(guò)去幾年，我國住宅市場(chǎng)需求集中釋放，城鎮人均住房面積已經(jīng)大幅改善。新型城鎮化重點(diǎn)是農民入城，雖然理論上能引致部分住房購買(mǎi)需求，但對這部分中低收入人群來(lái)說(shuō)，有限的購買(mǎi)能力難以跨越城鎮相對較高的住房?jì)r(jià)格。不僅如此，隨著(zhù)我國老齡化社會(huì )的到來(lái)，人口結構將發(fā)生重大變化，未來(lái)住宅需求將面臨進(jìn)一步萎縮。日本人口老齡化導致住房空置率不斷上升。
　　應該看到，我國經(jīng)濟轉型與經(jīng)濟發(fā)展方式轉變，都不允許未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)繼續非理性繁榮�！熬仁小闭�策只會(huì )有短期效果，難以維持中長(cháng)期效應。而住房成交價(jià)格和成交量的變化關(guān)系，并非絕對是“量?jì)r(jià)齊跌”或“量?jì)r(jià)齊升”的情況。實(shí)際上，任何資產(chǎn)價(jià)格的調整都是以波浪式運行。這反映出市場(chǎng)供求雙方預期與行為的動(dòng)態(tài)博弈過(guò)程。就目前看，我國房?jì)r(jià)還遠未到崩盤(pán)地步，若過(guò)度干預市場(chǎng)調整，反而有可能會(huì )加速迎來(lái)樓市的大幅度調整。